Hvis projektet skal forskydes tidsmæssigt, kan det ikke udelukkes, at det maksimale rammebeløb, som projektet skal holde sig indenfor, vil stige som følge af inflation og generelle prisstigninger. Hvis den samlede økonomi i projektet stiger, vil det både betyde en højere byggeudgift til projektet, og et højere kommunalt grundkapitaltilskud til projektet.

Hvis en ændring i eksisterende projekt betyder, at der bliver plads til færre boliger i området, vil der være færre boliger om at opretholde samme økonomi. Det kan betyde, at huslejeniveauet stiger yderligere i forhold til det estimerede ved skema A. Dette kan påvirke økonomien i både første og anden etape, da de to afdelinger lægges sammen til en fælles afdeling med fælles økonomi, når byggeriet står færdigt.

I forbindelse med godkendelse af skema A for etape 2 af det almene boligprojekt på Sygehusgrunden i Terndrup besluttede byrådet den 12. oktober 2023, at forvaltningen skulle undersøge muligheden for en alternativ vejføring af projektet efter bekymring fra beboere i første etape af byggeriet. Bekymringen går på at få mere færdsel forbi deres boliger. Forvaltningen har genbesøgt vejføringen af boligprojektet og ser 3 mulige scenarier for, hvordan området kan vejbetjenes. Scenarierne har forskellige konsekvenser for projektet, som udfoldes i det efterfølgende.

I bilag 1 kan ses et oversigtskort over placering af etape 1 og 2. Første etape af boligprojektet rummer 18 boliger, der stod færdige i sommeren 2020. Anden etape planlægges til at rumme 14 boliger, der opføres som en videreførelse af det eksisterende byggeri fra første etape. Når projektet på anden etape står færdigt, lægges de sammen til en samlet afdeling hos boligselskabet.

Nedenstående 3 scenarier er fremlagt for Nørresundby Boligselskab, der er bygherre og ejer af den eksisterende etape. Boligselskabet har kommenteret på scenarierne i notatet i bilag 2 og anbefaler scenarie 1.

Scenarie 1: Fastholde projekt

Et scenarie er at fastholde den vejføring, der indgår i det fremlagte projekt ved skema A. Projektet kan ses i bilag 3. Ved dette scenarie vil både første og anden etape af boligprojektet vejføres af samme vejadgang. Trafikalt vurderes der ikke at være udfordringer ved, at i alt 32 boliger vejbetjenes af samme boligvej. En fastholdelse af nuværende vejføring vil friholde den stiforbindelse, der etableres gennem området fra Hadsundvej til Mølleskoven mod vest. Det vil dog ikke imødekomme de bekymringer, som udtrykkes af beboere i den eksisterende del.

Vejføringen, som den fremgår af det nuværende projekt, vil kræve mindst nyt anlæg af vej, og der vil være færrest mulige boliger, der placeres direkte ud til vejen. Det vil også være den løsning, som skaber størst sammenhæng i det samlede projekt mellem de to etaper. Trafikalt vurderes scenarie 1 ikke at være et problem for afviklingen af trafikken i området eller for trafiksikkerheden.

Scenarie 2: Vejadgang fra Krogsholmvej

En anden mulighed er at vejbetjene den anden etape ad Krogsholmvej, der ligger syd for området, se placering på bilag 1. Krogsholmvej er en privat fællesvej til de boliger, der ligger syd for sygehusgrunden. Vejadgang fra Krogsholmvej er i strid med den gældende lokalplan for området og vil derfor kræve ny lokalplanlægning. Dette vil medføre en tidsmæssig forskydning i realisering af projektet, indtil ny lokalplan er vedtaget.

Da Krogsholmvej er en privat fællesvej, vil en forudsætning for at kunne få vejadgang herfra være, at der kan opnås enighed med vejejeren om en aftale om brugsret og drift af vejen. Der kan være behov for, at vejen opgraderes, når den skal betjene flere beboere samt mere renovation. Der kan her forventes anlægsudgifter til opgradering af vejadgangen samt ekstra driftsudgifter for boligafdelingen som bidrag til drift af Krogsholmvej.

Hvis adskillelsen mellem de to etaper fastholdes, så vejen ikke bliver gennemgående mellem etape 1 og 2, vil der være behov for at anlægge vendeplads for enden af vejen i etape 2. Det øgede vejanlæg vil kræve mere areal og vil derfor betyde, at der enten reduceres i parkering, fælles opholdsarealer eller antallet af boliger i området, som påvirker kvaliteten af projektet eller projektets samlede økonomi. Hvis vejen laves gennemgående mellem de to etaper, kan vendepladsen undværes, men da forventes gevinsten ved at lave endnu en vejadgang mod syd at være begrænset for de eksisterende boliger i etape 1.

Trafikalt vurderes scenarie 2 ikke at være et problem for afviklingen af trafikken i området eller for trafiksikkerheden.

Scenarie 3: Vejadgang fra Hadsundvej

Lokalplanen for området giver mulighed for at anlægge endnu en vejadgang til området fra Hadsundvej, se placering på bilag 1. En vejadgang på denne placering vil øge antallet af tilslutninger til Hadsundvej, hvilket nedsætter trafiksikkerheden på vejen. Derudover vil det skabe et firbenet kryds med Østermarksvej, som også kan have negativ virkning på både trafiksikkerhed og trafikafvikling.

Mellem Hadsundvej og projektområdet er der et terrænspring, hvor vejen ligger højere end grunden, der bygges på. En vejadgang fra Hadsundvej vil derfor også kræve en større terrænregulering til at hæve vejen mod tilslutningspunktet. Placeringen af vejadgangen vil desuden skære tværs gennem projektet, hvor der i nuværende projekt er placeret boliger. En vejadgang på denne placering vil beslaglægge meget areal til vej og vendeplads og forventes derfor både at reducere i opholdsareal og antallet af boliger i området.

En vejadgang fra denne placering vil koste mere vejanlæg og flere drifts- og vedligeholdelsesudgifter for den samlede afdeling, og den vil være en barriere for sammenhængen i området. Flere beboere vil bo direkte ud til vejen, og vejføringen vil reducere mængden af opholdsareal og boliger i afdelingen. Forvaltningen kan derfor ikke anbefale at arbejde videre med denne vejføring.

Forvaltningens anbefaling

Forvaltningen vurderer, at scenarie 1, hvor den eksisterende vejadgang videreføres til etape 2, er det eneste scenarie, hvor det både er muligt at opretholde et projekt med 14 boliger og den mængde opholdsarealer og parkering, som kræves i gældende lokalplan. Ved denne vejføring vil der være færrest boliger, der placeres i direkte tilknytning til vejen i området. Det kan ikke udelukkes, at en tidsmæssig forskydning i projektet kan have økonomisk betydning for realisering af projektet, som det fremgår af økonomiafsnittet nedenfor. Forvaltningen anbefaler derfor at fastholde vejadgangen som fremlagt ved skema A.

Forvaltningen indstiller til Økonomiudvalget at der arbejdes videre med vejføring i scenarie 1, hvor den foreslåede vejadgang fastholdes.

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget

Anlæg af vej har en miljømæssig påvirkning i både anlæg af asfalt og efterfølgende vedligehold og drift af vejstrækningen. Vejføringen i scenarie 1 kræver det samlet set mindste vejanlæg, og vil derfor have mindst påvirkning på den miljømæssige bæredygtighed, og scenarie 3 vil have størst påvirkning, da den kræver størst anlæg af ny vej.

Som det fremgår af økonomiafsnittet nedenfor, kan projektøkonomien stige, hvis projektet forskydes tidsmæssigt. Det vil have en negativ bæredygtig indvirkning på den sociale bæredygtighed, fordi det medfører en stigning i huslejen.

Vejføringen i scenarie 1 vil påvirke de berørte beboere i etape 1, som med denne vejføring betyder, at flere biler kan passere deres boliger. Ved de øvrige alternativer, vil det i stedet være boligerne nærmest vejadgangen i etape 2, der påvirkes af forbikørende og aktivitet på vejen.

Hvis der planlægges for naturarealerne i lokalplanen, kan Rebild Kommune blive overtagelsespligtige.

Samtidig kan Rebild Kommune risikere at blive pålagt, at sikre vejrettighederne ved ekspropriation, hvis kommunen planlægger for et område, hvor der ikke er tilfredsstillende vejadgange.

Der er indsendt en anmodning om en lokalplan for matrikel 42ab og 42aa, Fræer by, Fræer. Bilag 1 viser ejendommens beliggenhed. Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme 08.R51, som er et rekreativt område. Rammen blev udlagt i Kommuneplan 2021 og hensigten var at sikre grundlag for naturudvikling og grundvandsbeskyttelse. Samtidig angiver den rekreative ramme også en grænse for byudvikling. I forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 2021 var der også indsendt en ansøgning omkring et andet projekt på matrikel 42ab, Fræer by, Fræer.

Teknik- og Miljøudvalget præsenteres for denne ansøgning på et tidligt tidspunkt, da ansøgningen er afhængig af, at kommuneplanen ændres.

Ansøger har ansøgt om et projekt, som består af tre dele:

• Flytning af ejendom og indretning af hestestutteri
• Storparceller
• Naturpark

Bilag 2 viser det ansøgte projekt. Overordnet omhandler projektet, at der skal udvikles 5 storparceller. Grundene skal være et alternativ til det klassiske boligområde, hvor grundstørrelserne er mindre, og man bor tættere. De resterende arealer omkring storparcellerne udlægges til skov og afgræsning efter reolpløjning og tilplantning for biodiversitet. Det ønskes at flytte nuværende ejendommen på matrikel 42ab, Fræer by, Fræer, ca. 50 meter syd for eksisterende ejendom, og etablere hestestutteri. Projektet indeholder en naturpark, som støtter op om naturpleje, biodiversitet og grundvandsbeskyttelse. Det er tanken, at området udnyttes på en måde, der tager hensyn til bilag IV-arter, natur, landskaber og drikkevandsinteresser. Desuden skal offentlighedens adgang til arealet fremmes.

Dele af projektet er i overensstemmelse med planlægningen, idet naturparken er i tråd med den rekreative ramme. Storparcellerne kan isoleret set understøtte Skørpings udvikling, men der er nogle udfordringer, som foldes ud i nedenstående afsnit. Afsnittene er opdelt ud fra projektets tre delelementer.

Flytning af ejendom

I ansøgningen anmodes der om at flytte ejendommen ca. 50 meter syd for eksisterende ejendom, som er beliggende på matrikel 42ab. Fræer by, Fræer.

Denne del af projektet skal vurderes konkret på baggrund af en ansøgning om landzonetilladelse. Der er dog ikke registreret erhverv på ejendommen, og det er derved ikke erhvervsmæssigt nødvendigt at flytte ejendommen.

Hestestutteri

Ansøgningen indeholder etablering af hestestutteri på ejendommen, når den flyttes. Der er en konflikt imellem, at ansøger både vil etablere hestestutteri, men også have boliggrunde indenfor meget kort afstand af hinanden. Der må jf. planloven ikke lokalplanlægges for boliger, som bliver lugtbelastet.

Store parceller

I ansøgningen anmodes der om at udstykke 5 store parceller på 10.000 m² i den vestlige del af området.

Området er omfattet af en rekreativ kommuneplanramme, og den blev udlagt i forbindelse med Kommuneplan 2021. Rammen blev udlagt i dialog med Naturstyrelsen for at kunne benytte arealerne til skovrejsning og rekreativt område. Naturstyrelsen er en nøglespiller til, at Rebild Kommune kommer i mål med klimahandlingsplanen ift. skovrejsning. Hvis Naturstyrelsen bidrager med skovrejsning, vil det have stor indflydelse på om Rebild Kommune kan opnå målet omkring skovrejsning i Klimahandlingsplanen.

Kommuneplan 2021 peger på, at byudvikling i Skørping skal ske i nordlig retning. Det indsendte projekt er beliggende i den østlige del af Skørping.

Landskabet indenfor det ansøgte er et karakteristisk dødislandskab, som fremstår småbakket med talrige afløbsløse lavninger, der fremtræder som søer eller moser. Hvis der skal udvikles i det ansøgte område, må det ikke sløre landskabssammenhængene eller påvirke karakteren og oplevelsesværdierne negativt. Derved skal der fastsættes krav til hvad der må ske indenfor grundene, hvis der gives mulighed for boligudvikling.

Vejadgangen ned til området er en privat fællesvej, og er anlagt i ca. 3 meter. Hvis projektet skal realiseres, skal der indtænkes en udvidelse af vejen, som kræver tilladelse fra vejejerne. Rebild Kommune kan risikere at blive pålagt at sikre vejrettighederne ved ekspropriation, hvis kommunen planlægger for et område, hvor der ikke er tilfredsstillende vejadgange. Det kan potentielt give Rebild Kommune en udgift.

Området er beliggende indenfor indvindingsområde, og derved kan der ikke ske nedsivning. Der er meget kuperet terræn, og derved vil en spildevandskloakering være en dyr løsning, da det vil kræve flere pumpestationer. Mulighederne for håndtering af spildevand i området vil være f.eks. et beplantet filteranlæg, samletank eller pileanlæg.

Skørping Jagtforening har en skydebane i den østlige del af Skørping. Hvis der skal udarbejdes en lokalplan for det ansøgte projekt, skal der udarbejdes en støjberegning for skydebanen.

Naturområde

Det ansøgte indeholder etablering af naturområder, hvor der skal være vild natur, biodiversitet og vandhuller. Det er i overensstemmelse med den rekreative ramme, men det er en udfordring at sikre etableringen af naturdelen via planlægning. Hvis det indgår i en lokalplan, kan Rebild Kommune blive overtagelsespligtig, da naturområderne er offentligt tilgængelige.

Der bør indgås dialog med Naturstyrelsen, hvis det besluttes, at der skal udarbejdes en lokalplan, da de har været i dialog om arealerne i forbindelse med kommuneplanen 2021. Naturstyrelsen har nogle kræfter til at kunne udvikle nye naturområder, og derfor er det vigtigt at inddrage dem i processen, hvis disse skal sikres. Naturstyrelsen bør også udtale sig om boliger indenfor den rekreative ramme, da det kan få betydning for styrelsens samlede projekt, og om de ønsker at fortsætte.

Videre forløb

Forvaltningen vurderer, at området ikke er oplagt til boligudvikling i Skørping. Samtidig er der interessekonflikter i det ansøgte projekt mellem boligområde og hestestutteri. Flytning af landbrugsejendommen og indretning af hestestutteri skal behandles ved konkret sagsbehandling. Fraværet af erhverv på ejendommen, gør det dog svært at realisere. Hestestutteri bør ikke indgå i projektet, hvis der skal arbejdes videre med udvikling af storparcellerne.

Hvis det besluttes, at der skal udarbejdes planlægning, der kan bane vejen for projektet, skal ansøger indgå en aftale, om udvikling af arealet, med ejeren af den sydlige del af projektområdet for at sikre en samlet udvikling af hele arealet. Hvis der tages beslutning om at udvikle området, vil det formentligt medvirke til flere henvendelser vedr. byudvikling i området. Derved skal det overvejes, om det er i denne retning, udvikling af Skørping skal placeres.

Forvaltningen foreslår, at der skal udarbejdes en helhedsplan for Skørping, som kan afveje de forskellige interesser og give en strategisk retning for den videre udvikling i Skørping by. Bilag 3 viser perspektivpilen for udvikling af Skørping sammen med Grønt Danmarkskort, bevaringsværdige landskaber og Natura2000-områder. Ud fra de overordnede interesser, bør helhedsplanen fokuseres på udvikling af Skørping Nord herunder om byudviklingen bør være tættere end det ansøgte projekt i Skørping øst, da der er begrænset udviklingsmuligheder i Skørping by. For at understøtte identiteten af Skørping, bør natur og landskab indarbejdes i planen. Forvaltningen bemærker, at det med det nuværende ressourcebillede ikke kan forventes, at en helhedsplan kan prioriteres til opstart i 2024.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om