Der skal træffes beslutning om, hvorvidt Rebild Kommune fortsat skal opkræve et timebaseret byggesagsgebyr eller gå tilbage til fast gebyr. Det faste gebyr udmeldes årligt af Social- og Boligstyrelsen.

Et timebaseret byggesagsgebyr bliver anvendt i de øvrige nordjyske kommuner og blev indført i Rebild Kommune med vedtagelsen af budget 2023. Det timebaserede byggesagsgebyr må kun opkræves for den del af sagsbehandlingen, som vedrører Byggeloven, jf. §28 stk. 1 i denne. Der må jf. Byggeloven ikke faktureres for fx dispensationer fra lokalplaner, bygge- og beskyttelseslinjer og landzonetilladelser. Gebyrindtægterne må samtidig ikke overstige de faktiske udgifter i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

Det timebaserede gebyr blev indført med en forventning om, at dette samlet set ville bidrage med en højere gebyrindtægt. Dette har af flere årsager ikke været tilfældet. Den primære årsag har været nedgangen i antal byggesager, der kan faktureres for og, at sagsbehandling udenfor de fakturerbare områder har taget forholdsvis meget tid.

Erfaringer
Forvaltningen har mod forventning modtaget meget få klager over ændringen fra fast til timebaseret gebyr. Det må da også konstateres, at byggetilladelser til nedrivninger og nybyggeri (af typehuse) oftest er billigere med timebaseret gebyr, end det faste gebyr ville være. Samtidig kan sekundært byggeri (drivhuse, skure, carporte) synes forholdsvis dyre at få byggetilladelse til, hvilket dog også var tilfældet med det faste gebyr. Erhvervssagerne tager lang tid, men er fortsat forholdsvis billige, idet der kun må faktureres for emner, der vedrører byggeloven. Byggeansøgninger for rækkehusene udgør et helt særligt emne, idet disse bliver billigere, fordi der kun betales for én byggesag i stedet for, at der betales for hvert enkelt hus. Netop antallet af rækkehuse kunne i evalueringsperioden samlet set have indbragt kr. 46.000 mere, end det har været tilfældet med det timebaserede gebyr. En stigning i antallet af rækkehuse vil således kunne have en indflydelse på den samlede indtægt.

Med det timebaserede gebyr har byggesagsbehandleren løbende en opgave med at være opmærksom på, hvor meget tid der bruges på den enkelte sag, og at den forbrugte tid vedrører forhold i Byggeloven, idet kun denne tid må faktureres. Den efterfølgende administrative håndtering af fakturering tager også længere tid, bl.a. fordi der skal sendes to fakturaer, henholdsvis ved udstedelse af byggetilladelse og ved ibrugtagningstilladelsen.

Der kan være forskel på omfanget af fakturerbare opgaver fra år til år. Da dette afgøres af indholdet i de indkomne byggeansøgninger, er det et forhold, som forvaltningen ikke har indflydelse på.

Med det timebaserede byggesagsgebyr har vi over prøveperioden pr. meddelt tilladelse i gennemsnit opkrævet kr. 1.290, hvor Social- og Boligstyrelsens faste gebyr er i 2024 på kr. 1.175.

Modeller for opkrævning
Forvaltningen ser tre mulige modeller for den fremtidige byggesagsgebyr.

Model 1 – Timebaseret gebyr
Det timebaserede gebyr bliver fast efter prøveperioden og fremskrives årligt til ny takst. I 2024 er taksten kr. 637. Denne forventes at blive fremskrevet til ca. kr. 660 i 2025. Hvis niveauet for antallet af byggesager i 2025 bliver som gennemsnittet af de foregående fire år, forventes den timebaserede indtægt at ligge på ca. kr. 475.000.

Model 2 – Fast byggesagsgebyr
Tilbagevenden til Social- og Boligforvaltningens faste gebyr, der i 2025 forventeligt vil ligge omkring kr. 1.200. Dermed frigøres byggesagsbehandleren for den løbende registrering og vurdering af lovtilhørsforhold. Samtidig skal der kun udsendes én opkrævning. Dette forventes at kunne indbringe ca. kr. 400.000, hvor et større rækkehusbyggeri vil kunne påvirke dette i positiv retning som anført ovenfor.

Model 3 – Differentieret byggesagsgebyr
Differentieret byggesagsgebyr betyder, at der kun opkræves betaling for behandling af visse typer af byggesager, fx som fast gebyr for skure, carporte og drivhuse, mens øvrig byggesagsbehandling kan faktureres efter timepris.

Model 4 - Gratis byggesagsbehandling
Endelig er der mulighed for at afskaffe byggesagsgebyret og lade byggesagsbehandlingen blive helt skattefinansieret. Hermed ophører den administrative registrering og fakturabehandling. Samtidig vil ansøgning om byggetilladelse være mere attraktiv. Det vil dog medføre tabte indtægter for kommunen.

Det skal bemærkes, at den samlede indtægt ved opkrævning af byggesagsgebyr vil være afhængig af antallet af antallet af regulære byggesager, herunder fx rækkehusbyggerier. Dette er faktorer, som forvaltningen ikke har indflydelse på, hvorfor den valgte gebyrmodel i nogle år vil kunne vise sig at give mindre i gebyrindtægt i forhold til andre modeller. Forvaltningen vil fortsat være optaget af, at der sker en fuldstændig og korrekt fakturering.

Byggesagsgebyrer i andre kommuner i Nordjylland
Den gennemsnitlige timepris i Nordjylland er på kr. 653.

Gebyret opsamler den enkelte kommunens faktiske udgifter i forbindelse med byggesagsbehandlingen, herunder også den administrative sagsbehandling. Dette inkluderer omkostninger til personale, kontorudstyr og andre administrative udgifter.

Instruks for tidsregistrering i byggesager

Grundlaget for, hvordan byggesagsgebyret opkræves, fremgår af Rebild Kommunes instruks herfor. Instruksen er tilgængelig for ansøgere på Rebild Kommunes hjemmeside. Forvaltningen anbefaler, at den hidtidige instruks opdateres i overensstemmelse med udvalgets beslutning. Overordnet betyder det, at alle typer af byggerier og alle faser af byggesagsbehandlingen udløser et timebetalt gebyr. Undtaget fra gebyr er tilbuddet om en times forhåndsdialog mellem ansøger og byggesagsbehandler.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget anbefaler:

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget

Ikke relevant.

Med det ansøgte projekt stiger det kommunale grundkapitalindskud fra 2,911 mio. kr. til 2,968 mio. kr., hvilket er en stigning på 57.000 kr. i forhold til den godkendte økonomi ved skema A. Det kommunale grundkapitaltilskud til projektet finansieres af midlerne afsat til støttet byggeri i budgettet.

I forbindelse med byggeriets afslutning skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60 % af ejendommens værdi. Dette beregnes, når kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Realkreditlån, der optages af den almene boligorganisation, vil ikke påvirke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse over for den del af lånet heller ikke have indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

Ved godkendelse af ansøgningen vil kommunen modtage et støttesagsgebyr på i alt 2,5 promille af anskaffelsessummen, svarende til 0,092 mio. kr.

I august 2023 godkendte byrådet skema A for et alment boligprojekt på Amtoften i Haverslev med 18 boliger. Skema A blev godkendt med en samlet anskaffelsessum på 36,386 mio. kr. og et kommunalt grundkapitalindskud på 2,911 mio. kr., svarende til 8 % af den samlede anskaffelsessum.

Siden skema A blev godkendt, har projektet været i licitation, og Aars Boligforening har nu ansøgt om godkendelse af skema B, som er den endelige projektgodkendelse, inden byggeriet påbegyndes. Der er ansøgt om en justering af projektøkonomien til en samlet anskaffelsessum på 37,102 mio. kr., hvilket svarer til en stigning på 0,716 mio. kr. i forhold til den godkendte anskaffelsessum ved skema A. Stigningen svarer til indeksreguleringen af projektets maksimumsbeløb fra 2023 til 2024. Projektet udnytter det fulde maksimumsbeløb, som projektet må koste.

Det kommunale grundkapitalindskud udgør 8 % af den samlede anskaffelsessum, og denne er derfor tilsvarende steget til 2,968 mio. kr., hvilket er en stigning på 57.000 kr. i forhold til skema A.

Ifølge kompetenceplanen for godkendelse af skema B, skal sagen behandles af Økonomiudvalget, hvis projektets anskaffelsessum er ændret med det, der svarer til indeksregulering af rammebeløbet fra skema A til skema B.

Selve projektet er uændret siden godkendelsen af skema A. Projektmaterialet kan ses i bilag 1. Boligerne opføres som 9 dobbelthuse med boliger på 80, 90 og 99 m2. Der er givet byggetilladelse til projektet.

Ændringerne i projektøkonomien har også medført mindre ændringer af huslejeniveauet. Huslejeniveauet er steget fra 1.001 kr./m2 til 1.013 kr./m2 ekskl. forbrugsudgifter. Det svarer til en husleje på 7.597,50 kr./måned for en bolig på 90 m2. Huslejeniveauet ligger tilsvarende øvrige almene nybyggerier i dag. Udover en tilrettet projektøkonomi skyldes stigningen desuden øgede udgifter til renovation.

Det indberettede skema B kan ses i bilag 2.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget anbefaler:

1. at skema B godkendes med en støtteberettiget anskaffelsessum på 37,102 mio. kr., og

2. at der til Landsbyggefonden ydes et grundkapitaltilskud på 2,968 mio. kr., svarende til 8 % af anskaffelsessummen.

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget