Rebild kommune har bolig- og erhvervsgrunde til salg flere steder i kommunen. Fælles for alle typer grunde er, at der inden salg skal foreligge et plangrundlag for området, ligesom der så vidt muligt skal være fortaget udstykning og projekteret byggemodning. I perioder med stor efterspørgsel på grunde, har det vist sig vanskeligt at efterkomme disse præmisser i praksis, hvilket har betydet forlænget sagsbehandlingstid og af og til komplikationer i forhold til at afslutte handlerne.
Vedr. salgsmateriale (gælder både boliggrunde og erhvervsgrunde):
Forvaltningen foreslår et salgsmaterialet opbygget i tre dele for henholdsvis salg af boliggrunde og salg af erhvervsgrunde:
1. Tilbudsskema, hvori tilbudsgiver tilkendegiver sit tilbud på den konkrete ejendom (Udarbejdes individuelt til den enkelte udstykning eller ejendom).
2. Individuelle salgsbetingelser, hvori der kun fremgår forhold, der alene vedrører den konkrete ejendom (Udarbejdes individuelt til den enkelte udstykning eller ejendom).
3. Generelle salgsbetingelser, hvori Rebild kommunes generelle betingelser for salg fremgå - vedlægges som bilag.
Vedr. kvalitetssikring af arealer der udbydes til salg (gælder både boliggrunde og erhvervsgrunde):
Forvaltningen har i en række enkeltsager konstateret, at der kan vise sig forhold i forbindelse med indgåede købsaftaler, som ved rettidig omhu kunne være afklaret af Rebild Kommune, og som af køberne opleves som uhensigtsmæssige. Det kan have den betydning for køberne, at de må afvente, at Rebild Kommune får rettet op på forholdene, og at salget derfor trækker unødigt ud.
Situationerne opstår typisk ved salg af arealer, hvor udstykning og byggemodning ikke er igangsat eller afsluttet inden påbegyndelse af salg, og hvor der efterfølgende har vist sig andre krav til håndtering af eksempelvis regn- og spildevand end oprindeligt planlagt eller at udstykningen ikke har kunne gennemføres til det forventede tidspunkt. For Rebild Kommune kan det betyde ekstraomkostninger og tab af likviditet, fordi overtagelsesdagen må udskydes, indtil forholdene er som forudsat ved aftalens indgåelse. For køber kan det betyde forsinkelser i deres planer for den nye ejendom.
Der etableres fremadrettet en praksis med kvalitetssikring af alle ubebyggede grunde som Rebild Kommune ønsker at udbyde til salg, i forhold til alle offentligretlige, privatretlige, forsyningsmæssige, matrikulære og fysiske forhold. Der vil derfor i en periode ske en gennemgang af de enkelte arealer og en tilretning af de individuelle vilkår vil blive afstemt med ejendommens konkrete status.
For at imødegå de nævnte udfordringer fremadrettet, foreslås det derfor, at arealer ikke udbydes til salg, førend der er foretaget denne kvalitetssikring samt at jordbundsundersøgelser er gennemført og byggemodning er afsluttet. For visse erhvervsudstykninger, kan det dog fortsat besluttes at udstykning af den enkelte matrikel først iværksættes efter indgåelse af købsaftale med henblik på at tilbyde præcis det areal, der ønskes. Dette vil fremgå af den konkrete sag på baggrund af konkret vurdering. Betingelser om overtagelsesdato og betaling vil fremgå af købsaftalen.
Vedr. boliggrunde: Generelle salgsbetingelser
Ethvert udbud af grunde, herunder boliggrunde i Rebild Kommune er omfattet af bekendtgørelse nr. 396. af 13. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme og den tilhørende vejledning nr. 9175 af 3. marts 2021.
Forslag til reviderede generelle betingelser er opdelt i følgende temaer og er vedlagt som bilag 2 ”Generelle salgsbetingelser Bolig, rev. 271222”.:
1. Overtagelse af grunden: Omhandler at grunden fra overtagelsesdatoen henligger for købers regning og risiko.
2. Skelpæle: Omhandler sælgers forpligtelse til at sætte disse samt håndtering af manglende skelpæle.
3. Byggemodning og tilslutningsafgifter: Omhandler at udgangspunktet er, at de forskellige forsynings-/afløbsledninger er ført frem til kant af skel, medmindre andet fremgår af individuelle betingelser.
4. Jordbundsforhold: Omhandler håndtering af nyfundne fortidsminder samt etablering af sandpude. Såfremt der er yderligere behov for særlig fundering mere end 1,2 meter nede, er mulighed for kompensation/tilbagetræden fra handlen nærmere beskrevet.
5. Købers renholdelse af grunden, ansvar for skader og etablering af fast overkørsel: Omhandler forventning til købers renholdelse af grunden, etablering af overkørsel samt ansvar for skader for vej og stianlæg i byggeperioden.
6. Servitutter, byggefrist og videresalg: Omhandler henvisning til ejendommens blad i tingbogen, at der er en byggepligt på 2 år fra overtagelse til færdigmelding samt at Rebild kommune skal give tilladelse til videresalg.
7. Gennemførelse af handlen: Omhandler hvor købstilbud skal afgives.
Særlige bemærkninger til de generelle betingelser for handel med boliggrunde:
Temaerne "muligheden for at lade en handel gå tilbage" og "jordbundsforhold", har erfaringsmæssigt har givet anledning til drøftelser med købere. Det er derfor disse som forvaltningen foreslår tilpasset. De uddybes hver for sig nedenfor. Der er alene foretaget sproglige rettelser under de øvrige temaer.
a.Mulighed for at lade en bolighandel gå tilbage:
Forvaltningen har oplevet, at enkelte ejere af nyligt overtagne byggegrunde, som f.eks. på grund af tidernes ugunst, stigende renter, stigende energipriser mv. ikke kan realisere ellers fornuftigt budgetterede byggeprojekter, ønsker at få tilbageskødet byggegrunde, hvor byggefristen ikke nær er aktualiseret. Det er således situationer, hvor ejer(ne) står i en situation, hvor de har måtte opgive deres byggeprojekter, men fortsat har bundet kapital i de købte grunde. I dag behandles den slags henvendelser sag for sag. Men der kan etableres en generel mulighed for at få tilbageskødet ejendommen i tidsrummet mellem overtagelsesdagen og tidspunktet for byggepligtens sluttermin, og så at fastsætte en generel betaling på f.eks. 10% af købesummen tillagt Rebild Kommunes positive omkostninger i forbindelse med tilbageskødningens-ekspeditionen. Dette vil være i overensstemmelse med Økonomiudvalgets seneste praksis i sådan sag, se bilag 1 om tilbagekøb af erhvervsjord.
Eftersom købesummen i dette tidsrum vil være betalt, vil Rebild Kommune have sikkerhed for sit krav.
Ved undersøgelse hos andre kommuners praksis på dette område fremgår det, at Vesthimmerlands Kommune i deres salgsvilkår tilbyder denne ordning, uden dog at angive en tidsmæssig bagkant.
Jammerbugt Kommune har ligeledes en mulighed for tilbagetræden fra en indgået handel mod betaling af 10% af købesummen. Her gælder dette dog alene for de handler, som er etableret i udbud. Denne fremgangsmåde kan dog siges at skabe en gunstigere retsstilling for de typisk dyrere grunde i udbud end de typisk billigere grunde, der ikke går i udbud. Omvendt vil grundene i udbud typisk være de mest attraktive, og derfor formodentlig tilsvarende lettere for kommunen at sælge igen.
Hvis økonomiudvalget beslutter at indføre en generel mulighed for at få tilbageskødet grunde, indstiller forvaltningen, at dette alene gøres muligt mellem overtagelsesdagen og byggefristens sluttermin, forventelig 24 måneder. Hermed kan formentlig reduceres konjunkturbestemte "skvulp" af ønsker om tilbageskødning, som kan belaste kommunen likviditet på en uhensigtsmæssig måde. Det forvaltningens vurdering, at hvis retten til at få tilbageskødet ejendommen knyttes op på byggepligten, kan det skabe en hensigtsmæssig mulighed for købere, som uforvarende er kommet i en uheldig situation, til at komme videre uden det helt store tab, men dog et tab som gør, at ordningen ikke forventes misbrugt.
b.Præcisering af vilkår omkring jordbundsforhold ved bolighandler:
De hidtidige vilkår i de generelle salgsbetingelser har tidligere givet anledning til uklarhed for nogle køberne fordi de ikke har været præcise nok vedr. jordbundsforhold. Nogle byggefirmaer har således givet pakketilbud baseret på for optimistiske forudsætninger, som f.eks. at der alene skal laves 40 cm sandpude. Ligeledes har den hidtidige formulering givet anledning til tvivl og tvister, når der så har vist sig problemer med jordbundsforholdene.
Det er i forslaget til nye salgsvilkår præciseret, at etablering af sandpude ned til 1,2. m under terræn er at anse som for normalt og sædvanligt og hermed ikke kan henregnes som ekstraordinær.
Ligeledes foreslås salgsvilkårene ændret således, at køber opfordres til inden 6 uger fra købers underskrift på købsaftalen, at få foretaget en jordbundsundersøgelse. Hvis denne jordbundsundersøgelse dokumenterer, at der vil være ekstraudgifter til fundering, som overstiger 20% af købesummen, dog mindst 50.000 kr. inkl. moms, kan køber frit træde tilbage fra handlen. Alternativt kan køber indgå i en forhandling med Rebild Kommune om at blive kompenseret for dokumenterede nødvendige ekstraordinære funderingsomkostninger, som overstiger 20% af købesummen, dog mindst 50.000 kr. inkl. moms. Rebild Kommune forbeholder sig retten til at henvise køber til at træde tilbage fra handlen, hvis de konkrete ekstraordinære funderingsomkostninger, efter Rebild kommunes vurdering kunne formindskes ved et andet projekteret byggeri.
Forvaltningen vurderer, at disse vilkår er afbalancerede i forhold til køber, og vil medvirke til at få det optimale ud af boliggrunde, hvis konkrete funderingsforhold, ikke er optimale, men dog mulige at løse med det rette projekt. Dette ses eksempelvis ved, at et projekt kan flyttes få meter på grunden eller et længe-hus kan erstattes af et vinkelhus for derved at løse funderingsproblemer. Endvidere medvirker bestemmelsen til tilskynde køberne til at iagttage deres undersøgelsespligt, ved at foretage jordbundsprøver kort tid efter underskrift på købsaftalen.
De foreslåede reviderede salgsbetingelser er vedlagt som bilag 3 ”Generelle salgsbetingelser erhvervsgrunde rev. 271222”
Erhvervsgrunde: Generelle salgsbetingelser vedr. erhvervsgrunde
Ethvert udbud af erhvervsgrunde i Rebild Kommune er ligeledes omfattet af bekendtgørelse nr. 396. af 13. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme og den tilhørende vejledning nr. 9175 af 3. marts 2021. Ud over de generelle salgsbetingelser er der for hvert udstykningsområde udarbejdet et sæt individuelle salgsbetingelser med tilhørende tilbudsskema. Heri er angivet evt. tilslutningsafgifter og særlige bestemmelser, der kun vedrører den enkelte udstykning.
Forslag til reviderede generelle betingelser er opdelt i følgende temaer og er vedlagt som bilag 3 ”Generelle salgsbetingelser erhvervsgrunde rev. 271222”
1. Overtagelse af grund, herunder evt. udstykning: Omhandler at det generelt forventes vejanlæg at være udstykket inden igangsætning af salget, mens udstykningen af den enkelte ejendom skal ske i samråd med køber. Dette er en præcisering i forhold til tidligere.
2. Byggemodning: Omhandler generelle bemærkninger om, at byggetilladelse først kan meddeles efter færdiggørelse af byggemodning. Generelle bemærkninger om etablering af overkørsel. Dette er en præcisering i forhold til tidligere.
3. Byggepligt: Omhandler Rebild kommunes generelle regler om byggepligt indenfor 2 år. Besluttes andet, vil dette fremgå af individuelle vilkår.
4. Jordbundsforhold: Omhandler herunder anbefaling om at lade grunden undersøge med henblik på afklaring af funderingsforhold. Behandling af evt. krav om ekstrafundering fremgår her.
5. Forureningstilstand: Omhandler sælgers kendskab til forurening på grunden.
6. Handelsomkostninger: Omhandler at omkostninger ved handlens gennemførelse fordeles med 50% til køber og sælger. Sælger antager landinspektør og betaler for udstykning af grunden.
7. Øvrigt.: Omhandler henvisning til udbudsbekendtgørelsen samt sælgers mulighed for frit at vælge mellem de indkomne tilbud eller at forkaste alle indkomne tilbud.
Særlige bemærkninger til de generelle betingelser for salg af erhvervsgrunde, herunder mulighed for reservation samt handlens berigtigelse:
De nye generelle salgsbetingelser ligger op til, at overtagelsesdagen forventes umiddelbart i forlængelse af handlen, og hermed ikke som hidtil aftales i den efter følgende korrespondance med køber. Såfremt køber ikke ønsker at erhverve ejendommen straks, kan der i stedet tilbydes muligheden for at reservere grunden i en periode på op til 6 måneder.
Hidtidig reservationspraksis har været beskrevet således:
”Reservation af en grund, sker efter "først til mølle"-princippet. Modtager kommunen
mere end én anmodning om reservation af den samme grund på den samme dag, vil
reservationen gå til den, hvis henvendelse, der er modtaget først. Blanketter med
anmodning om reservation, der modtages pr. post, vil blive registreret som indgået kl.
08.00 den dag, posten åbnes. Modtages to anmodninger om reservation på samme tid
foretages lodtrækning.
Grunde som fremgår af www.mangegodegrunde.dk kan reserveres i 3 måneder med
mulighed for forlængelse i yderligere 3 måneder. Reservationen er kun gældende,
hvis der ikke fra en anden køber bydes en højere pris end den mindstepris, som
kommune har fastsat ved sit udbud. I så fald vil alle interesserede få mulighed for at
byde på arealet, der herefter sælges til den højestbydende.”
Der er ikke i øjeblikket fastsat et gebyr herfor, men Økonomiudvalget kan fastsætte et mindre beløb med henblik på at sikre motivation for reservation. Forvaltningen foreslår at et reservationsgebyr fastsættes til kr. 25.000,-
samt at den hidtidige
praksis om reservationsperiode fastholdes.
Endelig præciseres i de generelle betingelser, at det er Rebild Kommunes advokat, som berigtiger handlen.
Udskriv
Læs højt
