Ingen bemærkninger.

Rebild Kommune har modtaget en ansøgning om udstykning af ca. 47 grunde mellem Skodshøj og Guldbæk, se bilag 1. Ansøger har dog tænkt at udvikle området i etaper, således at området grænsene op mod Skodshøj med ca. 20 grunde ønskes planlagt og udstykket først. Der skal udarbejdes lokalplan og kommuneplantillæg, og dette er igangsat på Teknik- og Miljøudvalgsmøde d. 8. marts.

Arealet ligger udenfor kommuneplanrammen for Guldbæk/Skodshøj og er i strid med kommuneplanens retningslinje for byudvikling. Samtidig er området udpeget som værdifuldt landskab og potentielt naturområde i kommuneplanen. Ved større ændringer af kommuneplanen skal der afholdes indledende høring inden der udarbejdes lokalplanforslag og kommuneplantillæg.

Der er afholdt indledende høring i perioden fra 20. maj - 20. juni 2016, og der er indkommet 59 indsigelse/bemærkninger herunder en bemærkning fra borgerforeningen i Guldbæk. Det skal også nævnes, at nogle af indsigelserne repræsenterer flere borgere. Indsigelserne/bemærkningerne kan ses i bilag 2. Indsigelserne/bemærkningerne handler i hovedtræk om:

1. at der ikke skal placeres boliger som ansøgt. Bl.a. begrundet med hensyn til landsbyen og grøn kile, ikke behov for så mange nye boliger, i strid med kommuneplanen, statslige interesser, drikkevandsinteresser og naturinteresser. Nye boliger i Guldbæk kan i stedet placeres i den nordlige del på et par gamle erhvervsgrunde eller som en mindre udbygning i den sydlige del af Guldbæk i forbindelse med Erlings Buus´ bygninger. Dette kan medvirke til en forskønnelse af byen og samtidig friholde den grønne kile mellem Skodshøj og Guldbæk.
2. at der skal laves en helhedsplan for Guldbæk, som skal sikre, at nye boliger placeres ud fra en samlet plan, og som kan sikre, at de placeres det bedste sted i Guldbæk og med et realistisk antal,
3. ønske om etablering af sti mellem Skodshøj og Guldbæk både langs Guldbækvej og langs vandløbet Guldbæk, bl.a. af hensyn til børn, der går eller cykler til friskolen,
4. ønske om etablering af legeplads, boldbane eller lignende fælles plads for hele landsbyen,
5. trafikale forhold, herunder ønske om kun en vejadgang fra Guldbækvej til et nyt boligområde og tiltag til at øge trafiksikkerheden på Guldbækvej,
6. vigtigheden af, at udstykningen tilpasses området, så der tages hensyn til natur, landskab og Skodshøj/Guldbæk. Det skal bl.a. ske ved, at området skal have store grunde, beplantning og materialekrav til bygninger, som i Skodshøj og ved at sikre stor afstand til vandløbet Guldbækken og beskyttet natur,
7. ønske om udbygning i Guldbæk for at understøtte friskole, børnehave og binde Guldbæk og Skodshøj bedre sammen og
8. anmodning om at hele byrådet behandler indsigelserne.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1

Der findes natur-, landskabs- og drikkevandsinteresser i området ved Guldbæk. En lokalplan skal så vidt muligt tage hensyn til disse interesser ved at have bestemmelser om grundstørrelser, beplantning, grønne kiler gennem området, afstand til beskyttet natur og udformning af byggeriet. I forhold til drikkevandsinteresser skal der uarbejdes en grundvandsredegørelse, som redegør for risiko for forurening af grundvandet, og om der er alternativer til den ønskede udstykning. I forhold til om der kan tillades byudvikling i en landsby fremgår det af kommuneplanen og statslige interesser i kommuneplan 2017, at der kun må ske afrunding eller huludfyldning i landsbyer. Det betyder, at der skal en særlig argumentation til overfor staten for at gennemføre planlægningen. Alternativt kan bymønstret i kommuneplanen ændres, hvorved Guldbæk udpeges som en bolig-serviceby.

Ad. 2

I forbindelse med den indledende høring er der kommet en række forslag til alternative placeringer af nye boliger, herunder er der kommet en egentlig ansøgning fra ejeren af arealet på modsatte side af Guldbækvej se side 20 og 21 i bilag 2. Inden for de sidste 10 år er der opført 3 nye boliger i Guldbæk. Det betyder, at det næppe er realistisk at udvikle alle udstykningsønskerne. Derfor anbefaler forvaltningen, at der udarbejdes en ny helhedsplan for Guldbæk inden der udarbejdes ny lokalplan. Det vil dog betyde, at lokalplanen for dette projektet sættes på pause, og at tidsplanen for projektet ikke holder.

Ad. 3

En lokalplan vil kunne udlægge et areal til sti langs Guldbækvej og ved vandløbet Guldbæk, dog udenfor de beskyttede naturområder. En sti ved vandløbet bør være en trampesti. En sti ved Guldbækvej bør være befæstet. Det er ikke afklaret om ansøger skal afholde udgiften ved eventuel etablering af stier.

Ad. 4

Der findes ikke fælles arealer med legeplads eller lignende i Guldbæk. En lokalplan vil kunne stille krav om udlæg af fælles areal.

Ad. 5

I 2013 var årsdøgnstrafikken (gennemsnitlige trafik på en vilkårlig dag) på Guldbækvej 648 biler. Årsdøgnstrafikken vil stige, hvis der opføres nye boliger. Forvaltningen vurderer, at vejen kan bære den forøgede trafik fra 47 boliger.

Ad. 6

En lokalplan skal indeholde bestemmelser som sikre, at området etableres, så der tages hensyn natur, landskab og Skodshøj/Guldbæk. Det skal ske ved, at området skal have store grunde, krav til beplantning og materiale krav på bygninger og ved at sikre afstand til vandløb og beskyttet natur.

Ad. 7 og 8

Ingen bemærkninger.Økonomi
Ingen bemærkninger.

Indstilling
Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø træffer beslutning om at igangsætte udarbejdelse af helhedsplan for Guldbæk med henblik på at afklare den fremtidige udbygning af landsbyen.

Udvalget for Teknik og Miljø, 23. juni 2016, pkt. 129:

Udsat.Supplerende sagsfremstilling:

Der er indkommet 2 bemærkninger efter høringsfristens udløb. Forvaltningen har valgt også at vedlægge disse bemærkninger i bilag 2 samlede bemærkninger. Samlet er der 61 bemærkninger/indsigelser. I forhold til forvaltningens bemærkninger under ad. 1 skal der gøres opmærksom på, at kravet om at lave grundvandsredegørelse for nye boliger i indvindingsområder og områder med særlige drikkevandsinteresser forventes at bortfalde i forbindelse med, at en ny bekendtgørelse træder i kraft 15. september 2016. Dermed skal der ikke laves en grundvandsredegørelse for nye boliger i Guldbæk. 

Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø træffer beslutning om

Vejadgangen til Matrikel 42ab

Forbindelsen mellem Gl. Skørpingvej og den nye udstykningen byder på trafikale udfordringer.

Forvaltningen ser 2 muligheder, for en bedre forbindelse mellem Gl. Skørpingvej og Hanehøjvej

Forbindelsen beskrives i to delstrækninger - et fra Gl. Skørpingvej til Hanehøjvej og et fra Hanehøjvej til udstykningen. Se kortbilag. 

1. del Gl. Skørpingvej - Hanehøjvej.

Forslag 1

Hanehøjvej er en flot vej, hvor træer og beplantning er tæt på vej. Hanehøjvej har dog et smalt tværprofil på 5 m, hvilket giver nogle udfordring når bilister mødes eller møder cyklister. Forvaltning vurder at det er nødvendigt at udvide Hanehøjvej eller etablere cykelsti, hvis der etableres en udstykning på matrikel 42ab. Dette skyldes at den nye udstykningen vil skabe en del mere trafik både af bilister og cyklister og her har Hanehøjvej ikke det nødvendige tværprofil for at bløde trafikanter kan færdes sikkert. Det skal dog bemærkes at tilbage i 2010 var der planer om at etablere cykelsti på Hanehøjvej, hvilket blev opgivet fordi mange borgere i området var utilfredse med, at den flotte vej skulle ødelægges pga. en cykelsti.

Forslag 2

Nord for den nuværende bebyggelse og rideskole på Hanehøjvej er der en grusvej (en privat fællesvej) med 2 huse der forbinder Hanehøjvej med Gl. Skørpingvej, vejen kan opgraderes til en asfalteret boligvej. Der er mulighed for at udvide vejen mod nord, da begge husene er beliggende syd for grusvejen. Yderligere er det nødvendig at lukke for gennemkørende trafik på Hanehøjvej da beboerne på den nye udstykning ellers vil benytte denne vej, da grusvejen er en lille omvej, hvis de skal køre syd på. Det foreslås at Hanehøjvej lukkes for gennemgående trafik umiddelbart nord for Præstegårdsheden, for på den måde, at lede trafikken fra det nye boligområde ad den nordlige udkørsel til Gl. Skørpingvej.

Forvaltningen har også set på, om der alternativt kan etableres en helt ny vej. Det er ikke muligt da der enten er meget store højdeforskelle mellem Hanehøjvej og Gl. Skørpingvej eller fredet natur i området, eller vejen skal føres igennem et eksisterende boligområde.

2. del Hanehøjvej - Udstykningen

Forbindelsen mellem Hanehøjvej og udstykningen har en del udfordringer da vejen

- skal føres ind over andre lodsejeres grund for eksempel 2g og 42ac,

- kommer tæt på et område, hvor der er bilag IV-arter (beskyttede arter efter EU´s naturbeskyttelsesdirektiver)

- skal krydse et paragraf 3 område (beskyttede naturtyper)for at komme helt ind til udstykningen.

Der er en skråning der løber på tværs af matriklel 2g og for at undgå for store skader på skråningen og for store etableringsomkostninger til vejen er det nødvendigt at etablere vejen ved det nordlig skel på materikel 2g. Her skal vejen føres henover paragraf 3 områder (mose, hede og eng), hvor vejen skal have så lidt påvirkning af naturen som muligt. Dette betyder at vejen komme tæt på de nuværende boliger på Præstegårdsheden.

Ejerne af matr. nr. 2g har i forbindelse med planstrategien indsendt et forslag om udvikling af et nyt boligområde på arealet. I beskrivelsen fremgår det, at udstykningen er bygget op om en central allé med tre runde pladser til fælles ophold. Der er skitseret 15 grundene på mellem 1.800 og 3.000 m² på arealet. Ejeren kæder ”byzonepassagen” på sin ejendom ved Gl. Skørpingvej sammen med, at de får planlagt deres areal ved Hanehøjvej.

Øvrige udfordringer

- Kommuneplan 2013

Området er ikke omfattet af kommuneplanrammerne.

De aktuelle byudviklingsmuligheder i Skørping omfatter ikke det ansøgte areal. I Skørping er der en restrummelighed på 14,9 ha til boligformål i selve byen, se bilag. De sidste 13 år (fra 2003 til 2015) er der opført 117 nye boliger i Skørping. Fra 2005 til 2007 blev der alene opført 53 boliger, det var årene med den største økonomiske fremgang. Hvis disse 3 år bliver konverteret til ”normal-år”, blev der i hele perioden i gennemsnit opført 6 til 7 boliger om året.

Fremskrivningen af boligbyggeriet er over de næste 13 år – 94 boliger, svarende til 7 boliger om året. Kommuneplanens restrummelighed betyder, at der indenfor de udlagte kommuneplanrammer kan opføres ca. 85 boliger, når der bygges ca. 6 boliger pr. ha.

Hertil kommer, en ny lokalplan for 37 parcelhuse ved Gammel Skørpingvej, der er på vej. Denne lokalplan indgår ikke i kommuneplan 2013's opgørelsen over restrummelighed.

- Grundvand

Området ligger indenfor 4 vandværkers indvindingsoplande udpegede som sårbare (NFI), ligesom der findes grundvandsdannende områder for Gl. Skørping Vandværk og Skørping Vandværk indenfor området.

- Natur

Hele ejendommen er udpeget som økologiske forbindelser. I de økologiske forbindelser skal planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen og tilstanden forbedre levesteder og spredningsmuligheder for de planter og dyr som forbindelserne skal sikre. De økologiske forbindelser skal sikre, at bestande af planter og dyr kan spredes i landskabet og udveksle tilstrækkeligt med individer og gener til at fastholde en sund udvikling. I de økologiske forbindelser skal barrierer for dyre- og plantelivet så vidt muligt undgås. Hvor et nyt anlæg ikke kan undgås, skal virkningen reduceres mest muligt.

Der er en stor koncentration af vandhuller på ejendommen, hvor der er registreret bilag IV-arter.

Der skal foretages en nærmere registrering af hvilke dyr, der er tale om og hvor disse dyr yngler og opholder sig, eksempelvis overvintre, samt hvordan de bevæger sig i området.

- Økonomi

Da Rebild Kommune har ansvaret for de nødvendige forbindelser på det overordnet vejnet, er det også kommunen der har udgiften til at fordbedre forbindelsen mellem Gammel Skørpingvej og Hanehøjvej - udgiften til vejen mellem Gammel Skørpingvej og Hanehøjvej kan ikke pålægges udstykker af 42ab. Udstykker kan kun pålægges udgifterne til forbindelsen mellem matriklen og Hanehøjvej.

Bygherre skal foretage registreringen af bilag IV arterne.

Samlet vurdering

Der er et ønske om at byudvikle Skørping, hvor der også er en god efterspørgsel efter byggemuligheder. Der er kun få ledige byggegrunde og derfor er der behov for nye arealer. Som det fremgår ovenfor, er der stadigvæk ledige arealer til boligbebyggelse i Skørping, men ikke store samlede arealer. I forbindelse med den kommende kommuneplanrevision skal der udpeges fremtidige udbygningsområder - perspektiv områder. Disse områder foreslås i bygennemgangen udlagt ved Gammel Skørpingvej og nord for Præstegårdsheden. Arealet nord for Præstegårdsheden er identisk med matr. nr. 2 g, hvor der i forbindelse med planstrategien er indsendt et ønske om byudvikling på arealet. Byudvikling af matr. nr. 2 g kan, når der findes en løsning på vejbetjeningen af området, igangsættes med hensyn til lokalplan- og kommuneplanarbejde.

Det ansøgte areal 42 ab er ikke oplagt at inddrage til byudvikling endnu. Det ligger ikke i direkte forlængelse af eksisterende bebyggelse, og der findes flere søer/vandhuller, som er levesteder for bilag IV-arter på ejendommen, ligesom det ikke er uproblematisk og omkostningsfrit for kommunen, at vejforsyne området.

Der vurderes ikke at være behov for udlæg af yderligere arealer til byudvikling i Skørping, da allerede udlagte arealer kan opfylde efterspørgslen i adskillige år.