Over Bækken 3 er delvist udlagt til boligformål og ligger i byzone (Bilag 1). Dermed vil man umiddelbart kunne anvende den del af ejendommen til boligformål. I forbindelse med byrådsbeslutningen i november 2018, om prioritering af restrummelighed, blev der bl.a. truffet beslutning om, at Over Bækken 3 skulle prioriteres i planlægningen, samt at der skulle være dialog om omfanget. Med den beslutning har byrådet besluttet, at den rekreative ramme skal reduceres til fordel for boligformål.

Forvaltningen har udarbejdet et oplæg til en ny afgrænsning mellem boligområdet og det rekreative område, og ansøger har på den baggrund udarbejdet et forslag til udstykningsplan (Bilag 2 og 3). Oplægget til en ny afgrænsning er argumenteret ved, at der er naturlige terrænforskelle, som begrænser hvor ny bebyggelse kan placeres, at der bevares en del af kigget fra Over Bækken op mod Mastrup Søerne, samt at bebyggelsen kan trækkes tilbage og opleves mindre markante fra Mastrup Søerne. Ændringen i rammeafgrænsningen medfører, at der overføres ca. 2.000 m² areal til boligrammen, hvilket muliggør etablering af ca. 2 ekstra parcelhusgrunde.

Det rekreative område er omfattet af en lokalplan for området omrkring Mastrup Søerne, hvis formål bl.a. er, at området fortsat skal anvendes til rekreative formål og at sikre områderne mod yderligere bebyggelse. Det er muligt at ophæve en del af lokalplanen, hvis det ønskes at give mulighed for boliger.

Arealet har tidligere indgået i et fredningsforslag (Bilag 4 viser en omtrentlig afgrænsning af fredningsforslaget). Det blev besluttet at arealet nord for Over Bækken skulle udgå af fredningen, fordi det havde udviklet sig til et område med byparklignende formål, hvor kommunen vurderedes, at være rette myndighed til at drifte og forvalte området. Derfor var det alene arealet syd for Over Bækken, der blev omfattet af fredningen.

Forvaltningens største bekymring ved at reducere det rekreative areal er, at det sker på det sted, hvor "indgangen" til området er, samt om der dannes præcedens for yderligere reduktioner, idet der kan være andre steder af lokalplanområdet, hvor terrænet kan begrunde en reduktion af det rekreative areal.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget drøfter om det overfor Økonomiudvalg og byråd vil anbefale en udvidelse af boligrammen med ca. 2.000 m² som foreslået

Formålet med lokalplanen er, at give mulighed for boliger, sundhedshus, cafe og visse sundhedsrelaterede aktiviteter, så som fitnesscentre o.lign.

I høringsperioden er der indkommet 27 høringssvar, herunder 1 underskriftsindsamling. Hovedparten af høringssvarene kommer fra beboere på det tilstødende boligområde Rådyret mod øst. De fleste af bemærkningerne omhandler højden og tætheden af byggeriet og de skygge- og indkigsgener, som byggeriet medfører. Herudover omhandler høringssvarene veje, stier, parkering, natur, landskab, friarealer, miljø og klima. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Det vurderes, at områdets påvirkning af omgivelserne i form af skygge- og indkigsgener ikke væsentligt overstiger, hvad der må forventes ved et etageboligområde. Men at det er muligt at mindske påvirkningen af omgivelserne yderligere ved justering af de nærmeste byggefelter, samt bygningshøjder samtidig med, at hovedgrebet i bebyggelsesplanen fra udviklingsplanen fastholdes med et tæt bymiljø centreret omkring torvet.  

Sammenholdt med den nugældende lokalplan nr. 235 giver lokalplanforslag nr. 312 mulighed for væsentlig højere byggeri. Lokalplan nr. 235 giver mulighed for byggeri i 3 etager og med byggefelter, som ligger tættere på naboskel. Skyggediagrammerne i bilagene – især bilag 10 og 11 – indikerer imidlertid, at en reduktion af etageantallet ikke ændrer væsentligt ved skyggepåvirkningen af naboområderne. En forøgelse af etageantallet vil dog bevirke, at flere boliger har mulighed for udsigt ud over Rådyret samtidig med, at afstanden øges mellem Rådyret og den højere bebyggelse.

Forvaltningen indstiller flere ændringer af lokalplanen og designmanualen. Ændringsforslagene fremgår af bilag 5. Ændringsforslagene omhandler:

• Forbud mod reflekterende tagmaterialer der kan give genskinsgener. (punkt 3.9)
• Placering af altaner og tagterrasser m.h.p. at mindske indkigsgener mod øst. (punkt 4.1 og 9.3)
• Reduktion af byggefelt 5 for mindske gener for beboelse mod øst. (punkt 3.3 og 3.4)
• Øget nedtrapning af byggeriet ud mod rådyret (punkt 9.4). Kort med etagevariation ses på designmanualens s. 11 og fordelingen af etagearealet i lokalplanens § 6.2
• En mindre justering af byggefelt 1 samt kravet til antal etager i byggefelt 1 for at gøre det nemmere at indpasse det senere byggeri. (punkt 9.1 og 9.2)
• Præcisering af anvendelse til jernbaneformål for at tydeliggøre Banedanmarks fortsatte virke. (punkt 8.1)
• Tilføjelse om krav om tilladelse efter jernbaneloven ved anlægsarbejder. (punkt 8.3)

Ændringerne medfører ikke supplerende høring. 

Rebild Kommune ejer arealet, hvor der kan opføres bebyggelse. Ændringsforslagene til fordeling af etagearealet i bilag 5, punkt 9.4 går i 0. Der ændres ikke ved det samlede etageareal i lokalplanområdet. Det vurderes ikke, at fordelingen mellem byggefelterne får væsentlig betydning for økonomien.

Der vil være udgifter forbundet med byggemodning af området.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor økonomiudvalget og byrådet anbefaler