Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om

• at udvalget er sindet at ændre lokalplan 323, så der også er mulighed for tæt-lav boliger samt terrænregulering af ubebyggede arealer

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg anbefaler:

• at der reserveres yderligere 350.000 kr. til grundkapitaltilskud til almene boliger på Amtoften

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 8. juni 2022, pkt. 133:

Godkendt med anbefaling af at Økonomiudvalget reserverer yderligere 350 t.kr. til grundkapital til almene boliger på Amtoften.

I basisbudgettet indgår 16 mio. kr. til indskud i Landsbyggefonden i perioden 2022-2025. Der er forud sket udbetalinger og overførsler, der har betydning for det akkumulerede restbudget, så der frem mod 2025 er et restbudget på 15,1 mio. kr. Heraf er der prioriteret projekter svarende til en samlet kommunal grundkapital på 10,6 mio. kr. jf. Økonomiudvalgets beslutning den 14. oktober 2021, idet stillingtagen til projektet i Rebild/Stendalsvej afventer udbud af bæredygtig byggeri. Der er dermed et restbeløb på 4,5 mio. kr., der endnu ikke er prioriteret.

I den fremsendte projektansøgning på Amtoften ønsker Aars Boligforening at opføre 18 tæt-lav boliger med en forventet kommunal grundkapital på 2,74 mio. kr., svarende til 8 % af den samlede anskaffelsessum. Det er en stigning på ca. 350.000 kr. i forventet kommunal grundkapital. Såfremt projektet med 18 tæt-lav boliger på Amtoften godkendes, vil restbeløbet således være på 4,15 mio. kr.

Arealet til almene boliger ejes af Rebild Kommune. På Økonomiudvalgsmøde den 20. april har udvalget taget stilling til, at Rebild Kommune vil sælge arealet til Aars Boligforening samt prissætning på arealet.

Aars Boligforening ønsker at opføre almene boliger i form af tæt-lav boligbebyggelse i det allerede lokalplanlagte område Amtoften i Haverslev. I bilag 1 ses et oversigtskort over området og i bilag 2 ses en situationsplan for det ønskede projekt.

Byrådets besluttede den 14. oktober 2021 prioritering af projekter til støttet byggeri i Rebild Kommune i perioden 2022-2025, hvor det blev besluttet, at der skulle arbejdes videre med projekt i Haverslev på baggrund af en ansøgning fra Aars Boligforening. Det daværende skitseprojekt bestod af 16 tæt-lav boliger på Håndværkervej 1 med en forventet kommunal grundkapital på 2,4 mio. kr. svarende til 8 % af den samlede anskaffelsessum.

Idet arealet på Håndværkervej blev solgt til anden side, besluttede Økonomiudvalget på udvalgsmøde den 20. april 2022 at sælge arealet på Amtoften til Aars Boligforening med henblik på at flytte det godkendte projekt fra Håndværkervej til Amtoften.

I følge projektansøgning på Amtoften ønsker Aars Boligforening at opføre 18 tæt-lav boliger med en forventet kommunal grundkapital på 2,74 mio. kr., svarende til 8 % af den samlede anskaffelsessum. Det er en stigning på ca. 350.000 kr. i forventet kommunal grundkapital.

Lokalplan

Det ansøgte projekt er ikke i overensstemmelse med lokalplan nr. 323, der fastlægger anvendelsen til åben-lav boligbebyggelse. For at muliggøre projektet skal der vedtages et tillæg til lokalplan nr. 323, som giver mulighed for at anvende en del af området til tæt-lav boligbebyggelse samt at ændre disponering mht. vejføring og udstykning i dette område. Fælles opholdsarealer udlægges i den eksisterende lokalplan som fællesområder for alle boligerne.

Den gældende lokalplan nr. 323 indeholder restriktive bestemmelser om terrænregulering. Der gives alene mulighed for terrænregulering omkring bebyggelse, terrasser, indkørsler samt flisegang omkring primær bygning, mens ubebyggede arealer, herunder have og fællesarealer ikke må terrænreguleres. Nogle grunde har op til 3 meters forskel fra hjørne til hjørne. For disse grunde kan det give udfordringer for anlæg af have. Erfaringer viser, at det kan give anledning til et stort antal lovliggørelsessager efterfølgende, fordi mange ikke er opmærksomme på disse bestemmelser, når der anlægges have og hus. Det er forvaltningens vurdering, at det ikke er hensigtsmæssigt med så restriktive bestemmelser.

I forbindelse med, at der udarbejdes et tillæg for tæt-lav boliger i en del af lokalplan 323, foreslår forvaltningen at tillægget til lokalplan nr. 323 omfatter hele lokalplanområdet med hensyn til terrænregulering. Bestemmelsen om terrænregulering ændres, så der bliver mulighed for at terrænregulere ubebyggede arealer, som det er muligt i flertallet af boligområder, der udvikles i Rebild Kommune.

Det er en forudsætning for opførelsen af de almene boliger, at boligforeningen erhverver ejendommen. Herefter skal projektet tilrettes og belyses, så lokalplanen kan prioriteres til udarbejdelse. Med det nuværende antal igangværende lokalplaner, forventes det ikke, at der er mulighed for at igangsætte flere lokalplaner i 2022, medmindre forslagene først skal fremlægges i 2023. Der forelægges en sag om prioritering af nye lokalplaner til efteråret.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at forslag til lokalplan nr. 351 sendes i offentlig høring i 6 uger.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 8. juni 2022, pkt. 130:

Indstilles godkendt

Lokalplanen medfører ikke direkte udgifter for kommunen.

Der vil dog være udgifter til grundkapitaltilskud til almene boliger. Jf. Byrådets beslutning den 14. oktober 2021 forventes kommunal grundkapital på 2,5 mio. kr. svarende til 10 % af anskaffelsessummen.

Byrådet har den 14. oktober 2021 prioriteret projekter for støttet byggeri i Rebild Kommune i 2022-2025, heraf et projekt fra Nørresundby Boligselskab om 12 tæt-lav boliger på Veggerbyvej i Suldrup. Byrådet har den 18. november 2021 igangsat udarbejdelse af en lokalplan for Mejerigrunden i Suldrup.

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for opførelse af op til 12 boliger. Boligerne kan opføres som tæt/lav boliger eller som en blanding af tæt/lav og etageboliger. Lokalplanområdet er ca. 3750 m² og ligger ved Veggerbyvej og Anlægsvej i Suldrup. Områdets afgræsning fremgår af oversigtskortet i bilag 1.

Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres vejadgang via Anlægsvej. Bebyggelsen skal etableres, så den centreres omkring et centralt område til fælles parkering og fælles opholdsarealer. Bebyggelsen kan opføres som tæt/lav boliger i form af rækkehuse, dobbelthuse og/eller som etageboliger. Såfremt bebyggelsen opføres som etageboliger, skal den orienteres ud mod Veggerbyvej og/eller Anlægsvej. Bebyggelsen må opføres med en maks. højde på 8,5 m og maks. 2 etager. Planen fastsætter en maks. bebyggelsesprocent på 30 for området under et.

Lokalplanen muliggør et tæt boligprojekt med forholdsvist mange boliger på et mindre areal. Som udgangspunkt skal området ikke udstykkes i enkelte grunde, hvis bebyggelsen etableres som almene boliger. Hvis der bliver etableret private boliger, vil området dog jf. byggeloven skulle udstykkes. I så fald vil grundstørrelserne være forholdsvist små (140-260 m² uden andel i fællesarealer og 190-310 m² med andel i fællesarealer) i forhold til praksis. Der har i planlægningen været fokus på at sikre etablering af et centralt opholdsareal til fællesskab og aktivitet samt fælles parkering. Derfor muliggøres et kompakt boligprojekt, hvor evt. udstykkede grunde alene behøver at rumme bolig, udhuse og private opholdsarealer. Skitseprojekt, der viser et muligt bud på, hvordan lokalplanen kan realiseres, er i bilag 2.

Lokalplanforslaget kan tilgås digitalt via linket her og er desuden i bilag 3.

Da høring foregår hen over sommerferien foreslår forvaltningen, at lokalplanforslaget sendes i høring i 6 uger frem for 4 uger.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.