Ansøger ønsker at lave et nyt samlet boligområde på adresserne Jernbanegade 26A-C og 28-36(den gamle købmandsgård), Elmealle 5 og Borupsalle 2A-B i Støvring. Bebyggelsen består af syv etagebebyggelser med i alt ca. 75 lejligheder. Tre af disse etagebebyggelser har karakter som et punkthus og er placeret ud til Borupsalle og den resterende bebyggelse i området har karakter af længehuse. Bebyggelsen falder fra 6 etager i punkthusene mod Borupsalle til 2 etager mod villakvarteret mod sydvest. Der vil være en bebyggelsesprocent på ca. 143 %.

Bebyggelsen vil blive opført i en sandfarvet mursten med spil, samt dele af den øverste etage vil blive opført i en mørkegrå/sort stålbeklædning. Der vil være flade tage på de øverste etager, der både giver god udnyttelse af den øverste etage, samt et moderne løft til det arkitektoniske udtryk.

Langs Jernbanegade vil der være indrettet erhverv i stueetagen og boliger på de øvrige etager, mens den anden bebyggelse vil være boliger.

Nederst i Jernbanegade ligger den gamle købmandsgård, som bibeholdes. Her indrettes nye boliger. Den gamle købmandsgård har en vis værdi og ved en renovering af bygningen, vil der blive taget hensyn til bevaring af bygningens overordnede arkitektoniske udtryk. Det eksisterende saddeltag erstattes af en ny indtrykket etage med fladt tag, som ligeledes ses på de andre bygninger i projektet.

Projektet tager udgangspunkt i ideen om et stort og mangfoldigt uderum af høj kvalitet i midten af bebyggelsen, der både kan benyttes af beboerne, men også af byens borgere. For at skabe det uderum, er der integreret en halvt nedgravet parkeringskælder under flere af bygningerne og det midterliggende uderum.

Der er vedlagte en skitse af det ansøgte projekt. Skitsen kan dog blive ændret i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen.

Jernbanegade 26A-C og 28-36 (den gamle købmandsgård), Elmealle 5 og Borupsalle 2A er omfattet af lokalplan 268, som siger, at ny bebyggelse for ejendomme med en fastlagt facadelinje må max. opføres i 3 etager og skal mindst opføres i 2 etager og med en bygnings højde på 13 meter. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 100 %.

Ny bebyggelse for ejendomme uden en fastlagt facadelinje må max. opføres i 1½ etage og med en bygningshøjde på 8,5 meter. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50 %.

Ny bebyggelse skal primært udføres af murværk i røde teglsten, der kan stå som blank mur eller vandskures og tagene skal være symmetriske saddeltage med en hældning mellem 25-45 grader.

Stueetagen i ny randbebyggelse langs med Jernbanegade og Borupsalle må ikke anvendes til boligformål. Den blodbøg, der er på ejendommen matr.nr. 8c, Støvring By, Buderup skal bevares.

Den resterende del af projektområdet Borupsalle 2B er omfattet af kommuneplanramme 09.B16 – Boligområde, som siger, at ny bebyggelse må opføres i max. 2 etage og en bygnings højde på 8,5 meter, samt en bebyggelsesprocent på 60 %.

Forvaltningen kan ikke anbefale 6,5 etager, men kan derimod anbefale, at bebyggelsen bygges op til 4 etager hen mod hjørnet af Jernbanegade, da der på den anden side af banen bygges op til 6 etager nogle steder i området. Omfanget af projektet, samt de fravigelser fra den eksisterende lokalplan, som omfatter en del af området gør, at projektet er lokalplanpligtigt.

Området ligger lige op ad jernbanen og der skal i det videre forløb sikres, at grænseværdierne for jernbanestøj kan overholdes i bebyggelsen og de tilhørende udeområder. Der skal arbejdes med bygningsvolumen i området, så alle boligerne får gode forhold.

Borupsalle 2B og Jernbanegade 23-36 (den gamle købmandsgård) indgår i et projekt om at udpege bevaringsværdige bygninger i kommunen. Projektet er en del af revisionen af kommuneplanen. Det skal sikres, at omdannelsen af den gamle købmandsgård vil ske med bevaring af det karakteristiske udtryk i bygningen. Det skal i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget tages stilling til, om Borupsalle 2B er bevaringsværdig og skal indgå i lokalplanområdet.

En del af området er V1-kortlagt, det skal derfor i et videre forløb undersøges, om der er forurening i projektområdet.

Ansøger ejer ikke hele projektområdet. Projektet er afhængigt af, at ansøger opnår aftale med de andre ejere i området.

Ingen bemærkning

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om

I forbindelse med revisionen af kommuneplan 2021 er forvaltningen i gang med at vurdere bevaringsværdige bygninger.

Jf. planlovens §11a stk. 15, skal kommuneplanen sikre kulturhistoriske bevaringsværdier, herunder beliggenheden af værdifulde kulturmiljøer og andre væsentlige kulturhistoriske bevaringsværdier. Dette betyder at kommuneplanen blandt andet skal sikre de bevaringsværdige bygninger i kommunen.

Forvaltningen sender varselsbreve ud til de områder, som skal gennemgås for bevaringsværdige bygninger. Forvaltningen foretager en besigtigelse ved de ejendomme, som vurderes at have en form for bevaringsværdi. Registreringen ved en ejendom bliver udelukkende foretaget udvendigt. Ved besigtigelsen bliver der taget billeder af ejendommen. Ved besigtigelsen orienteres ejeren om besøget enten mundtligt eller ved at der bliver lagt et brev i postkassen, hvis de ikke er tilstede. For at være sikker på at ejerne modtager brevet, vil de også modtage det med posten eller i e-boks.

Forvaltningen har hjemmel til, at få adgang til at besigtige en ejendom efter forudgående varsel jf. planlovens §57 stk. 1. For at arbejdet får mest værdi kan det være nødvendigt, at bruge denne hjemmel for at besigtige en ejendom, selvom ejeren måske ikke ønsker det.

De bygninger som bliver vurderet til at være bevaringsværdige, vil blive registeret igennem SAVE-metoden. En registrering indeholder en vurdering af bygningen ud fra parametrene: arkitektonisk værdi, kulturhistorisk værdi, miljømæssig værdi, originalitetsværdi, tilstandsværdi, bevaringsmæssig værdi. Skalaens værdier er fra 1 til 9, hvor 1 betegnes for den højeste værdi.

Efter forvaltningen har indsamlet alle vurderingerne, skal de gennemgås, og der skal tages stilling til, hvilke bygninger som skal indarbejdes som bevaringsværdige bygninger i kommuneplanen ud fra deres værdier.

Hvis en bygning bliver udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen:
At en bygning er bevaringsværdig, er ikke det samme som at bygningen er fredet. Hvis en ejendom bliver vurderet til at være bevaringsværdig og udpeget i kommuneplanen, er det fordi, at bygningen har flotte stiltræk fra en historisk periode, eller på anden måde har arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, som repræsenterer en bestemt byggetradition eller en tidsperiode.

Ejerne kan fortsat renovere, bygge om eller bygge til som hidtil. Hvis ejerne ansøger om at nedrive en bygning, der er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, skal der foretages en offentlig høring forud for afgørelsen. Hvis Rebild Kommune ikke vil tillade nedrivning, har kommunen pligt til at udarbejde en bevarende lokalplan, som sikrer bygningen mod nedrivning.

Kommunen har mulighed for, at yde støtte til renovering af bevaringsværdige bygninger. Det er ikke et krav, at kommunen yder støtte. Ved en senere lejlighed vil det blive drøftet, om der skal findes en model for at yde støtte. Så længe der ikke er truffet beslutning om at yde støtte til renovering af bevaringsværdige bygninger, har arbejdet ingen økonomiske konsekvenser.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget tager orienteringen til efterretning.