Forvaltningen indstiller, at Børne- og Familieudvalget godkender dagsordenen

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Teknik- og Miljøudvalget, 14. august 2019, pkt. 122:

Godkendt

Økonomiudvalget, 21. august 2019, pkt. 167:

Indstilles godkendt.

Frem mod 2021 er der afsat 17,1 mio. kr. til grundkapital til nyt alment boligbyggeri. Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 7,824 mio. kr.

I forbindelse med byggeriets afslutning, skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens værdi.

Projektet omfatter den del af Rytters Plads, der er lokalplanlagt til boliger. Der er ansøgt om godkendelse af 40 almene familieboliger. Projektet omfatter 16 rækkehuse og 24 etageboliger, det er planlagt at opføre 6 toværelses-, 24 treværelses- og 10 fireværelsesboliger. Boligerne varierer i størrelse fra 70 m² til 110 m². Der ansøges om i alt 4000 m² bruttoetageareal til boliger, hvilket medfører en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m², hvormed den kommunale grundkapital udgør 10 % af den samlede anskaffelsessum.

Området indrettes med etageboligbebyggelsen længst mod nord og rækkehusene i den sydlige del af området. Etageboligerne er alle disponeret med private opholdsarealer, terrasser på terræn og altaner på første og anden sal. Rækkehusene er disponeret med private for- og baghaver. Desuden er der sikret areal til fælles opholdsareal i området.

Byggeriet opføres i materialer, der er i overensstemmelse med lokalplanen. Facaderne udføres i hovedtræk i tegl. Ud fra et totaløkonomisk perspektiv, lægges der fra boligselskabets side vægt på, at der generelt vælges gode gedigne materialer med en lang levetid.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan 277 mht. boligtyper, bebyggelsesprocent og parkering. Projektet kræver to dispensationer i forhold til tagudformning. Lokalplanen fastlægger, at tage skal udføres som symmetriske sadeltage med en hældning mellem 25° og 45°. Rækkehusene opføres med asymmetrisk sadeltag, der er 1 m forskudt fra gavlens midte. Etageboligerne opføres med symmetrisk sadeltag med en hældning på 22°. Dispensationerne er søgt af hensyn til indretningen af rækkehusene, samt for at overholde bygningshøjden ved etageboliger. Efter nabohøring er der meddelt dispensation til det ansøgte. Forud for dispensationsafgørelsen er det, i samråd med en rådgiver indenfor støttet byggeri, blevet afklaret, at der kan meddeles dispensation forud for godkendelsen af skema A. Projektet skal leve op til det gældende bygningsreglement og energiklasse.

Maksimumsbeløbet for støttet boligbyggeri udgør 19.010 kr./m² på familieboliger, og dertil kommer et energitillæg. Energitillægget er forskelligt for tæt/lav og etageboliger, og er i dette tilfælde beregnet til 1.122 kr./m². Det fulde maksimumsbeløb er dermed 20.132 kr./m². Dette byggeri udnytter 19.560 kr./m² (inkl. energitillæg) af maksimumsbeløbet. Den samlede anskaffelsessum udgør 78,240 mio. kr., og den fordeles som vist herunder:

Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20 % af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60 % på entrepriseudgifterne og max 20 % på omkostninger og gebyrer. Dermed virker omkostningsfordelingen i dette projekt fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, der giver direkte værdi i byggeriet.

Den godkendte anskaffelsessum på 78,240 mio. kr. skal overholdes og må ikke overskrides uden kommunens godkendelse. Anskaffelsessummen finansieres som vist herunder, hvor procentsatserne er lovfæstede:

Udover den kommunale grundkapital på 10 % af anskaffelsessummen giver kommunen ved godkendelse af skema A tilsagn om, at stille kommunal garanti for den af den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens markedsværdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt.

Huslejen spænder fra 5.817 kr./md for en 70 m² lejlighed til 8.361 kr./md for en lejlighed på 110 m². Det svarer til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 923 kr./m², hvoraf driftsudgifterne udgør 327 kr./m². Umiddelbart vurderet ligger driftsomkostningerne på et fornuftigt niveau. Den resterende del af huslejen (kapitaludgifterne) er lovbestemte, og kan således ikke ændres.