Byrådet besluttede den 18. november 2021, at der skulle etableres en integreret daginstitution ved Skørping Idrætscenter. Institutionen skal kunne rumme 25 vuggestuebørn og 55 børnehavebørn. På baggrund af det efterfølgende afklaringsarbejde besluttede byrådet den 28. april 2022, at der skulle findes en anden placering til daginstitutionen. Forvaltningen har i samarbejde med Skørping-Rebild Lokalråd screenet forskellige placeringer til institutionen i Skørping og Rebild. Screeningen har indeholdt kommunalt ejede og privat ejede ejendomme. Økonomiudvalget besluttede den 17. august 2022, at der skal fokuseres på to privat ejede arealer. Det drejer sig om Møllevej 35 i Skørping og Gammel Skørpingvej 124, Skørping (matr. nr. 22h, Skørping By, Skørping). Disse arealer er vist på Bilag 1.
Det fremgår af beslutningen om den nye placering til daginstitutionen, at den ikke måtte være væsentligt dyrere end placeringen ved idrætscenteret. I forvaltningens vurdering af dette indgår udgifter til grundkøb, arkæologi og forbedringer af offentlige veje. Derudover indgår overvejelser om tilslutningsudgifter samt anlægsudgifter i forbindelse med terrænregulering. De sidstnævnte udgifter indgår som udgangspunkt i den afsatte økonomi (23 mio. kr. jf. budgettet) til byggeriet, og skal således afholdes indenfor den ramme, men er dog nævnt, da den kan få betydning for om den afsatte økonomi holder. Dertil kommer udgifter til forundersøgelser og redegørelse for fx klimavand, der er nødvendige for at kunne udarbejde lokalplanen.
Derudover er der foretaget en vurdering af, om der er mulighed for at udvide daginstitutionen på den pågældende placering. Prognosetallene for børnetallene i Skørping frem mod 2035 fastslår ikke entydigt, om der er behov for en større institution (udvidelse). Der er usikkerhed om, hvor mange vuggestue og børnehavepladser, der er behov for, da det både afhænger af prognosetal, nye boliger og strukturen for, hvornår børn starter i hhv. børnehave og skole (mini-SFO). Det ser imidlertid ud til, at 55 børnehavepladser er tilstrækkeligt frem mod 2035, mens der kan opstå et større behov for vuggestuepladser. Dermed indikerer prognosetallene ikke entydigt, at der er behov for at kunne udvide institutionen for at kunne imødekomme pasningsbehovet frem mod 2035. Omvendt kan børnetallet stige, hvis der bygges flere boliger i Skørping, fx gennem en helhedsorienteret udvikling af den nordlige del af byen.
Forvaltningen har henvendt sig via brev til ejerne af de to arealer for at invitere til et møde, hvor et evt. grundkøb kunne drøftes. Derudover er der foretaget en vurdering af begge arealer.
Møllevej 35
Grunden ligger centralt placeret i Skørping og har en størrelse på 7.870 m², hvoraf 255 m² er vej.
Ejer henvendte sig efter modtagelsen af brevet og forklarede, at han ikke var interesseret i at mødes eller at sælge grunden til daginstitution, da han var i gang med at udvikle et tæt-lavt boligprojekt på grunden.
Der er udarbejdet en skitse, der viser, hvordan grunden evt. kan indrettes med en daginstitution. Skitsen er i Bilag 2, hvor de stiplede linjer angiver en evt. udvidelsesmulighed. Der er begrænset mulighed for at udvide institutionen, og begrænset mulighed for at placere byggeriet anderledes end på skitsen. Umiddelbart vurderes grunden at være nem at bebygge, da der ikke er behov for større terrænreguleringer.
Placeringen vil kræve, at der anlægges ca. 70 m fortov på Møllevej samt hastighedsdæmpende foranstaltninger, hvilket forventes at beløbe sig til 0,45 mio. kr. Der er betalt tilslutning til kloak. Tilslutningsudgifter til ekstra vand og el anslås at beløbe sig til ca. 175.000 kr. Derudover er der udgifter til etablering af støjskærm eller støjvold mod omkringliggende boliger, som ikke er nødvendig i samme omfang nord for byen.
Nordjyske Museer har tilkendegivet, at der er stor sandsynlighed for at støde på jordfaste fortidsminder under terræn. Museet opfordrer til, at der forud for anlægsarbejdet gennemføres en større arkæologisk forundersøgelse. Erfaringsmæssigt beløber forundersøgelser sig til 40-45.000 kr./ha på mindre områder. Det anslås at være ca. 30-35.000 kr. for området. Der er dog endnu ikke udarbejdet budget.
Arealet er i byzone og planlagt til boligformål. Det vurderes, at prisen ved ekspropriation vil være ca. 200-250 kr./m², hvilket giver en samlet pris på 1,5-1,9 mio. kr. til grundkøb. Dertil kan komme en ulempeerstatning. Der er berettiget forventning om byudvikling, da arealet ligger i byzone, og der har været dialog med kommunen om et projekt med tæt-lavt byggeri. Derfor kan ulempeerstatning være aktuel.
Samlet vurderes de anslåede udgifter til grundkøb, forbedring af offentlig vej, tilslutningsudgifter samt arkæologi på nuværende tidspunkt at beløbe sig til 2,2 - 2,6 mio. kr. plus ulempeerstatning og udgifter til støjafskærmning. Heraf udgør tilslutningsudgifter 175.000. Hertil kommer udgifter til forundersøgelser. Beløbet vil formentlig ændre sig ved en detailprojektering, hvorved økonomi ikke alene bør være udslagsgivende for valg af placering.
Gammel Skørpingvej 124
Grunden ligger lige nord for byzonegrænsen i Skørping.
Der blev afholdt et møde med den ene ejer af ejendommen. Hun gav udtryk for, at prisen vil være afgørende for, om hun vil være villig til at sælge. Hun gav også udtryk for, at hun ikke ville være begejstret for at afhænde ejendommen på ekspropriationslignende vilkår, da ejendommen vil være mere værd, hvis den blev planlagt til boligformål. På mødet blev det aftalt, at ejer skulle overveje situationen og komme med et oplæg til en pris. Ejers advokat har sendt et brev med forslag om, at kommunen kan købe ejendommen på ekspropriationslignende vilkår til 2,5 mio. kr. Brevet og de tilhørende bilag er i Bilag 3.
- Prisen er fastsat ud fra ejerens forventninger om byudvikling, da ejendommen grænser til byzone og der i kommuneplanen er angivet en perspektivpil, der peger på udvikling i den nordlige retning af Skørping.
- Ejer har været i kontakt med en gruppe, der ønskede at erhverve matriklen til byudvikling, og efter mødet med forvaltningen er der udarbejdet et udkast til udstykningsplan for arealet. Udkastet er i Bilag 3.
- Derudover dækker prisfastsættelsen over en ejendomsmæglervurdering, der anslår, at ejendommens værdi sænkes med 2,0 mio. kr. ved frasalg af matr. nr. 22h. Den vurdering bygger på, at ejendommen bliver mindre attraktiv til hestehold.
Perspektivpilen i kommuneplanen fastlægger ikke rammer for byudvikling. Det er alene en hensigtserklæring om udviklingsretningen for byens udvikling udover kommuneplanens 12-årige periode. Det vurderes ikke, at en perspektivpil giver berettigede forventninger om, at ejendommen kan anvendes til boligformål. Det vurderes heller ikke at skabe berettigede forventninger, at ejer på eget initiativ har udarbejdet en udstykningsplan, da den ikke er godkendt af Rebild Kommune, og arealet ikke er udlagt til boligformål i kommuneplanen.
Omkring bekymringen for hestehold er det korrekt, at landbrugspligten på ejendommen ophører, hvis arealet nedbringes til under 2 ha. Det vurderes dog fortsat at være muligt at have hestehold på den resterende del af ejendommen. I det omfang ejeren lider et tab som følge af, at landbrugspligten ophæves, skal det erstattes.
Det vurderes ikke at være muligt at indgå en frivillig aftale om arealet, så det må forventes, at arealet skal eksproprieres og at erstatningens størrelse fastlægges af taksationskommissionen.
Ejers bekymring overfor ekspropriation førte til, at der er kigget på to alternative løsninger nord for Skørping. Begge løsninger er skitseret i Bilag 4, hvor de stiplede linjer angiver en evt. udvidelsesmulighed.
Alternativ 1
Det første alternativ nord for Skørping omfatter kun matr. nr. 22h, Skørping By, Skørping og er i overensstemmelse med Økonomiudvalgets beslutning d. 17. august 2022. Det samlede areal er ca. 14.975 m², og har en lang smal udformning. Det er kun omkring 10.000 m², der er aktuelt til daginstitution. Det skyldes, at den del af arealet, der ligger lavere end kote 36, er et "bluespot", hvor der samler sig overfladevand. Den del, der ligger vest for det vil næppe være interessant at erhverve til daginstitution, da det opholdsareal ligger langt fra bygningen. Der er plads til udvidelse af institutionen på grunden. Der er angivet et forslag til placering af bygningen, hvor behovet for terrænregulering er mindst. Der er dog mulighed for at flytte lidt rundt på byggeriet.
Tilslutningsudgifter til kloak, vand, varme og el anslås at beløbe sig til ca. 1,1 mio. kr. Derudover skal forventes en højere anlægsøkonomi i forbindelse med jordhåndtering, dybere udgravning, fundamenter og støttemure. Der vil i mindre omfang end på Møllevej være behov for støjafskærmning på denne placering.
Nordjyske Museer har tilkendegivet, at der er stor sandsynlighed for at støde på jordfaste fortidsminder under terræn. Museet opfordrer til, at der forud for anlægsarbejdet gennemføres en større arkæologisk forundersøgelse. Det er kun relevant at få foretaget forundersøgelserne for den del af arealet, der skal anvendes til institution, og dermed ikke af hele matriklen. Erfaringsmæssigt beløber forundersøgelser sig til 35.000 kr./ha for den størrelse område. Det anslås at være ca. 35.000 kr. for området. Der er dog endnu ikke udarbejdet budget.
Arealet ligger i landzone og er ikke omfattet af kommuneplanens rammer. Det vurderes at prisen ved ekspropriation vil være ca. 16-20 kr./m², da planlægning til offentlige formål takseres til landbrugsjordspris, når ejendommen ikke har været udlagt til anden anvendelse. Det giver for matr. nr. 22h en anslået grundpris på 240.000-300.000 kr. Dertil kommer en ulempeerstatning.
Samlet vurderes de anslåede udgifter til grundkøb, forbedring af offentlig vej, tilslutningsudgifter samt arkæologi på nuværende tidspunkt at beløbe sig til 1,5 mio. kr. plus ulempeerstatning og udgifter til ekstra terrænregulering. Heraf udgør tilslutningsudgifter 1,1 mio. kr. Hertil kommer udgifter til forundersøgelser. Beløbet vil formentlig ændre sig ved en detailprojektering, hvorved økonomi ikke alene bør være udslagsgivende for valg af placering.
Alternativ 2
Det andet alternativ nord for Skørping er udarbejdet for at undersøge, om der ved en anden udformning vil kunne reserveres areal vest for institutionen, som evt. kan anvendes til boligudvikling.
Arealet er ca. 15.000 m² og meget regulært. Størrelsen kan tilpasses alt efter behov, og får også betydning for tilslutningsafgiften. Der er plads til udvidelse af institutionen. Der er taget udgangspunkt i den placering, der giver det mindste behov for terrænregulering, men der er mulighed for at placere byggeriet anderledes. Der er angivet et forslag til adgangsvej fra Skovkanten. Det er imidlertid ikke den mest hensigtsmæssige løsning grundet affaldshåndtering på Skovkanten og opmarchareal mod Gammel Skørpingvej. Ved en løsning på tværs af to matrikelnumre, skal det afklares, hvordan der etableres vejadgang til restområdet vest for arealet til daginstitution, og det kan være relevant at kigge på udviklingen af et større område.
Tilslutningsudgifter til kloak, vand, varme og el anslås at beløbe sig til ca. 1,3 mio. kr. Derudover skal forventes en højere anlægsøkonomi i forbindelse med jordhåndtering, dybere udgravning, fundamenter og støttemure. Der vil i mindre omfang end på Møllevej være behov for støjafskærmning på denne placering.
Nordjyske Museer har tilkendegivet, at der er stor sandsynlighed for at støde på jordfaste fortidsminder under terræn. Museet opfordrer til, at der forud for anlægsarbejdet gennemføres en større arkæologisk forundersøgelse. Det er kun relevant at få foretaget forundersøgelserne for den del af arealet, der skal anvendes til institution, og dermed ikke af hele matriklen. Erfaringsmæssigt beløber forundersøgelser sig til 35.000 kr./ha for den størrelse område. Det anslås at være ca. 52.000 kr. for området. Der er dog endnu ikke udarbejdet budget.
Arealet ligger i landzone og er ikke omfattet af kommuneplanens rammer. Det vurderes at prisen ved ekspropriation vil være ca. 16-20 kr./m², da planlægning til offentlige formål takseres til landbrugsjordspris, når ejendommene ikke har været udlagt til anden anvendelse. Løsningen på tværs af to matrikler vurderes at blive op til 200.000 kr. dyrere end alternativ 1. Dermed vurderes grundprisen ved alternativ 2 at være 440.000-500.000 kr.
Samlet vurderes de anslåede udgifter på nuværende tidspunkt at beløbe sig til 1,9 mio. kr. plus en ulempeerstatning. Heraf udgør tilslutningsudgifter 1,3 mio. kr. Det vil formentlig ændre sig ved en detailprojektering, hvorved økonomi ikke alene bør være udslagsgivende for valg af placering.
Vurdering
Møllevej 35 kan dække behovet nu og her for en institution, men den vil ikke være en reel udvidelsesmulighed. Grunden er umiddelbart nemmere at bebygge end alternativerne på Gammel Skørpingvej. Grunden er dyrere at erhverve end landbrugsjord nord for byen, og der skal etableres fortov på Møllevej. Der vil være udgifter til støjvold/støjafskærmning. Til gengæld vil der være mindre udgifter til terrænbearbejdning og tilslutning end ved Gammel Skørpingvej.
Nord for Skørping er der i begge alternativer mulighed for at udvide institutionen på sigt, så der tages højde for befolkningsudviklingen i et længere perspektiv. Begge placeringer ligger i tilknytning til de nyere boligområder i Skørping, og det er mod nord, der primært er mulighed for at udvikle byen. Umiddelbart er løsningen, der kun omfatter én matrikel mere tilgængelig på kort sigt end den løsning, der omfatter to matrikler. Det skyldes, at der skal indtænkes vejadgang til restmatriklerne samt hvordan fremtidige boligområder planlægges. Løsningen med to matrikler kan dermed åbne behov for en decideret helhedsplanlægning i Skørping Nord, hvilket vil forlænge processen betragteligt.
Ved løsningen med to matrikler er der begrænset areal på vestsiden af de implicerede ejendomme, hvorved gevinsten for grundejerne vurderes at være begrænset ved, at en del af ejendommen potentielt kan udvikles til boligformål. Omvendt er løsningen med to matrikler nemmere at udnytte til daginstitution, da det er et mere regulært areal, hvor kan være mere samling på funktionerne.
De anslåede udgifter til grundkøb, forbedringer af offentlig vej, arkæologi og tilslutning er lavest ved alternativ 1 nord for Skørping. Det skyldes, at grundprisen forventes at være lavest på den placering. Udgifterne kan imidlertid ændre sig, når prisen fastlægges endelig i taksation, når der bliver et afklaret behov for forundersøgelser til behov for lokalplanlægning, når arkæologiske forundersøgelser er gennemført samt når byggeriet projekteres og opføres. Derfor bør økonomien ikke alene begrunde institutionens placering.
Umiddelbart har ingen af grundejerne vist interesse for at sælge, og Ejer af Møllevej 35 ønskede ikke et møde. Den ene grundejer mod nord har der ikke været dialog med, da det var et alternativ forvaltningen belyste for at se på mulighederne for at indtænke boligudviklingsmuligheder på Gammel Skørpingvej 124. Dermed er der risiko for, at der ikke er mulighed for at indgå en frivillig aftale på forhånd, og således kunne foretage forundersøgelser forud for planlægningen. I begge områder vurderer museet, at der forud for anlægsarbejdet bør gennemføres en større arkæologisk forundersøgelse. Når der er vedtaget lokalplan, er det muligt at kræve forundersøgelser gennemført, inden kommunen eksproprierer. Gennemføres den først efter en evt. ekspropriation, vil der være risiko for at støde på fortidsminder, der begrænser mulighederne for at udnytte arealerne. Jo større grunden er, des større er sandsynligheden for at kunne placere byggeri udenfor interesseområderne.
Ud fra en samlet vurdering af udvidelsesmuligheder for institution, udviklingsmuligheder i byen og pris er det forvaltningens anbefaling, at daginstitutionen placeres nord for Skørping på matr. nr. 22h, Skørping by, Skørping (Alternativ 1).
Udskriv
Læs højt