Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at delvis ophævelse af byplanvedtægt nr. 1 sendes i 4 ugers offentlig høring for et areal svarende til de 4 nye grunde og forlængelsen af Hanebakken vist på udstykningsplan nr. 1.

Ingen

Udstykningsforslag

Ejer ønsker at udstykke 4 grunde som vist på udstykningsplan nr. 2 (bilag 4), hvor der udstykkes en grund på 1.373 m² i det sydvestlige hjørne. Herved kan det eksisterende udhus forblive som en del af restejendommen på 3.768 m², hvorved den eksisterende have og bolig vil være mere afskærmet.

Forvaltningen fraråder at give tilladelse til udstykningsplan nr. 2. Der er en gammel grusgrav vest for den eksisterende bolig på Sætervej 8, hvor der er et 10 m dybt hul (se bilag 2). En meget stor del af den sydvestlige grund vil bestå af stejle skrænter. Forvaltningen forudser et senere ønske om markante terrænreguleringer på skrænten for at kunne indpasse en bolig, terrasse og have. Forvaltningen foretrækker udstykningsplan nr. 1 (bilag 3), hvor den vestlige grund placeres på den mere flade del af arealet. Hvis ejer stadig ønsker, at udhuset skal høre til den eksisterende bolig, kan ejer udlade at udstykke den vestlige grund.

Nabohøring om grundstørrelse

Da ejer i første omgang kun søgte om dispensation fra mindste grundstørrelsen, lavede forvaltningen en høring af de nærmeste naboer. Høringssvarene er vedlagt til orientering (bilag 5), og forvaltningen har lavet et notat med et resume af høringssvarene samt forvaltningens bemærkninger til disse (bilag 6). Selvom høringen ikke angik en ophævelse af byplanvedtægten, giver det en ide om, hvad der må forventes af høringssvar, hvis en delvis ophævelse sendes i offentlig høring. Opmærksomheden henledes dog på, at udstykningsplanen (bilag 7), som blev sendt i høring, er lidt anderledes end det, der søges om nu, da der var en 5. grund med vejadgang til Sætervej, der var ingen vendeplads, og der var ikke en sti mellem Hanebakken og Sætervej. Høringssvarene gik bl.a. på, at Sætervej 8 i dag har karakter af en naturgrund, og at det vil medføre øget trafik på Hanebakken. Byplanvedtægten kræver ikke, at ejendommen er en naturgrund. Der er bare krav om en meget stor grundstørrelse.

Retsvirkning

Ejendommen er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 08.B50, som udlægger arealet til boliger. Rammen giver mulighed for byggeri i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 30. Rammen regulerer ikke udstykning. Jf. bygningsreglementets § 173, kan kommunen ikke nægte udstykning af en parcelhusgrund på 700 m². Hvis byplanvedtægten ophæves, vil ejer have en ret til at udstykke grunde på 700 m² samt opføre byggeri med en bebyggelsesprocent på 30.

Sti

Byplanvedtægten udlægger en sti gennem ejendommen, som forbinder Hanebakken og Sætervej. Stien er i byplanvedtægten lagt vest om den eksisterende bolig. Ejer ønsker i stedet at lægge den i enden af forlængelsen af Hanebakken. Forvaltningen vurderer, at dette vil være en bedre placering, da placeringen jf. byplanvedtægten vil være til unødig stor gene for den eksisterende bolig. Byplanvedtægten bør ikke aflyses for stiarealet, og bør ikke aflyses endeligt for de 4 nye grunde før efter stien er udlagt i matriklen. Ellers vil det være vanskeligt at sikre stien udlagt. Byplanvedtægten kræver ikke stien befæstes. Stien kan derfor laves som en trampesti.

Naboområder

Sætervej 8 er i byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 2. Oprindelig var resten af Sætervej også en del af delområde 2. Efterfølgende er der lavet nye lokalplaner, som har givet mulighed for at udstykke grunde på ned til 610 m². De fleste er dog på ca. 800 m².

Hanebakken er byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 1, hvor grunde må være på ned til 800 m². I delområde 1 må bebyggelse opføres i 2 etager med en udnyttelsesgrad på maks. 0,2. Der er dog givet tilladelse til en højere udnyttelsesgrad end 0,2 på enkelte af grundene på Hanebakken, samt den øvrige del af delområde 1.

Vurdering af udstykning

Det vurderes, at de 4 nye grunde vil være en naturlig del af Hanebakken. De nye grunde vil ikke adskille sig væsentligt fra de eksisterende grunde på Hanebakken.

Det er vanskeligt at udstykke flere parcelhusgrunde i Skørping uden at skulle gå længere mod nord. Forvaltningen vurderer, at det kan være hensigtsmæssigt, hvis der kan skaffes flere parcelhusgrunde tættere på centrum.

Hvis det besluttes, at byplanvedtægten ikke skal ophæves, kan man f.eks.

1. fastholde byplanvedtægtens bestemmelser, hvorved der kun vil kunne udstykke 1-2 grunde.
2. meddele dispensation til grundstørrelsen, og
   
   1. fastholde de bebyggelsesregulerende bestemmelser
   2. dispensere fra kravet om, at maks. 10% af grunden må bebygges, så der derudover kan opføres 50 m² udhus/garage.
   3. dispensere til byggeri i samme omfang som på Hanebakken. Der er praksis for at dispensere til en bebyggelsesprocent på 30 på Hanebakken.

Ad 2: Et hus i 1½ plan med en grundplan på 106 m² vil ca. blive på 180 m², hvilket ca. er den gennemsnitlige størrelse på nye parcelhuse i Rebild Kommune. En evt. dispensation kan først gives til et konkret byggeri. Kommunen kan dog udtale, om vi er sindet at give dispensation. Inden vi giver en evt. udtalelse anbefales det, at der laves en ny nabohøring om forholdet.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om planlægningen skal indgå i planprioriteringen, således den senere kan prioriteres til udarbejdelse.

Ingen bemærkninger

Center Familie og Handicap har oplyst, at den virtuelle bostøtte udføres af kommunens bostøtter uden fysisk deltagelse på stedet af borgere. Herudover ønskes ejendommen også brugt som base for bostøtter ansat i Center Familie og Handicap.

Center Familie og Handicap forventer ikke, at anvendelsen kræver en ændring af bygningernes ydre ved ombygning eller tilbygning.

Center Familie og Handicap anslår, at der i hverdage vil komme mellem 1-9 medarbejdere fordelt over tidlig morgen - tidlig aften. Nogle kun for at skifte egen bil til en tjenestebil, andre for at lave administrativt arbejde eller deltage i møde. De anslår, at der kommer mellem 0 og 5 gæster pr. hverdag. De forventer, at der skal være plads til i alt 3 personalebiler.

I 2016 blev der lavet et udkast til lokalplan m.h.p. at anvende ejendommen til hjemmeplejen. Det blev forudsat, at der i dagtimerne kom 23 medarbejdere og et mindre antal om aftenen og natten. På mødet den 09.11.2016 besluttede teknik- og miljøudvalget at forkaste lokalplanen, fordi det medfører øget trafikal aktivitet i boligområdet. Økonomiudvalget godkendte teknik- og miljøudvalgets indstilling den 16.11.2016.

Det vurderes, at anvendelsen til bostøtten vil medføre mindre trafikal påvirkning af naboerne end hjemmeplejen. Modsat kan anvendelsen til bostøtte potentielt medføre en smule mere trafik, end hvis ejendommen omdannes til rækkehuse. Men færre end hvis den anvendes til daginstitution, hvilket den eksisterende lokalplan giver mulighed for.

Hvis der laves en ny lokalplan, som udlægger ejendommen til bl.a. offentlig administration, vil ejendommen også kunne bruges til andet, som falder ind under denne kategori herunder hjemmeplejen. Man kunne evt. regulere hvor stor en andel af bebyggelsen, der må anvendes til offentlig administration, for derved at begrænse påvirkningen af kvarteret. Dette vil gøre anvendelsen af ejendommen mindre fleksibel, hvis man fremover vil ændre anvendelsen. Der kan dog stadig være aktiviteter, som genererer meget trafik, selvom de kun bruger en mindre del af bygningen.