På Hjedsbækvej 367, der ligger i den sydlige del af Suldrup, er der ansøgt om et boligområde. Projektområdet er vist i bilag 1. Størstedelen af arealet ligger i landzone og er ikke omfattet af kommuneplanens rammer. Det er alene boligen og det nære haveareal, der ligger i byzone. Arealet ligger op ad erhvervsområder på flere sider. Zoneforhold og anvendelsen af de omkringliggende arealer er vist i bilag 2.

Der ansøges om en blanding af private og almene boliger. Det er hensigten at opføre mindre boliger, der er seniorvenlige. Området ligger tæt på ældrecenteret i Suldrup. Det er hensigten, at de mindre boliger skal bidrage til at knytte byen og ældrecenteret bedre sammen, idet de seniorvenlige boliger skal være et attraktivt tilbud, når man fraflytter sit parcelhus. I bilag 3 er der vedlagt en skitse af, hvordan området kan udvikles. I følge ansøgningsmaterialet forventes det, at der opføres ca. 46 boliger - heraf 12 almene.

Forhold til erhvervsområder

Mod nord grænser projektområdet op til et erhvervsområde, der er udlagt til erhverv i kommuneplanens rammer. Kommuneplanen fastlægger, at der må etableres virksomheder i miljøklasse 2 til 4. Indenfor det område ligger to virksomheder i miljøklasse 3 og 4. Arealet øst for projektområdet er i 2021 lokalplanlagt til erhverv i miljøklasse 2-4. En del af lokalplanområdet er dog begrænset af en bolig på Hjortholmvej 10, hvor miljøklassen er lavere. Den vejledende afstand til boliger fra virksomheder i miljøklasse 4 er 100 m. Ejendommen syd for projektområdet ligger i landzone. Der er et gartneri på ejendommen, som har et aktivt CVR-nummer. Der er knyttet en del transport til gartnerier, hvormed det også genererer støj. Ved planlægning til boligformål i projektområdet, skal anvendelsen af ejendommen afklares nærmere.

Hvis der skal planlægges for boliger i projektområdet, er det et krav, at boligerne skal være afskærmet mod støj fra erhvervsområderne. Boligområdet kan begrænse mulighederne i de planlagte erhvervsarealer. Området nord for er præget af blandet bolig og erhverv, og på nogle ejendomme er erhvervet nedlagt. Ved planlægning for boliger, kan det hindre, at der fremadrettet opføres erhverv på de grunde, der er udlagt til erhverv.

Projektområdet har været omfattet af kommuneplanens rammer for erhverv, og det har ligget i byzone. I forbindelse med, at der skulle planlægges for et nyt erhvervsområde i Suldrup (Lokalplan 337 for erhvervsområde ved Skelhøjsvej), besluttede Teknik og Miljøudvalget den 23. september 2020, at der skulle planlægges for arealet ved Skelhøjsvej, fremfor det areal, der var udlagt i kommuneplanens rammer til erhvervsformål. På bilag 4 er arealerne angivet. Område 1 svarer til det område, der er ansøgt om boliger på. Det blev besluttet, at der skulle lokalplanlægges for område 2. Erhvervsarealet skulle derfor flyttes fra område 1 til område 2. I den sag blev det fremhævet, at hvis erhvervsarealet blev flyttet til område 2, ville område 1 ligge som et hul i den bymæssige bebyggelse. Det fremgik endvidere, at det eksisterende erhvervsområde ligger for tæt på til, at arealet kan anvendes til boliger. Derudover fremgik det, at det er usikkert om arealet kan udlægges som erhverv igen, da der er grundvandsinteresser i området.

I forbindelse med revisionen af Kommuneplan 2021, blev område 1 udtaget af kommuneplanens rammer og flyttet til område 2, og der blev truffet beslutning om at tilbageføre arealet til landzone. I den offentlige høring blev de daværende ejerne af område 1 hørt om tilbageførslen. Ejerne sendte et høringssvar, hvori de tilkendegav, at de ville anvende arealet til boligformål. I behandlingen af høringssvarene blev der lagt vægt på, at området ligger tæt på erhverv, og dermed ikke er egnet til boligformål. Høringssvaret gav ikke anledning til at ændre kommuneplanen eller tilbageførslen til landzone. Høringssvar og behandlingen deraf fremgår af bilag 5.

Ansøger har købt ejendommen med henblik på at kunne udvikle boliger derpå og er bekendt med problematikken omkring beliggenheden op ad erhvervsområder. Ansøger har anmodet om at erhverve den vestligste del af lokalplanområde 337, så der skabes en buffer over mod det ansøgte boligområde. Hvis arealet ikke skal kunne tages i brug til erhvervsformål, skal lokalplanen ændres eller ophæves. Ellers er der ikke sikkerhed for, at arealet ikke kan anvendes til erhverv. Arealet kan ikke udlægges til boligformål eller rekreativt formål, da det vil begrænse den resterende del af erhvervsområdet i lokalplan 337.

Forvaltningen vurderer, at det er uhensigtsmæssigt at ophæve en del af lokalplan 337, der er vedtaget ultimo 2021. Baggrunden for udarbejdelse af lokalplanen var at sikre, at der fremadrettet kunne tilbydes erhvervsgrunde i Suldrup.

Projektet i øvrigt

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker at igangsætte planlægning, så bør projektet tilpasses og belyses grundigere, herunder skal der redegøres for støjafskærmning. Herefter vil lokalplanen kunne optages til prioritering.

Der er skitseret parkering, der bakker ud på boligvejen, hvilket udfra et trafikalt sikkerhedshensyn ikke er hensigtsmæssigt og derfor ikke vil kunne godkendes. Derfor vil der skulle arbejdes med at indarbejde parkering på en anden måde, hvilket sandsynligvis vil afstedkomme tættere bebyggelse. Der er skitseret en nedrivning af den eksisterende bolig på Hjedsbæk 367 for at skabe vejadgang til området samt en vejadgang fra Hjortholmvej. Hjortholmvej er meget smal og det er ikke hensigtsmæssigt at lede trafikken den vej. Der kan findes en løsning med direkte vejadgang til Hjedsbækvej, som også er skitseret i projektet.

Der indgår 12 almene boliger i projektet. Der er ikke afsat kvote til dette, og jf. Økonomiudvalgets beslutning den 6. oktober 2022, så skal det spørges bredt ud, om der er nye projekter for almene boliger, der kan indgå til prioritering. Der forventes stillingtagen til dette primo 2023.

Der er i Suldrup udlagt et rammeområde til boliger syd for Humlebien. Der må jf. planloven alene udlægges areal til det fornødne antal boliger i planperioden. Udlæg af et nyt rammeområde til boliger kan betyde, at der skal tilvejebringes rummelighed ved at udtage et andet område.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler at forslag til lokalplan nr. 350 sendes i offentlig høring i 4 uger.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 2. november 2022, pkt. 216:

Indstilles godkendt. Morten Lem stemte imod, idet planlægningen bør afvente strukturplan og der er udlagt store boligarealer i Støvring.

Inden endelig vedtagelse af lokalplanen, skal ejer underskrive en fraskrivelseserklæring, så arealet ikke kan begæres overtaget af kommunen (planloven § 47A), dog med undtagelse af areal, der udlægges til daginstitutioner og cykelstier langs Hobrovej og Buderupholmvej samt Buderupholmvej 8, der ikke anvendes til landbrug og derfor ikke kan kræves overtaget.

Der vil være kommunale udgifter til køb af areal til daginstitution samt arealerhvervelse til cykelsti.

Derudover kan der være kommunale udgifter til anlæg af cykelsti langs Buderupholmvej, medmindre denne sti finansieres via vejbidrag.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 11. august 2021 at igangsætte planlægning for et boligområde samt en daginstitution ved Buderupholmvej. På udvalgsmøde den 8. juni 2022 besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at lokalplanen udvides til at bestå af en byggeretsgivende del for første etape og en rammelokalplan for etape 2 af udviklingen af området, samt at Støvring Friplejehjem også skal indgå i første etape af området.

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for udvikling af et boligområde med blandede boligtyper samt daginstitution og døgninstitution ved Buderupholmvej i det sydlige Støvring. Lokalplanen er udformet som en delvis rammelokalplan, som muliggør udvikling af første etape af området og samtidig fastsætter rammerne for udviklingen af anden etape. På oversigtskortet i bilag 1 ses markering af første etape samt af rammeområderne. Lokalplanområdet er ca. 26 ha, hvoraf ca. 10 ha udgør første etape, mens de resterende ca. 16 ha forbliver i landzone og kræver ny byggeretsgivende lokalplan at tage i brug.

Første etape muliggør opførelsen af knapt 20 parcelhusgrunde, en daginstitution samt en døgninstitution. Derudover omfatter den et areal til forsinkelsesbassin for hele lokalplanområdet. Området vejbetjenes fra Buderupholmvej ad en stamvej, som også kommer til at vejbetjene rammeområderne.

Rammelokalplanen fastlægger den overordnede disponering af området, herunder den overordnede vejstruktur, en sammenhængende vandhåndtering og fordeling af boligtyper. Området opdeles i 2 delområder, hvoraf det ene område kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse og det andet delområde kan anvendes til en blanding af tæt-lav og åben-lav boliger. Det giver variation i et større sammenhængende boligområde.

Udkast til forslag til lokalplan nr. 350 kan tilgås digitalt via linket her og er desuden i bilag 2.

I planlægningen har der været et særligt fokus på at sikre en sammenhængende vandhåndtering for hele området for både hverdagsregn og klimavand. Gennem området løber nogle strømningsveje for klimaregn. Lokalplanen regulerer derfor veje og grønne forbindelser langs disse strømningsveje, som kan medvirke til at forsinke og håndtere vandet.

Derudover har der i planlægningen været et særligt fokus på at sikre sammenhæng mellem første etape og fremtidige etaper. Derfor er der både fastsat strukturer for rammeområdernes disponering og bebyggelsesregulerende bestemmelser, så området kan fremstå sammenhængende, når det er fuldt udbygget.

Der ligger en eksisterende ejendom på Buderupholmvej 8 i den nordlige ende af lokalplanområdet, se bilag 1. I forbindelse med vedtagelse lokalplanen overføres ejendommen til byzone. Ejer ønsker, at ejendommen ikke skal indgå i lokalplanen og dermed forblive i landzone grundet beskatning af ejendommen med dens størrelse. Lokalplanen regulerer, at ejendommen ikke kan udstykkes, og derfor kan den ikke beskattes af udstykningsmuligheden ved salg. Lokalplanen sikrer, at der højst kan opføres 600 m² bebyggelse på grunden. Byggemulighederne begrænses dermed til de muligheder, som er for en ejendom i landzone. Nybyggeri vil dog ikke kræve landzonetilladelse, og der vil være større frihed til placering af mindre bygninger mv. på grunden. Hvorvidt lokalplanen vil få betydning for ejendomsbeskatning kan evt. afklares med SKAT sideløbende med den offentlige høring.

En forudsætning for ibrugtagning af lokalplanen er etablering af en dobbeltrettet cykelsti med fortov langs Buderupholmvej for at sikre en trafiksikker forbindelse for bløde trafikanter.

Der er ikke i budgettet afsat midler til cykelstien. Jævnfør vejloven er det muligt at pålægge tilstødende grundejere vejbidrag til helt eller delvist at finansiere stien, når lokalplanen er vedtaget, hvis vejen ligger i byzone. Brugen af vejbidrag kræver politisk godkendelse samt en høring af berørte grundejere i mindst 4 uger inden den endelige beslutning træffes.

Hvis den eksisterende ejendom forbliver i landzone, skal det afklares hvordan mulighederne er for brug af vejbidrag for etablering af sti og fortov.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Forvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget beslutter, at der meddeles dispensation for byggefristen i enten 3 eller 2 år fra overtagelsesdagen at regne, således at køberen af erhvervsgrunden stilles som enten sælger, eller alternativt som om han var køber på de normale vilkår ved Rebild Kommunes salg af erhvervsgrunde.

Erhvervsgrunden Skørping Nord 18 blev i 2017 solgt og i forbindelse med salget blev der aftalt en byggefrist på 3 år mod de normalt 2 år. Oversigtskort er vedhæftet.

Køberen har aldrig fået bygget på grunden og ønsker derfor at sælge den igen. Han har fundet en ny køber, som han ønsker at videresælge grunden til. Alle betingelser for, at kommunen kan godkende videresalget, er opfyldt, dog udestår et spørgsmål om byggepligt, idet den nye køber også ønsker 3 års byggefrist fra overtagelsesdagen af grunden. Købsaftalen mellem sælger og køber er betinget af, at køber opnår dispensation for byggepligten i 3 år fra overtagelsesdagen at regne. Køber oplyser, at det er hans hensigt at påbegynde et byggeri til hans virksomhed snarest muligt, men han på grund af de urolige tider ønsker lidt "elastik", og at han derfor får samme vilkår som sælger.