Guldbæk Vingård ligger på Ærtebjergvej i Guldbæk i den nordlige del af landsbyen. Projektområdet ligger på den modsatte side af Ærtebjergvej i tilknytning til den nordlige del af byen. Beliggenheden er vist på oversigtskortet i bilag 1. Vingården oplever en stigende interesse for at besøge vingården til bl.a. rundvisning, vinsmagning, møder og fester. De ønsker at bygge videre på den interesse ved at etablere en restaurant samt 12 vinmarkshytter til overnatning, der etableres i tilknytning til vinmarkerne. Der er vedlagt visualiseringer og situationsplan i bilag 2. Af situationsplanen fremgår det, at nybyggeri og nye vinmarker etableres vest for Ærtebjergvej, mens den nuværende produktion ligger øst for vejen. Det kræver tillæg til kommuneplanen og lokalplan at gennemføre projektet. Inden der kan udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, skal der afholdes en foroffentlighed for at få borgernes input til ændringen af kommuneplanen. Den kan med fordel afholdes samtidig med, at projektet belyses.

Arealet ligger i landzone og er noteret som landbrugsjord. Dele af arealet anvendes i dag til vinmarker. Arealet er meget kuperet, og restaurant og hytter ønskes indarbejdet i bakketoppene og tilpasset landskabet. De sydvendte bakkeskråninger skal anvendes til vinmarker, så der kommer en hel tæt forbindelse mellem hytterne og vinproduktionen. Visualiseringerne i bilag 2 viser et eksempel på, hvordan hytterne kan integreres i landskabet.

Der er en række forhold, der skal håndteres for, at projektet kan realiseres. En del af det kan håndteres i planlægningen, men kræver også dialog med statslige myndigheder.

Det er begrænset, hvad der kan planlægges for i landzone. Der er imidlertid en mulighed for, at fødevarevirksomheder (herunder vinproducenter) kan etablere eller udvide faciliteter til besøgsturisme, som bidrager til områdets turisme og der er en funktionel sammenhæng mellem fødevarevirksomheden og besøgsfaciliteterne. Derfor vurderes det, at der er mulighed for at planlægge for udvidelsen af vingården.

Når der etableres feriehytter i det åbne land, skal de opføres i overensstemmelse med sommerhusloven eller opfylde lovens hotelbegreb, da de ellers ikke lovligt vil kunne udlejes. Den lovgivning administreres af Bolig- og Planstyrelsen. Guldbæk Vingård har været i dialog med styrelsen, og har fået en tilkendegivelse af, at deres projekt opfylder hotelbegrebet.

Hele arealet er udpeget som bevaringsværdigt landskab i Kommuneplan 2021. Ifølge kommuneplanens retningslinjer skal "De bevaringsværdige landskaber som udgangspunkt friholdes for byggeri og teknisk anlæg, der forringer eller forstyrrer landskabets karakter og oplevelsesværdier". Bevaringsværdige landskaber er en national interesse, og ministeren skal fremsætte indsigelse mod planer som vurderes at stride mod de nationale interesser. I det tilfælde kan planen ikke vedtages endeligt, før der er opnået enighed med Miljøstyrelsen om indholdet. I den første dialog med styrelsen har den tilkendegivet, at det er svært at indpasse hytter i det bevaringsværdige landskab.

Da landskabet er bevaringsværdigt er der ikke mulighed for at at lave et kommuneplantillæg, der tilpasser udpegningen, hvormed planlægningen kan gennemføres. I stedet skal projektet tilpasses landskabet, så landskabspåvirkningen bliver minimal, hvormed der kan redegøres for, at projektet ikke er i strid med retningslinjen. Det kan fx handle om at tilpasse byggeriet i terrænet, materialevalg, lyspåvirkning og indretning af stier og parkeringspladser. I dialogen med Guldbæk Vingård har der været stor velvilje til at tilpasse projektet undervejs. Der arbejdes fx med at indgrave hytterne i bakkerne, således det er en begrænset, hvor stor en del, der er synligt over bakketoppene.

På baggrund af den første tilkendegivelse fra Miljøstyrelsen, vurderes det, at det kræver et stort stykke arbejde at komme i mål i forhold til landskabstilpasningen. Ansøger er imidlertid motiveret for at finde løsningerne. Derudover er det et projekt, som kan bidrage positivt til turismen i Rebild Kommune. Derfor vurderer forvaltningen, at mulighederne for at gennemføre planlægningen skal afsøges, så projektet kan opføres i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje om bevaringsværdigt landskab.

Hele arealet ligger indenfor Grønt Danmarkskort i kraft af, at det er udpeget som et potentielt naturområde i Kommuneplan 2021. Ifølge kommuneplanens retningslinjer skal "de store ubrudte natursammenhænge inden for Grønt Danmarkskort bevares og søges forbedret". I de potentielle naturområder "skal hensynet til naturinteresser varetages i balance med de øvrige interesser i det åbne land. I disse områder må planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen og tilstanden ikke forringe muligheden for at forbedre naturkvaliteten for områdets naturtyper." Grønt Danmarkskort er også en national interesse. Det er imidlertid et potentielt naturområde, hvormed det vurderes, at der kan planlægges for et projekt, som dels tager hensyn til naturudpegningen, og dels åbner mulighed for vingårdens udvidelsesønsker, hvormed projektet kan opføres i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje om Grønt Danmarkskort og potentielt naturområde. En mindre del er udpeget som økologisk forbindelse. Den udpegning kommer hytterne ikke i konflikt med.

Arealbindingen i form af økologisk forbindelse er vedlagt som bilag 3. Øvrige bindinger er ikke vedlagt som kort, da de omfatter hele projektområdet.

Derudover er der en række forhold, der skal håndteres i planlægningen, som altid er en del af lokalplanlægningen, det er fx trafikale forhold, klimahåndtering og forhold til skovbyggelinje, som omfatter hele arealet.

Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Da området ikke tidligere er bebygget skabes indirekte en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO2 neutralt.

Projektet kan medvirke til social bæredygtighed i form af turisme, som også kan gavne i nærmiljøet.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om

Grævlingen etape 2 ligger i Støvring Ådale og er det sidste rammeområde i ådalen uden lokalplan. Området er ca. 28.600 m². Bortset fra en kile øst for området grænser Grævlingen etape 2 op til § 3-beskyttet natur. Se bilag 1. Arealet har været delvist privat ejet og delvist kommunalt ejet. Økonomiudvalget har den 12. maj 2021 besluttet at sælge den kommunale del af arealet, som udgør ca. 13.600 m². Se bilag 2.

Lokalplanen er ikke prioriteret til udarbejdelse, og den har stået på lokalplanlisten siden juni 2017. I forbindelse med afklaring af lokalplanen har ansøger forespurgt om at erhverve yderligere et areal fra kommunen til udvidelse af lokalplanområdet. På bilag 1 og 2 fremgår det areal, der i forvejen er udlagt til boligformål i kommuneplanens rammer med lilla. Derudover er det areal vist med hvid, som ansøger ønsker at erhverve for at udvide lokalplanområdet. Arealet ligger øst for boligrammen, og er ikke omfattet af § 3-beskyttelse. Størstedelen af arealet er kommunalt ejet. Arealet er i kommuneplanen udlagt til rekreative formål. Den rekreative ramme blev udvidet i forbindelse med Kommuneplan 2021 for at give plads til et regnvandsbassin i området.

Arealet ligger for langt mod Lindenborg Ådal til det planlægningsmæssigt kan begrundes, at arealet kan anvendes til boligbebyggelse. Arealet vil kunne bruges til fælles opholdsareal eller regnvandsbassin, hvis det er nødvendigt at etablere et bassin. I begge tilfælde vil arealet skulle indrettes og indpasses i landskabet. Ansøger oplyser, at arealet desuden kan anvendes til at skabe forbindelse ud mod ådalen og Nattergalestien, der løber langs kommunegrænsen i Aalborg Kommune.

Ansøger har fået udarbejdet en foreløbig udstykningsplan, der er i bilag 3. Den viser, at det ekstra areal anvendes som fællesareal. Udstykningsplanen er endnu ikke godkendt, og ansøger har igangsat undersøgelser, som også kan få betydning for udstykningsplanen. Der skal bl.a. redegøres for håndtering af regnvand og klimavand, servitutter og trafik.

Kommuneplanens generelle rammer fastlægger, at parcelhusgrunde som udgangspunkt skal være mellem 700 og 1.400 m². Den foreløbige skitse til udstykning indeholder 31 parcelhusgrunde, hvoraf flere af grundene er under 700 m². Der er tale om små parcelhusgrunde, hvilket kan begrundes i placeringen omgivet af naturområder. Da området er omgivet af natur, og grundstørrelserne fremgår af kommuneplanens generelle rammer, vurderes det, at kommuneplanen kan fraviges mht. grundstørrelser.

I boligrammen fastlægges en bebyggelsesprocent på 40 %, at bebyggelse maksimalt må opføres i 1 etage og i højst 7 m højde. Bebyggelsesprocenten for parcelhuse er typisk 30 %, så der er mulighed for tættere bebyggelse end normalt. Det betyder, at grundene potentielt vil få en høj befæstelsesgrad, da en fuld udnyttelse af bebyggelsesprocenten vil medføre, at bygningerne får et stort fodaftryk på grundene. Ved at udarbejde et kommuneplantillæg, så der kan bygges i 2 etager og max 7 m. højde, kan befæstelsesgraden på grundene mindskes. Forvaltningen anbefaler, at der indarbejdes en mulighed for byggeri i 2 etager i området. I lokalplanen kan der således også indarbejdes bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten på 40 kun kan udnyttes, hvis der bygges i mere end én etage.

Skitsen indeholder ikke fælles opholdsarealer indenfor det areal, der er omfattet af kommuneplanens boligramme. Jf. Kommuneplanen skal der etableres fælles opholdsareal på 10 % af grundarealet indenfor boligrammen svarende til et fælles opholdsareal på ca. 2.860 m². Kravet om fælles opholdsareal inden for boligrammen er fastholdt i andre nyere lokalplaner, dog er der få steder, hvor det på baggrund af dialog med overordnede myndigheder er placeret uden for boligrammen.

Planlægningsmæssigt kan det give mening med fælles opholdsarealer, der skaber forbindelse mod ådalen. Udvides lokalplanområdet mod øst svarer de 10 % opholdsareal ca. til den del, der ønskes tilkøbt. Men området ligger yderligt i forhold til boligerne, hvormed de centrale opholdsarealer begrænses. Samtidig vil området ikke være en del af kommuneplanens boligområde. For at sikre centralt opholdsareal i udstykningen til leg og boldspil er det forvaltningens vurdering, at der også skal tilvejebringes et opholdsareal indenfor kommuneplanrammen til boligformål. For at tilvejebringe et centralt opholdsareal, der giver kvalitet i udstykningen, vil forvaltningen anbefale, at opholdsarealet udgør mindst 3 % af lokalplanområdets størrelse, at det har en form så det er egnet til ophold og at det placeres i tilknytning til en stiforbindelse, der forbinder boligområdet med det rekreative område øst for boligrammen.

Det kræver et tillæg til kommuneplanen at ændre kravet til opholdsareal indenfor boligområdet. Opfyldes forudsætningen om, at der tilvejebringes et centralt opholdsareal, og at der etableres mindst 10 % opholdsareal samlet indenfor lokalplanområdet, så kan der planlægningsmæssigt argumenteres for at ændre kommuneplanen.

De foreslåede ændringer i kommuneplanen mht. etageantal og opholdsareal er mindre rammeændringer, der ikke kræver, at der afholdes foroffentlighed.

Arealet, der ønskes tilkøbt, skal indrettes under hensyntagen til landskabsinteresser uanset, om området anvendes til opholdsareal eller bassin. Afhængigt af udformningen vil arealet omkring regnvandsbassin i praksis kunne anvendes til ophold. Det kræver en vurdering af et projekt at afklare, hvor stor en del, der kan anvendes til ophold.

Ansøger har i forbindelse med købet af den kommunale del forespurgt om muligheden for at tilkøbe de tilgrænsende §3-beskyttede arealer. Forvaltningen kan ikke anbefale, at de beskyttede arealer sælges. Det skyldes, at der ikke påhviler en plejepligt på privatejede naturbeskyttede arealer, som det er tilfældet ved de kommunalt ejede. Der er således risiko for, at naturkvaliteten forringes, hvis det bliver privat ejet. Derudover vil salg af den naturbeskyttede del af arealet medføre en opdeling af det samlede kommunalt ejede areal i området, hvormed den fremtidige naturpleje af arealerne kan blive vanskeligere at udføre i praksis.

Forvaltningen kan anbefale, at boligområdet via stiforbindelser kobles sammen med de omkringliggende naturbeskyttede områder. De kan dog ikke anvendes til deciderede opholdsarealer, da der ikke må ske tilstandsændringer i områderne. Derfor anbefaler forvaltningen, at de §3-beskyttede arealer ikke indgår i lokalplanens afgrænsning.

Hvis arealet mod øst ønskes solgt, foreslår forvaltningen, at der fremsættes en salgssag til Økonomiudvalget, når der ligger en endelig udstykningsplan for lokalplanområdet, der lever op til krav om et centralt placeret fælles opholdsareal og et regnvandsbassin, der er tilpasset landskabet

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget beslutter

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler overfor Økonomiudvalget