Lokalplan nr. 83 kan ophæves efter planlovens § 33, stk. 2 uden der udarbejdes en ny lokalplan. Ejendommene vil da blive administreret på grundlag af kommuneplanens rammebestemmelse og de generelle bestemmelser i bygningsreglementet for byggeri med videre – herunder bygningsreglementets regler om ”byggeretten” og helhedsvurderinger. Kommuneplanen udlægger bl.a. ejendommen til boligformål. Ønskes der efterfølgende at opføres bebyggelse, som medfører væsentlige ændringer i det bestående miljø, skal der først laves en ny lokalplan (lokalplanpligt). Ellers kan der gives byggetilladelse ud fra reglerne i bygningsreglementet.

Det vurderes, at det ikke vil udløse lokalplanpligt, hvis bebyggelsesprocenten ikke overstiger 30.

Der er modtaget høringssvar fra ejerne af Østervænget 9 og 11 (genboerne mod nord og vest).

Høringssvaren er sendt til udtalelse ved ejer, som bl.a. udtaler, at boligerne fortrinsvis er tiltænkt seniorer med 1 eller 2 beboere. Mange seniorer har ikke bil, og ejer mener ikke,  at der vil blive problemer med trafikken i området. Der tales om max 6 biler. Forvaltningen kan hertil bemærke, at der vil blive stillet krav om 2 parkeringspladser per bolig (i alt 12 pladser) jf. Kommuneplan 2013.

Ingen

Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler, at lokalplan nr. 83 aflyses for ejendommen Østervænget 11A efter planlovens § 33, stk. 2.

Vejadgangen til Matrikel 42ab

Forbindelsen mellem Gl. Skørpingvej og den nye udstykningen byder på trafikale udfordringer.

Forvaltningen ser 2 muligheder, for en bedre forbindelse mellem Gl. Skørpingvej og Hanehøjvej

Forbindelsen beskrives i to delstrækninger - et fra Gl. Skørpingvej til Hanehøjvej og et fra Hanehøjvej til udstykningen. Se kortbilag. 

1. del Gl. Skørpingvej - Hanehøjvej.

Forslag 1

Hanehøjvej er en flot vej, hvor træer og beplantning er tæt på vej. Hanehøjvej har dog et smalt tværprofil på 5 m, hvilket giver nogle udfordring når bilister mødes eller møder cyklister. Forvaltningen vurderer at det er nødvendigt at udvide Hanehøjvej eller etablere cykelsti, hvis der etableres en udstykning på matrikel 42ab. Dette skyldes at den nye udstykning vil skabe en del mere trafik både af bilister og cyklister og her har Hanehøjvej ikke det nødvendige tværprofil for at bløde trafikanter kan færdes sikkert. Det skal dog bemærkes at tilbage i 2010 var der planer om at etablere cykelsti på Hanehøjvej, hvilket blev opgivet fordi mange borgere i området var utilfredse med, at den flotte vej skulle ødelægges pga. en cykelsti.

Forslag 2

Nord for den nuværende bebyggelse og rideskole på Hanehøjvej er der en grusvej (en privat fællesvej) med 2 huse der forbinder Hanehøjvej med Gl. Skørpingvej, vejen kan opgraderes til en asfalteret boligvej. Der er mulighed for at udvide vejen mod nord, da begge husene er beliggende syd for grusvejen. Yderligere er det nødvendig at lukke for gennemkørende trafik på Hanehøjvej da beboerne på den nye udstykning ellers vil benytte denne vej, da grusvejen er en lille omvej, hvis de skal køre syd på. Det foreslås at Hanehøjvej lukkes for gennemgående trafik umiddelbart nord for Præstegårdsheden, for på den måde, at lede trafikken fra det nye boligområde ad den nordlige udkørsel til Gl. Skørpingvej.

Forvaltningen har også set på, om der alternativt kan etableres en helt ny vej. Det er ikke muligt da der enten er meget store højdeforskelle mellem Hanehøjvej og Gl. Skørpingvej eller fredet natur i området, eller vejen skal føres igennem et eksisterende boligområde.

2. del Hanehøjvej - Udstykningen

Forbindelsen mellem Hanehøjvej og udstykningen har en del udfordringer da vejen

- skal føres ind over andre lodsejeres grund for eksempel 2g og 42ac,

- kommer tæt på et område, hvor der er bilag IV-arter (beskyttede arter efter EU´s naturbeskyttelsesdirektiver)

- skal krydse et paragraf 3 område (beskyttede naturtyper)for at komme helt ind til udstykningen.

Der er en skråning der løber på tværs af matriklel 2g og for at undgå for store skader på skråningen og for store etableringsomkostninger til vejen er det nødvendigt at etablere vejen ved det nordlige skel på matrikel 2g. Her skal vejen føres henover paragraf 3 områder (mose, hede og eng), hvor vejen skal have så lidt påvirkning af naturen som muligt. Dette betyder at vejen kommer tæt på de nuværende boliger på Præstegårdsheden.

Ejerne af matr. nr. 2g har i forbindelse med planstrategien indsendt et forslag om udvikling af et nyt boligområde på arealet. I beskrivelsen fremgår det, at udstykningen er bygget op om en central allé med tre runde pladser til fælles ophold. Der er skitseret 15 grunde på mellem 1.800 og 3.000 m² på arealet. Ejeren kæder ”byzonepassagen” på sin ejendom ved Gl. Skørpingvej sammen med, at de får planlagt deres areal ved Hanehøjvej.

Øvrige udfordringer

- Kommuneplan 2013

Området er ikke omfattet af kommuneplanrammerne.

De aktuelle byudviklingsmuligheder i Skørping omfatter ikke det ansøgte areal. I Skørping er der en restrummelighed på 14,9 ha til boligformål i selve byen, se bilag. De sidste 13 år (fra 2003 til 2015) er der opført 117 nye boliger i Skørping. Fra 2005 til 2007 blev der alene opført 53 boliger, det var årene med den største økonomiske fremgang. Hvis disse 3 år bliver konverteret til ”normal-år”, blev der i hele perioden i gennemsnit opført 6 til 7 boliger om året.

Fremskrivningen af boligbyggeriet er over de næste 13 år – 94 boliger, svarende til 7 boliger om året. Kommuneplanens restrummelighed betyder, at der indenfor de udlagte kommuneplanrammer kan opføres ca. 85 boliger, når der bygges ca. 6 boliger pr. ha.

Hertil kommer en ny lokalplan for 37 parcelhuse ved Gammel Skørpingvej, der er på vej. Denne lokalplan indgår ikke i kommuneplan 2013's opgørelsen over restrummelighed.

- Grundvand

Området ligger indenfor 4 vandværkers indvindingsoplande udpegede som sårbare (NFI), ligesom der findes grundvandsdannende områder for Gl. Skørping Vandværk og Skørping Vandværk indenfor området.

- Natur

Hele ejendommen er udpeget som økologiske forbindelser. I de økologiske forbindelser skal planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen og tilstanden forbedre levesteder og spredningsmuligheder for de planter og dyr som forbindelserne skal sikre. De økologiske forbindelser skal sikre, at bestande af planter og dyr kan spredes i landskabet og udveksle tilstrækkeligt med individer og gener til at fastholde en sund udvikling. I de økologiske forbindelser skal barrierer for dyre- og plantelivet så vidt muligt undgås. Hvor et nyt anlæg ikke kan undgås, skal virkningen reduceres mest muligt.

Der er en stor koncentration af vandhuller på ejendommen, hvor der er registreret bilag IV-arter.

Der skal foretages en nærmere registrering af hvilke dyr, der er tale om og hvor disse dyr yngler og opholder sig, eksempelvis overvintrer, samt hvordan de bevæger sig i området.

- Økonomi

Da Rebild Kommune har ansvaret for de nødvendige forbindelser på det overordnede vejnet, er det også kommunen der har udgiften til at forbedre forbindelsen mellem Gammel Skørpingvej og Hanehøjvej - udgiften til vejen mellem Gammel Skørpingvej og Hanehøjvej kan ikke pålægges udstykker af 42ab. Udstykker kan kun pålægges udgifterne til forbindelsen mellem matriklen og Hanehøjvej.

Bygherre skal foretage registreringen af bilag IV arterne.

Samlet vurdering

Der er et ønske om at byudvikle Skørping, hvor der også er en god efterspørgsel efter byggemuligheder. Der er kun få ledige byggegrunde og derfor er der behov for nye arealer. Som det fremgår ovenfor, er der stadigvæk ledige arealer til boligbebyggelse i Skørping, men ikke store samlede arealer. I forbindelse med den kommende kommuneplanrevision skal der udpeges fremtidige udbygningsområder - perspektiv områder. Disse områder foreslås i bygennemgangen udlagt ved Gammel Skørpingvej og nord for Præstegårdsheden. Arealet nord for Præstegårdsheden er identisk med matr. nr. 2 g, hvor der i forbindelse med planstrategien er indsendt et ønske om byudvikling på arealet. Byudvikling af matr. nr. 2 g kan, når der findes en løsning på vejbetjeningen af området, igangsættes med hensyn til lokalplan- og kommuneplanarbejde.

Det ansøgte areal 42 ab er ikke oplagt at inddrage til byudvikling endnu. Det ligger ikke i direkte forlængelse af eksisterende bebyggelse, og der findes flere søer/vandhuller, som er levesteder for bilag IV-arter på ejendommen, ligesom det ikke er uproblematisk og omkostningsfrit for kommunen, at vejforsyne området.

Der vurderes ikke at være behov for udlæg af yderligere arealer til byudvikling i Skørping, da allerede udlagte arealer kan opfylde efterspørgslen i adskillige år.

Forvaltningen indstiller, at Udvalget for Teknik og Miljø træffer beslutning om

 
Udvalget for Teknik og Miljø, 17. august 2016, pkt. 151:

Udvalget besluttede at besigtige matr. nr 2g og Hanehøjvej 38 med henblik på fremtidig planlægning. Udvalget ønskede en kortlægning af ejerinteressen for udvikling på de største arealer, der er angivet som restrummelighed.

Udvalget besluttede, at Ole Frederiksen er inhabil i sagen.

Ole Frederiksen deltog ikke i behandlingen af sagen.