Center Plan Byg og Vej modtog den 20. april en mail med forespørgsel omkring byggemulighederne på Albækvej 12, 9541 Suldrup, fra en borger, som overvejede at købe ejendommen.Den 30. april ringer Byg til borgeren og fortæller, at eftersom der ikke har været bolig på ejendommen de seneste 15 år, foreligger der det, som efter planloven (§ 56, stk. 4) kaldes ”kontinuitetsbrud”. Det vil sige, at der ikke længere kan forventes, at der kan gives landzonetilladelse til erstatningsbyggeri (ny bolig), da den ret, der har været til at bebo ejendommen, bortfalder, når den ikke har været benyttet i mere end 3 år.
Planloven siger: En hidtidig ret til at udnytte en ejendom på en måde, som ville kræve tilladelse efter denne lov, bortfalder, når retten ikke har været udnyttet i 3 på hinanden følgende år. Dette gælder, selv om retten hviler på en tilladelse.
Borgeren får at vide, at et eventuelt erstatningsbyggeri, vil kræve en konkret vurdering. For at opnå en eventuel tilladelse er det en forudsætning:
- at huset ikke er så forfaldent, at det ikke repræsenterer nogen værdi af betydning, dvs. må betragtes som en ruin. I (klageinstansens) vurdering af, om bygningen betragtes som en ruin, er det relevant at se på bygningernes generelle tilstand, om den repræsenterer økonomisk værdi af betydning, og om boligen har været beboet de seneste år.
Borgeren sender 38 fotos af bebyggelsen og ejendommen til brug for vores vurdering, da hun ønsker et hurtigt svar, så hun kan vurdere, om hun skal købe ejendommen.Af fotomaterialet fremgår:
- Husets udvendige mure og tag fremtræder dårligt vedligeholdt og i ringe stand, men er dog stort set er intakte, når bortses fra et større hul i taget og defekter i tagkonstruktionen på huset bagside.
- De indvendige fotos viser, at huset ikke er beboeligt, som det fremstår nu, og at det i givet fald vil kræve meget betydelige renoveringsarbejder.
- Sanitære og elektriske installationer er så vidt ses fjernet.
- Gulvkonstruktionen er flere steder fjernet, så gulvene i stueplan reelt består i jordbund.
- Loftkonstruktionen/etageadskillelsen til 1. salen er flere steder defekt med større huller og rådne planker.
- Indvendige mures beklædning/murværk fremtræder i meget dårlig stand.
Planklagenævnet, som er klageinstans på landzonetilladelser, arbejder med begrebet ”værdiløs ruin”. Hvis der vurderes at være tale om en sådan, er det en klar praksis, at der ikke meddeles landzonetilladelse. Hverken til at genoptage brugen af eksisterende bygninger, eller til at bygge ny bolig på ejendommen. Den afgørende overvejelse i denne sag er altså, om den eksisterende bebyggelse repræsenterer en værdi, eller om den kan sidestilles med en ”ruin”.
Generelt om landzonetilladelser
Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab, er varetagelsen af de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne.
Efter praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. I vurderingen indgår derfor overvejelser om, hvilken betydning en afgørels kan få for fremtidige lignende sager (præcedensvirkning).
Klagenævnsparksis er meget restriktiv, hvis opførelsen af nyt helårshus må sidestilles med en ny bolig på ejendommen. Hvis et nyt helårshus derimod skal erstatte en eksisterende bolig, som samtidig nedrives, er praksis mindre restriktiv, men beror på en konkret vurdering i forhold til bygningens stand.
Bygningernes stand har været drøftet både internt og eksternt, da det som anført er afgørende, om den er så forfalden, at den er uegnet til bolig og ikke repræsenterer nogen værdi af betydning, eller om den modsat, fortsat må anses som egnet til beboelse.Der findes ikke entydige retningslinjer for vurderingen af den eksisterende boligs stand. Natur- og Miljøklagenævnet (det tidligere klagenævn for landzonetilladelser) har i NoMO 165 fra 2015 (LINK: https://pkn.naevneneshus.dk/nyhed/b5f0b2fd-c3e7-4fd6-b7b0-c022ce89fd1d?highlight=ruin) anført:
”Ved vurderingen af husets stand, dvs. om der er tale om en ruin, lægger nævnet vægt på, om tagkonstruktionen er intakt samt på husets generelle tilstand, herunder om det vil kunne istandsættes/ renoveres.”Det fremgår også, at vurderingen af om, der er tale om en ”ruin”, især er bundet op på, om bygningen repræsenterer nogen økonomisk værdi af betydning, og at det tillige indgår i vurderingen, om boligen har været beboet i de senere år. Det ses også af seneste afgørelse om forholdet: Planklagenævnets afgørelse fra januar 2020 (LINK: https://pkn.naevneneshus.dk/afgoerelse/be1dbf9a-d73c-464c-9ad7-169b1af49207?highlight=19%2F08435) Heri står der bl.a.:
”Efter hidtidig praksis kan der som hovedregel gives landzonetilladelse til opførelse af et nyt helårshus som erstatning for et ældre helårshus, som nedrives. Dette skyldes, at ejeren almindeligvis må antages at have en berettiget forventning om at kunne genopføre huset. Navnlig hvis huset aktuelt benyttes som bolig, kan der kun gives afslag, hvis særlige omstændigheder klart taler imod en landzonetilladelse, f.eks. hensynet til internationalt beskyttet natur eller helt særlige landskabelige forhold.
Det er en forudsætning, at det tidligere hus er lovligt opført. Det er desuden en forudsætning, at huset ikke er så forfaldent, at det ikke repræsenterer nogen værdi af betydning, dvs. må betragtes som en ruin. Om huset er beboet eller har været beboet inden for de seneste år indgår i vurderingen af, om huset repræsenterer en tilstrækkelig værdi.
I den aktuelle sag, er det især relevant at fokusere på de foreliggende fotos af huset udefra og indefra, samt på oplysningen om, at huset ikke har været beboet i ca. 15 år.Det forhold, at stuehusets ydre murværk og tagkonstruktionen stort set er intakt, taler isoleret set til støtte for, at der ikke er tale om en ”værdiløs ruin”. De indvendige fotos fra stuehuset synes derimod at illustrere, at en renovering af ejendommen objektivt set ikke vil komme på tale, grundet de omkostninger, der vil være forbundet med at føre boligen tilbage til en rimelig beboelig stand.På baggrund af disse overvejelser og ud fra gennemgang af de modtagne fotos, blev forvaltningens samlede vurdering, at boligen næppe repræsenterer nogen økonomisk værdi, og derfor i denne henseende må sidestilles med ”en ruin”. Det må også ses i sammenhæng med, at henvendelsen fra den potentielle køber går på nedrivning og ikke renovering, hvilket således også kan underbygge, at stuehuset ikke længere repræsenterer nogen værdi. Det underbygges også af, at huset ikke har været anvendt til beboelse i op mod 15 år.På den baggrund fik den potentielle køber af ejendommen et negativt svar fra forvaltningen den 5. maj 2020. Der er ikke truffet afgørelse i sagen, men alene svaret på en forespørgsels mail.Samme dag bad forvaltningen vores konsulent om at sende ejer af ejendommen et tilbud om nedrivningsstøtte, da ejendommen er oplagt til det, og efter vores vurdering af ejendommen som værdiløs, forekom det at være en rimelig håndsrækning. Desværre sendte konsulenten først brevet afsted til ejer den 12. maj.Det er forvaltningens praksis, at der som udgangspunkt ikke meddeles landzonetilladelser til opførsel af nyt byggeri, hvis ejendommen vurderes til at være i meget dårlig stand og boligen ikke har været beboet længe, af hensyn til planlovens intention vedr. : områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri.
Som det fremgår ovenfor, er det ikke entydigt, om en ejendom som denne skal vurderes som bolig eller ruin. Der er altså rum for vurdering. Indenfor samme uge som denne sag blev ekspederet, havde forvaltningen to sammenlignelige sager om kontinuitetsbrud. Der ønskes derfor opmærksomhed på, at vurderingen i denne sag vil have en afsmittende effekt på sammenlignelige sager i fremtiden (præcedensvirkning). Gives der landzonetilladelse, betyder det enten ny bolig på indtil 500 m², eller istandsættelse af eksisterende, hvis det måtte ønskes. Ved afgørelse om landzonetilladelse (eller afslag) vil der være adgang til at klage hos Planklagenævnet indenfor 4 uger. Planklagenævnet er typisk omkring et år om at behandle klager. I tilfælde af, at en tilladelse til ny bolig påklages, vurderer forvaltningen, at der er overvejende risiko for, at klageinstansen vil underkende kommunens afgørelse og bygherre vil i så tilfælde stå i en ugunstig situation, hvis de har købt ejendommen for at bygge og bo der.
Udskriv
Læs højt