For perioden 2022-2025 er der afsat i alt 15,2 mio. kr. til støttet byggeri. Ved byrådets prioritering af projekter for denne periode den 14. oktober 2021, har byrådet besluttet at støtte dette projekt. Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 3,074 mio. kr.

I forbindelse med byggeriets afslutning skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens værdi. Realkreditlån, der optages af den almene boligorganisation, vil ikke påvirke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse over for den del af lånet heller ikke have indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

Ved godkendelse af ansøgningen vil kommunen modtage et støttesagsgebyr på i alt 2,5 promille af anskaffelsessummen, svarende til 0,077 mio. kr. Støttesagsgebyret foreslås at tilgå kommunekassen.

Nørresundby Boligselskab har ansøgt om tilsagn om støtte til opførelse af 14 almene familieboliger på Hadsundvej 32, Terndrup. Boligerne bliver anden etape af projektet på den gamle sygehusgrund. Byrådet har på byrådsmøde den 14. oktober 2021 besluttet at forhåndstilkendegive støtte til projektet ved prioritering af nye projekter.

Byggeriet kan ses i bilag 1 og situationsplan for projektet i bilag 2. Boligerne opføres som tæt-lave boliger i form af 7 dobbelthuse. Boligerne udføres som en videreførelse af det eksisterende byggeri fra den første etape af almene boliger på grunden. Boligerne opføres i et plan som en blanding af 3-værelses- og 4-værelseslejligheder. Parkering samles ved vejen ind i området i forlængelse af den eksisterende vejadgang. Alle boligerne er på 99 m², hvilket giver et samlet boligareal på 1.386 m².

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan 313 for området. Ved detailprojekteringen skal det påses, at projektet lever op til lokalplanens krav. Byggeriet skal overholde det gældende bygningsreglement.

Projektets anskaffelsessum er 30,741 mio. kr., som dermed næsten udnytter det fulde maksimumsbeløb på 30,742 mio. kr., som fastsættes med udgangspunkt i antallet af boliger og boligernes størrelser. Maksimumsbeløbet fastsættes (afhængig af boligtype) pr. bolig til 378.250 kr. (2023) og pr. kvadratmeter boligareal til 18.360 kr. (2023). Maksimumsbeløbet må ikke overskrides ved støttet boligbyggeri og reguleres årligt. Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:

Omkostningsfordelingen i dette projekt virker fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20% af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60% af de samlede udgifter på entreprisen og højst 20% på omkostninger og gebyrer, som er overholdt i dette projekt.

Anskaffelsessummen finansieres af et realkreditlån, et kommunalt grundkapitaltilskud og et beboerindskud. Procentsatserne for disse er lovfæstede. Ved almene familieboligprojekter afhænger grundkapitaltilskuddet af boligernes gennemsnitsstørrelse. For familieboliger med en størrelse på under 90 m² er grundkapitalen på 8% af anskaffelsessummen, ved 90-104 m² udgør det 10% og boliger større end 105 m² 12%. Anskaffelsessummen for dette projekt finansieres som vist herunder:

Den fulde skema A indberetning er vedlagt i bilag 3. Udover den kommunale grundkapital på 10% af anskaffelsessummen, giver kommunen ved endelig godkendelse af skema A også tilsagn om at stille kommunal garanti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens markedsværdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt.

Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

Huslejen er beregnet til 7.878,75 kr./mdr. pr. bolig ekskl. forbrugsudgifter, hvilket medfører en årlig kvadratmeterpris på 955 kr./m². Heraf udgør kapitaludgifterne 665 kr./m², og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter udgør 289 kr./m² årligt. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Terndrup er huslejeniveauet lidt højere. Huslejen i boligerne i etape 1 er på 7.698 kr. for en bolig af samme størrelse.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og byrådet anbefaler

at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger til projektet i Terndrup med en støtteberettiget anskaffelsessum på 30,741 mio. kr.

at der til landsbyggefonden ydes et grundkapitaltilskud på 3,074 mio. kr., svarende til 10 % af anskaffelsessummen, og

at den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansiering af projektet bevilges.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 16. august 2023, pkt. 130:

Indstilles godkendt

Beslutning fra Økonomiudvalget, 23. august 2023, pkt. 159:

Punktet blev taget af dagsorden.

Administrativ bemærkning

Forvaltningen har modtaget politiets godkendelse af forslaget, og derfor sendes sagen til politisk behandling på ny.

Lokalplanen for området giver mulighed for at udbygge hele området. Derfor har de beboere, der i dag bor i etape 1, kunnet gøre sig bekendt med muligheden for en udbygning af etape 2 for området. Lokalplanen fastlægger, at vejadgangen til området skal ske fra Hadsundvej og giver mulighed for op til to vejtilslutninger til området. Forvaltningen har vurderet, at vejadgangen til den nye etape ikke giver et trafikalt behov for en ekstra vejadgang, når anden etape er udbygget. Det vil dog være en mulighed med en midlertidig overkørsel fra Hadsundvej til arbejdskørsel under anlægsfasen for at mindske de eventuelle gener for de beboere, der bor der i dag. Det er ikke nærmere undersøgt, da der endnu ikke er opstartet byggesagsbehandling på projektet.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 26. september 2023, pkt. 166:

Anbefales godkendt

Array

Salg af grunden vil give en kommunal indtægt.

Højdedraget 7 i Støvring er en kommunalt ejet grund. Bilag 1 viser grundens beliggenhed.

Arealet er i dag en del af lokalplan nr. 152 og er beliggende i delområde A. Delområde A er udlagt til centerformål. Grunden har været solgt med henblik på at opføre rækkehuse, men er d. 01.05.2023 tilbagekøbt af Rebild Kommune.

I august måned har forvaltningen afholdt markedsdialog. Markedsdialogerne er foretaget med henblik på at få en indsigt i de tendenser, der er i markedet, ønsker/efterspørgsel til bestemte boligtyper samt tanker om udformning af det kommende byggeri, så der kan tages hensyn til det i udbudsmaterialet og kommende planlægning.

Kort opsummeret fra markedsdialogen kan det nævnes:

• I forhold til boligtyper var efterspørgslen til ungdomsboliger og rækkehuse til ældre,
• Ungdomsboliger med en boligstørrelse på ca. 60-70 m2, som skal give de unge et botilbud, hvor huslejen er lavere.
• Rækkehusene med en boligstørrelse på ca. 70-140 m2, som skal give 50+ årige et botilbud, hvor de får en mindre bolig, men stadig har egen have i deres hjemby.
• I forhold til bebyggelsesprocent var det nævnte mellem 30-40%. Ved ungdomsboliger kræver det en højere bebyggelsesprocent, før projektet er rentabelt end ved rækkehuse.
• Baseret på markedsdialogen vil etageantallet skulle være op til 2 etager.
• I markedsdialogen var der forslag til, at Rebild Kommune skulle sætte krav til bæredygtighed i forbindelse med salg af grunden. Det kunne f.eks. være i form af maks. CO2 udledning eller, at byggeriet f.eks. skulle være Svanemærket.

I markedsdialogen var der ligeledes dialog om, hvorvidt aktørerne kunne se en fordel i, at et nyt plangrundlag var vedtaget, inden ejendommen blev udbudt til salg, eller om de anbefaler, at et nyt plangrundlag udarbejdes efter udbuddet, så aktøren har mulighed for at være med inde over planprocessen. Anbefalingerne fra aktørerne var, at lokalplanen blev udarbejdet efter, at grunden har været i udbud, men at overordnede krav til bebyggelsen, fælles opholdsarealer m.v. er fastsat i udbuddet. Den ene aktør mente, at der er behov for ungdomsboliger i Støvring. Denne gjorde opmærksom på, at hvis opførelse af ungdomsboliger skal sikres, skal det fastsættes i udbuddet, da der er bedre økonomi i at bygge rækkehuse end ungdomsboliger. Forvaltningen anbefaler ikke, at der stilles krav om ungdomsboliger. Det skyldes, at udbuddet når en bredere kreds, hvis der er mulighed for flere forskellige boligtyper. Derudover skal der afsættes kommunal grundkapital til projektet, hvis der skal opføres almene ungdomsboliger.

Den videre proces

I den videre proces foreslår forvaltningen, at grunden udbydes til salg, før der udarbejdes et nyt plangrundlag. Forvaltningen anbefaler at fastsætte overordnede krav i udbudsmaterialet. Forvaltningen foreslår følgende krav:

• Tæt-lav boligbebyggelse
• 10% fælles opholdsareal
• Maks. 40% i bebyggelsesprocent
• Byggeri i maks. 2 etager
• Krav om en overordnet illustrationsplan over projektet i forbindelse med fremsendelse af bud.

Foruden overstående krav er det en mulighed at sætte krav til maks. CO2 udledning. Fra 2023 er der sat et lovbestemt maksimum for, hvor meget CO2 nye bygninger må udlede. Kravet er sat til 12 kg CO2-ækv. pr. m2 pr. år, men omfatter i første omgang kun nybyggeri over 1.000 m2. Derudover er der en frivillig bæredygtighedsklasse, som er frit for bygherrer at benytte. Den frivillige CO2-klasse angiver, at byggeriet maks. må have et samlet CO2-aftryk på 8 kg CO2-ækv. pr. m2 pr. år.
Byggeriet vil ikke blive omfattet af overstående krav, så hvis vi vil stille krav om det, skal det indarbejdes i udbudsmaterialet. Hvis det ønskes, at der bliver sat krav om CO2 udledningen, bør det overvejes hvor restriktivt, kravet skal være. En af aktørerne fortalte om et projekt, hvor de kommer helt ned på ca. 4,7 i CO2 udledning. Ud fra forvaltningens erfaringer er denne CO2 udledning meget lav og vil afholde nogen fra at byde på grunden. Forvaltningen anbefaler, at det specifikke krav afklares efterfølgende, hvis der træffes beslutning om, at maks. CO2 udledning skal indgå som vilkår i udbudsmaterialet.

Foruden en ny lokalplan vil overstående anbefalede krav også kræve et kommuneplantillæg. Disse planer vil blive udarbejdet sideløbende med hinanden.

Forvaltningen anbefaler, at udvælgelseskriterierne i udbuddet skal være grundpris og disponering af grunden. Hvor vægtningen er højest på grundpris. Den endelige vægtning mellem dem fastsættes i udbuddet.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg anbefaler

at salg af ejendommen gennemføres før udarbejdelse et nyt plangrundlag

at nedenstående krav godkendes som grundlag for udbudsmaterialet  

at der tages stilling til, om der skal være krav til udledning af CO2 i udbudsmaterialet

at udvælgelseskriterierne i udbuddet skal være grundpris og disponering af grunden

at planprocessen prioriteres til opstart i umiddelbar forlængelse af salg af ejendommen

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 26. september 2023, pkt. 161:

Anbefales godkendt, hvor der i udvælgelseskriterierne tilføjes en vægtning af nabohensyn og udledning af CO2 belastningen.