Nørager Ældrecenter består i dag af 28 plejeboliger med tilknyttet serviceareal. Herudover er der 14 ældreboliger i nærheden af ældrecentret. Alle boligerne er opført som almene pleje- og ældreboliger og ejes af Rebild Kommune.

Forvaltningen vurderer, at der efter færdiggørelsen af 40 friplejeboliger i Nørager fremadrettet ikke vil være det samme behov for de eksisterende plejeboliger i Nørager, hvorfor der må forventes store udlejningsvanskeligheder. Det er tidligere tilkendegivet, at man forventer Nørager Ældrecenter, er uden beboere senest 12 måneder efter ibrugtagningen af Friplejehjemmet, hvorfor bygningen herefter forventes at stå tom. På den baggrund ønsker forvaltningen allerede nu at undersøge andre muligheder for bygningernes anvendelse.

Reglerne om afmærkning af almene ældreboliger er reguleret i Almenboligloven § 27 samt tilhørende vejledning.

Idet bygningerne er ejet af Rebild kommune, kan bygningerne ikke ommærkes til almene familie- og ungdomsboliger eftersom kommunen kun kan eje almene ældreboliger. En ommærkning vil derfor forudsætte, at boligerne overdrages eller sælges til en almen boligorganisation.

Kommunen kan beslutte at nedlægge boligerne som almene boliger og kan herefter sælge boligerne på det frie marked (efter offentligt udbud) og opnå markedsprisen for boligerne.

Hvis der fortsat er lejere i ældreboligerne i tilknytning til ældrecentret, vil der ved salget blive stillet betingelse om, at lejerne kan fortsætte lejemålet under samme betingelser, herunder leje, som i dag, indtil de selv vælger at fraflytte boligen. Lejeforholdet vil herefter ske efter lejelovens regler. Ligeledes vil lejelovens § 100 om evt. tilbud til lejerne om at overtage ejendommen kunne bringes i anvendelse.

Vil blive afklaret i forbindelse med udbud om salg

Forvaltningen indstiller, at Sundhedsudvalget over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler at nedlægge alle boligerne som almene pleje- og ældreboliger ved Nørager Ældrecenter, samt at der arbejdes videre med muligheder for den fremtidige anvendelse af bygningerne herunder et udbud.

Sundhedsudvalget, 14. april 2020, pkt. 44:

Godkendt.

Økonomiudvalget, 22. april 2020, pkt. 128:

For godkendelse som indstillet stemte 6 (Venstre, Det Konservative Folkeparti, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti).

Imod stemte 1 (Socialdemokratiet).

Godkendt.

Socialdemokratiet ønskede et klart overblik over den samlede økonomi.

Finansiering af fælleshusdelen i Sundhedshuset

Overordnet set vurderes det, at der er 3 relevante finansieringsformer.

1. Traditionel
2. Ejendomsleasing
3. OPP

De forskellige former blev præsenteret på Byrådets temamøde den 22. januar 2020.

Ad.1 Traditionel finansiering

Dette indeholder to løsninger. Den første er, at beløbet finansieres af kassen og indarbejdes i anlægsbudgettet. Der er ikke afsat anlægsmidler til formålet i anlægsbudget 2020-23, så denne mulighed udfoldes ikke yderligere.

Den traditionelle form er derfor skitseret som lånefinansiering, som bl.a. vil betyde følgende:

• Der er ikke låneramme til formålet, så der skal deponeres tilsvarende beløb.
• Det vil belaste kommunes anlægsniveau og dermed anlægsrammen.
• Det vil blive en kommunal ejendom

Ad.2 Ejendomsleasing

Ejendomsleasing kræver ikke kommunale anlægsmidler i budgettet, men derimod vil der skulle afsættes årlige driftsmidler, svarende til udgiften i leasingaftalen. Ved en restværdi på 50 % (12 mio. kr.), skal der efter 25 år tages stilling til finansiering af restværdien.

Ejendomsleasing vil bl.a. betyde følgende:

• Der skal deponeres et beløb svarende til værdien af den leasede bygning
• Kommunalt ejet bygning efter årrække
• Lavest mulig finansieringspris
• Påvirker ikke anlægsramme, men påvirker servicerammen. Der skal ikke afsættes anlægsmidler i budgettet, men derimod vil der skulle afsættes årlige driftsmidler, svarende til udgiften i leasingaftalen.
• Kommunen kan indgå som bygherre – større indflydelse (end OPP)

Ad.3 OPP

OPP kræver ikke kommunale anlægsmidler i budgettet, men der vil skulle afsættes midler til husleje til, da kommunen vil blive lejer af ejendommen.

OPP vil bl.a. betyde følgende:

• Anlægsudgift finansieres af privat leverandør
• Påvirker ikke anlægsramme, men påvirker servicerammen
• Der skal deponeres et beløb svarende til værdien af den lejede bygning
• Kommunen betaler gennem løbende driftsbetalinger (serviceramme). Driftsbetalinger dækker anlægsudgift, finansieringsomkostninger, afskrivning, drift og vedligehold
• Privat leverandør står for design, opførelse, drift og vedligehold
• Privat investor bevarer ejerskab

De økonomiske forhold er skitseret i nedenstående tabel

Som skitseret i tabel i sagsfremstilling. Vil afhænge af valget af finansieringsform. 

Det bemærkes, at grundkøb på 2,8 mio. kr. indgår i de 24,1 mio. kr., såfremt det skal udgå af økonomien, vil det forholdsvis få samme konsekvenser i de viste modeller. Tilsvarende er der ikke indregnet udvendig og indvendig vedligeholdelse ind i de 3 modeller, da det forudsættes, at udgiften hertil vil være samme kvm. pris uanset valg af model. (skønsmæssigt 100-150 kr. pr. kvm. = 1.400 X 100/150= 140.000/210.000 pr. år.) Der skal naturligvis senere budgetteres med dette, men det vurderes ikke afgørende for valg af finansieringsform.

Finansieringsudgifter er udregnet med baggrund i renteniveauet ultimo februar og er således kun indikativ. Den endelige rente fastlægges først, når finansiering hjemtages / huslejebetaling aftales. Hvis renteniveauet ændrer sig, er det forudsat at det vil få samme virkning, i forhold til en sammenligning af modellerne. Den beregnede husleje ved OPP er vurderet til den forrentning en privat investor erfaringsmæssigt vil kræve ved lignende investeringer jf. erfaringstal fra KUBEN Management.

Forvaltningen indstiller, at Sundhedsudvalget over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler

Sundhedsudvalget, 14. april 2020, pkt. 43:

Sundhedsudvalget finder en hurtig afklaring af finansieringen væsentlig af hensyn til den videre proces med udbud af etableringen af sundhedshuset.Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti indstiller, at det undersøges om finansiering kan ske via en traditionel finansieringsmodel til etablering af sundhedshusets kommunale del. Dette med henblik på at undgå påvirkningen af servicerammen. Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti ønsker desuden en yderligere undersøgelse af mulighederne for ejendomsleasing, herunder med en kortere leasing periode.Konservative indstiller finansiering med ejendomsleasing, herunder undersøgelse af om det er mere fordelagtig med en kortere leasingperiode.Venstre indstiller en yderligere undersøgelse af muligheden for finansiering via OPP (Offentlig Privat Partnerskab).

Økonomiudvalget, 22. april 2020, pkt. 127:

For godkendelse som indstillet af forvaltningen stemte 6 (Venstre, Det Konservative Folkeparti, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti).

Imod stemte 1 (Socialdemokratiet).

Godkendt.

Socialdemokratiet ønskede en traditionel finansiering af sundhedshuset.