Status på sagen:

På gartnerigrunden i Nørager er der udvikling i gang med henblik på opførelse af et tæt-lav boligprojekt. Projektet er i gang med at blive kvalificeret med efterfølgende udarbejdelse af lokalplan. På bilag 1 ses oversigtskort.

I 2020 modtog forvaltningen en ansøgning om at få udlagt et areal ved Gartneriet i Nørager med henblik på udvikling af boliger. Med vedtagelsen af Kommuneplan 2021 blev der udlagt en ramme på 13,5 ha. I forbindelse med ansøgningen om at få arealet udlagt i den kommende Kommuneplan, blev der ligeledes ansøgt om en ny lokalplan. I marts 2021 blev planen optaget på prioriteringslisten, og planlægningen gik i gang i maj samme år.

Øst for lokalplanområdet ligger en minkfarm. Minkfarmen belaster potentielt området med lugt, og som følge heraf har lokalplanudarbejdelsen af flere omgange været sat på pause, mens muligheder for udvikling er blevet afsøgt. I marts 2023 fremsendte Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri en afgørelse, der muliggør planlægning af arealet.

Igangværende proces:

Efter afgørelsen fra Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri er ansøger i gang med at kvalificere ansøgningen. Herunder ved at udarbejde klimaredegørelse, støjberegninger og dispositionsplan.

I forbindelse med kvalificeringen af lokalplanen har ansøger udtrykt ønske om videre udvikling mod øst. I denne forbindelse er der ansøgt om landzonetilladelse til at udstykke området øst for planområdet med henblik på at kunne lave byudvikling. Den landzoneansøgning er der givet afslag på, da området ikke er udlagt i kommuneplanens rammer.

På bilag 3 ses ansøgers dispositionsplan, som endnu ikke er godkendt af forvaltningen. Forvaltningen vurderer, at der er flere dele, der kræver bearbejdning før den kan ligge til grund for udarbejdelse af en lokalplan. Overordnet orienterer den skitserede bebyggelse sig om sig selv med mange boliger på begrænset plads. De grønne fælles arealer er placeret i periferien af planområdet, og regnvandsbassinet ligger omsluttet af boliger, hvilket potentielt kan være en gene for de omkringboende, samt besværliggør servicering af anlægget. Da der er ønsker om mulighed for videre udvikling mod øst, vil det være en fordel, at der sikres en sammenbinding af områderne med vej og sti, og at fælles opholdsarealer og regnvandsløsningen tænkes sammen.

En samlet dispositionsplan kan være input til kommuneplanrevisionen med henblik på stillingtagen til, om der skal udlægges yderligere areal i tilknytning til arealet ved Gartnerigrunden. Uanset om ansøger ønsker at disponere et større område eller ej, skal det sikres, at dispositionsplanen tilrettes, så yderligere udvikling mod øst muliggøres.

Forvaltningen indstiller til Teknik og Miljøudvalget

Array

Ingen bemærkninger

Rebild Kommune har i oktober 2021 modtaget en ansøgning om udarbejdelse af lokalplan for Østre Skovvej 14 i Bælum. I september 2022 besluttede Teknik- og Miljøudvalget at igangsætte belysning af projektet forud for udarbejdelse af lokalplanen, og projektet er nu fuldt belyst.

Placeringen er vist på oversigtskort i bilag 1. Området ligger i byzone og er i dag udlagt til erhverv i kommuneplanen. Det har tidligere huset en grovvarevirksomhed, der nu er lukket ned. Ansøger ønsker at omdanne området til boligområde med ca. 40 boliger opført som en blanding af tæt-lav og etageboliger i op til 2 etager. Projektet kræver derfor også tillæg til kommuneplanen.

Bebyggelsesprincippet
Bebyggelsesprincip for projektet er vedlagt i bilag 2. Området opbygges med grundstørrelser på 250-350 m², og bebyggelsen placeres omkring centrale fællesarealer. Der er en del terrænforskel på grunden, og området inddeles derfor i flere niveauer, der trapper op til det omgivende landskab mod øst. I delområde 2 planlægges der med fleksibilitet i byggemulighederne, så området kan anvendes til enten rækkehuse eller punkthuse med etageboliger i 2 etager, eller som en blanding af de to, som det er vist på kortbilaget. Her vil dog blive stillet krav om opdeling i bebyggelsen, så der er mulighed for udkig til landskabet fra boligområdet.

På bebyggelsesprincippet har de to nordligste boliger i delområde 1 adgang direkte fra Østre Skovvej. Dette vurderer forvaltningen er uhensigtsmæssigt og foreslår derfor at tilrette projektet i lokalplanlægningen, så alle boliger og parkeringspladser har adgang fra boligvejene. Det vil både være mest hensigtsmæssigt for trafiksikkerheden og skabe en større sammenhæng til området for de to boliger.

I delområde 3 skal der være mulighed for at opføre enten parcelhuse eller dobbelthuse. På kortbilaget er området skitseret som tre plateauer, der adskilles af støttemure. Forvaltningen vurderer, at dette vil skabe en unaturlig overgang til det omgivende landskab. Forvaltningen foreslår derfor, at bebyggelsen i delområde 3 skal tilpasses terrænet i området med en begrænset mulighed for terrænregulering på lige fod med øvrige boligområder.

De 12 boliger i delområde 1 nærmest Østre Skovvej ønskes opført som almene boliger, hvis der tildeles kvote hertil, mens resten opføres som private boliger. Projektet er dog ikke under forudsætning af, at der gives tilsagn om grundkapitaltilskud til almene boliger.

Ved disponering af restpuljen for støttemidler til almene boliger i perioden 2022-2025 den 15. februar 2023 besluttede Økonomiudvalget at tilkendegive overfor dette projekt, at det vil kunne godkendes til støttemidler.

Der er konstateret jordforurening på grunden, og derfor er der lavet en miljørapport for jordforureningen. Rapporten viser, at jordforureningen ikke er en hindring for at omdanne grunden til boligformål.

Derudover er projektet belyst med servitutredegørelse, trafikal redegørelse og klimaredegørelse. Der går flere strømningsveje fra det åbne land mod vest ind gennem området. Disse strømningsveje friholdes for bebyggelse, så vandet ikke blokeres. Alt overfladevand ledes til bassin indenfor området og afledes herfra til vandledningen.

Alt i alt vurderes det tilrettede projekt at kunne realiseres.

Ved Teknik- og Miljøudvalgsmødet den 16. august 2023 blev lokalplanen for Østre Skovvej 14 udvalgt til at opstarte planarbejdet i 4. kvartal 2023, hvis det afklarede projekt godkendes. Ved godkendelse af projektet vil forvaltningen derfor påbegynde udarbejdelsen af planen.

Forvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget

Array