Det er forvaltningens vurdering, at der er to væsentlige perspektiver i forbindelse med en mulig omdannelse af ældreboliger i Rebild Kommune. For det første, at afprøve yderligere tiltag til øget udlejning af den overkapacitet, der pt. ses på ældreboligområdet med det formål at nedbringe udgifterne til tomgangsleje. For det andet, et mere langsigtet perspektiv, hvor der kan arbejdes med mulighederne for ændret anvendelse og omdannelse af ældreboligerne.
Forvaltningen afventer endelig tilbagemelding fra Landsbyggefonden om mulighederne for boligsociale helhedsplaner. Alene vurderet ud fra rammerne af boligsociale helhedsplaner i regi af Landsbyggefonden er det forvaltningen umiddelbare vurdering, at en egentlig boligsocial helhedsplan for ældreboligerne i Rebild Kommune formentlig ikke er en mulighed jf. krav for boligsociale indsatser.
Forvaltningen foreslår derfor, at der arbejdes videre i to spor for ældreboligerne, hvor der i første spor arbejdes for, at boligerne i øget omfang forsøges udlejet til en bredere målgruppe via boligselskaberne for at imødekomme udlejningsvanskelighederne.
I andet spor kan der arbejdes med en mere langsigtet udvikling med lokale handleplaner, hvor utidssvarende ældreboliger, som er særligt præget af udlejningsvanskeligheder, kan omdannes til nye boligtyper i et samarbejde mellem boligorganisationerne og kommunen og evt. andre aktører.
Almene ældreboliger og kommunens anvisningsret
Almene ældreboliger kan være ejet af almene boligorganisationer, selvejende institutioner, kommuner og regioner. Til forskel fra almene familie- og ungdomsboliger er det kommunen, der udøver anvisningsretten til almene ældreboliger, uanset hvem der ejer ældreboligerne. Det betyder, at kommunalbestyrelsen på baggrund af en individuel vurdering afgør, hvem boligerne skal udlejes til.
Kommunens anvisningsret indebærer, at kommunen betaler lejen fra det tidspunkt boligen, er til rådighed for kommunen og indtil udlejning sker. I tilfælde af udlejningsvanskeligheder påfører tomgang i ældreboliger, således kommunen en udgift.
Rebild Kommune har derfor, uagtet ejerforholdet for ældreboligerne, anvisningspligten til ældreboligerne og er derfor også forpligtiget til at betale tomgangsleje i ledige boliger.
Borgervisitation i Center Pleje og Omsorg anviser borgere til en ældrebolig i forhold til borgers behov for boligen. Borgere kan anvises til en ældrebolig, hvis de bl.a. har nedsat funktionsniveau og behov for den særlige indretning en ældrebolig har. Borgere anvises til en ældrebolig ud fra princippet om størst behov, først bolig.
Udlejningsvanskeligheder
Nogle af ældreboligerne i Rebild Kommune udlejes ikke i samme omfang som tidligere og står tomme, hvilket medfører en udgift til tomgangsleje for kommunen.
Der kan være flere årsager til at boligerne er svære at leje ud. Forvaltningen har været i dialog med Boligselskabet Nordjylland, der administrerer de kommunalt ejede ældreboliger, om mulighederne for ældreboligerne.
Vurderingen fra forvaltningen og boligselskabet Nordjylland er, at ældreboligerne er bygget i en tid og tjente et formål, som nu ikke længere dækkes af ældreboligerne.
Det kan have flere sammenhænge bl.a. at borgere i dag bliver længere tid i eget hjem, og først flytter fra sin egen bolig, når behovet for en plejebolig opstår.
Udlejningsvanskelighederne kan også have sammenhæng med boligernes indretning og kvalitet.
Muligheder for øget udlejning
Ved udlejningsvanskeligheder kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligerne skal udlejes til andre boligsøgende uden for den berettigede målgruppe af ældre eller borgere med et handicap jf. almenboliglovens §54. Boligerne kan udlejes tidsbegrænset, så ældreboligerne igen kan være til rådighed for målgruppen, hvis det vurderes aktuelt.
Rebild Kommune udlejer i dag ældreboliger uden om visitationen og til en bredere målgruppe, såfremt boligerne har været ledige og der har været efterspørgsel på boligerne. Det vurderes i den forbindelse af visitationen om borgerne, der kan passe ind i et miljø sammen med ældre beboere.
Senest har der været muligt for Center Arbejdsmarked og Borgerservice at udleje ældreboliger i Nørager til integrationsborgere. Det er dog forvaltningens erfaring, at boligerne er forholdsvis dyre i forhold til det rådighedsbeløb integrationsborgere har.
Nyt forsøg med udlejning af ældreboliger i Rebild Kommune
Forvaltningen og Boligselskabet Nordjylland har drøftet muligheden for at igangsat en forsøgsordning med en forstærket indsats for udlejning, hvor boligselskabet vil forsøge med en mere aktiv indsats at udleje ældreboliger til en bredere målgruppe, såfremt boligerne står ledige og der er efterspørgsel fra anden side.
Boligselskabet Nordjylland vil udleje boligerne på lige vilkår med deres andre boliger, altså uden om Visitationen i Rebild Kommune.
Boligselskabet Nordjylland har indgået en lignende forsøgsordning i Hjørring Kommune, hvor ledige ældreboliger også forsøges udlejet til en brede målgruppe.
Muligheder for ommærkning
Hvis der generelt ikke er efterspørgsel efter ældreboliger fra den berettigede målgruppe, og kommunen vurderer, at der heller ikke på længere sigt kommer efterspørgsel på ældreboligerne, kan kommunalbestyrelsen og bygningsejeren som udgangspunkt afvikle ældreboligerne.
Muligheden for at ommærke boliger følger af almenboliglovens §§ 3-5.
Ældreboliger ejet af en boligorganisation kan f.eks. ommærkes til familie- eller ungdomsboliger. En sådan ommærkning kræver en aftale mellem kommunen og boligorganisationen. Efter ommærkningen udlejes boligerne efter de udlejningsregler, som gælder for familieboliger. Der er intet til hinder for, at boligerne ommærkes igen, hvis der opstår behov herfor.
Reglerne om ommærkning af almene ældreboliger til almene familieboliger gælder dog ikke for ældreboliger ejet af en kommune eller en selvejende institution, eftersom disse bygningsejere kun kan eje almene ældreboliger og dermed hverken almene familie- eller ungdomsboliger.
En ommærkning af kommunens ældreboliger vil derfor forudsætte, at boligerne overdrages eller sælges til en almen boligorganisation. De kommunalt ejede ældreboliger i Rebild Kommune kan altså derfor kun afvikles som ældreboliger via frasalg eller nedrivning, hvis kommunen skal fri af sine forpligtigelser i boligerne. Herunder også forpligtigelsen til at betale tomgangsleje i ledige ældreboliger.
Boligsociale helhedsplaner
Boligsociale helhedsplaner kendes især fra udsatte boligområder, hvor der i et samarbejde mellem boligselskab, kommune og Landsbyggefonden udarbejdes en midlertidig indsats (som regel 4-årige periode) med fokus på forebyggelse og social udvikling i de udsatte boligområder. De almene boligorganisationer er ansøgere og driftsansvarlige. En helhedsplan finansieres primært af Landbyggefondens midler, men der stilles krav om en lokal medfinansiering på 25 %.
Der gives støtte til almene boligområder, hvor der kan påvises væsentlige boligsociale problemer, som f.eks. høj flyttefrekvens, mange beboere med sociale problemer, høj kriminalitetsgrad m.fl. En boligsocial indsats (helhedsplan) skal i perioden 2019-2026 målrettes følgende indsatsområder: Uddannelse og livschancer, Beskæftigelse, Kriminalitetsforebyggelse, Sammenhængskraft og medborgerskab.
Før den egentlige boligsociale indsats skal der udarbejdes en prækvalifikationsansøgning. Ansøgningsmaterialet skal indeholde en række stamdata, en projektbeskrivelse, et overordnet budget og en kommunal anbefaling samt en tilkendegivelse om deltagelse fra boligorganisationerne. På baggrund af ansøgningsmaterialet vil Landsbyggefonden vurderer om ansøgningen skal prækvalificeres til støtte elle rom der skal gives afslag.
Efter at en sag er blevet prækvalificeret til en boligsocial indsats, indledes en dialog mellem Landsbyggefonden og ansøger. Denne dialog har fokus på at kvalificere den boligsociale indsats fagligt og samtidig sikre, at indsatsen lever op til Landsbyggefondens formelle krav. Et sådant dialogforløb tager typisk mellem 8 og 14 måneder.
Dialogforløbet skal munde ud i en velbeskrevet helhedsplan for den boligsociale indsats, der beskriver en samlet, langsigtet og helhedsorienteret løsning for boligafdelingens problemer.
En helhedsplan skal udarbejdes selvstændigt for den enkelte afdeling af ældreboliger og ikke for samtlige ældreboliger i Rebild Kommune.
Alene ud fra rammerne for boligsociale helhedsplaner er det forvaltningens umiddelbare vurdering, at en egentlig boligsocial helhedsplan for ældreboliger i Rebild Kommune ikke er en mulighed jf. krav om rammerne for den boligsocial indsats.
Udfordringerne i ældreboligerne relaterer sig næsten udelukkende til udlejningsvanskeligheder, hvilket ikke umiddelbart kvalificerer til en boligsocial indsats i regi af Landsbyggefonden.
Dialog med Landsbyggefonden
Boligselskabet Nordjylland har efter aftale med forvaltningen henvendt sig til Landsbyggefonden mhp. på afklaring af muligheder for omdannelse og ommærkning af ældreboligerne i Rebild Kommune, herunder også en afklaring omkring mulighederne for boligsociale helhedsplaner for ældreboligerne.
Landsbyggefonden er endnu ikke vendt tilbage med et svar på henvendelsen. Forvaltningen vil orientere Sundhedsudvalget, når der foreligger en endelig afklaring fra Landsbyggefonden.
Lokale handleplaner for ældreboligerne i Rebild Kommune
En øget udlejning af kommunale ældreboliger til en bredere kreds af målgrupper vil medføre, at kommunen i større omfang vil blive boligudlejer til borgere, der som udgangspunkt ikke er omfattet af det kommunale opgaveområde. Boligerne vil således blive anvendt til et andet formål, men den kommunale forpligtigelse til tomgangsleje vil blive opretholdt. Det er derfor forvaltningens vurdering, at der sideløbende hermed bør arbejdes med et mere langsigtede perspektiv for ældreboligerne, som omhandler udvikling af lokale handleplaner for omdannelse, ommærkning eller afvikling af nogle ældreboliger i kommunen.
Udarbejdelsen af lokale handleplaner for ældreboligerne i Rebild Kommune er omfattende og vil tage tid og kræve planlægning.
Lokale handleplaner kan tage afsæt i en udarbejdelse af en række stamdata for ældreboligerne i kommunen. En slags eftersyn af ældreboligerne med fokus på beboerne og deres ønsker og præferencer, boligernes stand og kvalitet, afdelingernes økonomi mm.
Grundet kommunens forpligtigelser i ældreboligerne er det væsentligt, at der inddrages perspektiver for mulighederne for ommærkning, omdannelse eller afvikling af ældreboligerne i lokale handleplaner. Afvikling kan enten ske ved overdragelse til anden juridisk ejer eller ved nedrivning. Disse perspektiver kan drøftes med boligorganisationerne og private aktører.
Til trods for, at det umiddelbart vurderes, at der ikke kan opnås støtte fra Landbyggefonden til boligsociale helhedsplaner, kan der forsat indgås samarbejde med boligorganisationerne for at se på mulighederne for iværksættelse af lokale initiativer og handleplaner for ældreboligerne i Rebild Kommune. Et samarbejde, hvor kommunen og boligorganisationerne forpligtiger hinanden på udvikling af boligerne. Boligorganisationerne har en know how og en fornemmelse for boligmarkedet, mens kommunen har indsigt i behovet for boliger til særlige målgrupper bl.a. inden for ældreplejen.
Der kan arbejdes videre med udvikling af nye boligformer, hvor kommunen, boligorganisationerne og private aktører/investorer i samarbejde udvikler et område med fokus på blandede boliger, både eje- og lejeboliger. Et sådant område er f.eks. under udvikling i Hjørring Kommune i landsbyen Tornby. Her vil Hjørring Kommune og Boligselskabet Nordjylland udvikle området omkring det lukkede ældrecenter Havbakken. De blandede boligtyper skal være med til at sikre at der er et varieret og attraktivt boligudbud og samtidig sikre sammenhæng med landsbyen og de muligheder, der findes i lokalområdet.
I sammenhæng med det aktuelle arbejde med Moderniseringsplanen for pleje- og ældreboliger kan der også arbejdes med forskellige initiativer med det formål at sikre et varieret og attraktivt udbud til forskellige målgrupper. Hvis der f.eks. skal arbejdes videre med skabelsen af egentlige seniorfællesskaber i sammenhæng med kommunale servicefunktioner, kan der i en lokal handleplan redegøres for mål, herunder hvilke aktiviteter, der skal igangsættes for at opnå de opstillede mål.
Udover Landsbyggefonden er der også andre fonde o.l. som investerer i boligudvikling. Udarbejdelsen af lokale handleplaner vil også kunne danne grundlag for at afsøge muligheder for finansiering til omdannelsen fra eksterne samarbejdspartnere.
Såfremt der politisk er opbakning til, at der arbejdes videre med en mere konkret afsøgning af mulighederne for omdannelse af ledige ældreboliger, forslår forvaltningen, at der arbejdes en konkrete strategi og plan for, hvordan arbejdet hermed organiseres og hvilke målsætninger, der politisk kan opstilles for handleplaner på området. En sådan strategi vil kunne forelægges for Sundhedsudvalget til drøftelse primo 2. halvår 2021. Der vil her blive hentet inspiration for andre kommuners tilsvarende indsatser.
Udskriv
Læs højt
