Lokalplanen giver mulighed for åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Lokalplanområdet er ca. 4 ha stort og ligger i Nørager by. Området er en del af Nøragervej 15.

I høringsperioden er der indkommet 5 høringssvar, som omhandler bl.a. arkæologiske forhold, udsigt, dispensationer, naturen, stamvejen og sti. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Arkæologiske interesser

Høringssvaret omhandler at museet synes det er uheldigt at deres udtalelse fra september ikke fremgår af lokalplanforslaget.

Forvaltningen har ved modtagelsen i september orienteret de relevante personer, som skal bruge oplysningerne i forbindelse med byggemodningen.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres ved, at der tilføjes en tekst i redegørelsen under afsnittet Arkæologi på baggrund af udtalelsen fra museet. Se den konkrete tekst, som forvaltningen indstiller at der skal tilføjes i bilag nr. 5 – Notat med bemærkninger til høringssvar.

Udsigt

Høringssvaret omhandler at indsigerne er trætte af, at de mister deres udsigt, som de bl.a. har købt deres ejendom på grund af.

Forvaltningen vurderer at der i lokalplanen er arbejdet med at tilpasse bebyggelsen i området. I lokalplanlægningen er der sikret afstand til det nærmeste boligområde Torsvang. Den kommende bebyggelse indenfor lokalplanområdet må opføres i op til 1 etage, og i en højde på op til 5,5 meter. Dette sikrer at bebyggelsen passer ind i naturomgivelserne, og at den også er tilpasset den omkringliggende bebyggelse.

Forvaltningen indstiller, at der ikke ændres på planerne på baggrund af høringssvaret.

Stamvejen

Høringssvaret omhandler at det ønskes at stamvejen flyttes længere væk fra Torsvang, for at bevare de private haver. Indsiger ærgrer sig over at man uundgåeligt må nedlægge den smukke allé. Indsiger foreslår at vejen lægges, der hvor den tidligere har ligget.

Forvaltningen vurderer, at der ikke kan ændres på stamvejen ved tilknytningen til Nøragervej, da arealet på den resterende del af Nøragervej 15 er solgt. Stamvejen ligger indenfor lokalplanafgrænsningen, og mod Torsvang er et dige.

Lokalplanen vil ikke nedlægge alleen, men da stamvejen er bredere end den eksisterende grusvej i området vil det være umuligt at bevare de første træer, når den nye vej skal kobles på ved Nøragervej, men resten af alleen ændrer stamvejen ikke på.

Forvaltningen indstiller, at der ikke ændres på planerne på baggrund af høringssvaret.

Redaktionelle ændringer

Helårsbeboelse:

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning d. 2. december 2020 om at fastholde rammebestemmelser om helårsboliger i kommuneplanen, indstiller forvaltningen at §3.1 om områdets anvendelse ændres til ”Lokalplanområdet udlægges til åben-lav boligbebyggelse med helårsbeboelse i form af fritliggende énfamilieshuse.” og at helårsbeboelse fastholdes i kommuneplanrammen 04.B160.

Overfladevand:

For at sikre at der ikke ledes for meget overfladevand til regnvandsledningen ad gangen. Indstiller forvaltningen, at der tilføjes følgende til §9.2 Regnvand:

Overfladevand fra befæstede arealer skal ledes til regnvandsledningen. Ved en befæstelsesgrad på maks. 40% kan overfladevand afledes direkte til regnvandsledningen. Overfladevand fra den del af det befæstede areal der overstiger 40%, skal forsinkes på egen grund inden det ledes til regnvandsledningen.

Ændringerne medfører ikke supplerende høring.

Udgifter til byggemodning og etablering af området.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at ændringerne vedr. arkæologi, helårsbeboelse og overfladevand indarbejdes i lokalplanen og vedtages

at ændringerne vedr. helårsbeboelse indarbejdes i tillæg nr. 24 til kommuneplan 2017 vedtages

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 10. marts 2021, pkt. 61:

 Indstilles godkendt

Lokalplanen giver mulighed for at anvende området til tæt-lav bebyggelse. Lokalplanområdet er ca. 0,68 ha stort, og ligger i Skørping by. Området er beliggende for enden af Krogsvej.

I høringsperioden er der indkommet 10 høringssvar, som omhandler bl.a. etagehøjde, bygningshøjde, trafikstøj, fortætning, byggelinjer, fælles opholdsareal og overgang til naturen. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5. En af høringssvarene påpeger at der er uoverensstemmelse mellem de angivende matrikler som lokalplanen er omfattet af. Der er i lokalplanforslaget nævnt forskellige matrikelnummer. Forvaltningen tilretter dette i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen. Bygherre og hans rådgiver er kommet med et høringssvar som omhandler: udhus på fællesområderne, bebyggelsesprocent, sekundær bebyggelse og materiale. Dette høringssvar er også uddybet og kommenteret i bilag 5.

Bebyggelsesprocent

Høringssvaret omhandler at bygherre og hans rådgiver ikke synes det er hensigtsmæssigt med en maksimal størrelse pr. bolig, da dette er modvirkende for en evt. differentiering af boliger. De mener, at det må pålægges bygherre at redegøre for at det samlede projekt holder sig indenfor bebyggelsesprocenten på 30%. Hvis der fastholdes en maksimal størrelse på boligerne, så vil de anmode om at den maksimale størrelse af boliger svarer fuldt ud til en bebyggelsesprocent på 30%. De mener, at boligstørrelsen skal være 144 m².

Forvaltningen vurderer, at der skal være et fast etageareal for hver grund. Hvis etagearealet blev ændret til et samlet tal for hele lokalplanområdet, vil det være efter først til mølle hvilken boligenhed, som må udnytte det resterende etagearealet ved evt. salg af ejendommene. Derfor vurdere forvaltningen at hver grund skal have fastsat et etageareal. En lokalplan må ikke regulere en bebyggelsesprocent for området som helhed. En lokalplan kan kun fastsætte en bebyggelsesprocent for hver enkelt grund. Derved er forvaltningen nødt til at regulere bebyggelsesprocenten for området på anden vis. Hvis det skal sikres, at der maksimalt må være 30% i bebyggelsesprocent indenfor området som helhed, skal lokalplanen fastlægge maks. 14 boliger, etageareal på 140 m² på hver grund, 50 m² mindre udhus på fællesarealerne samt 20 m² sekundær bebyggelse på hver grund. I forvaltningens kortinfo, som henter oplysninger fra Geodatastyrelsen, er matriklerne tilsammen 6805 m². Det vil sige, at ved 14 boliger på 140 m² + 50 m² fælles udhus, vil det være et samlet areal på 2010 m². De 20 m² sekundær bebyggelse pr. grund tæller ikke med i bebyggelsesprocenten, da der er en fradragsregel i bygningsreglementet. Det giver en bebyggelsesprocent på 29,54%. Derved kan der ikke gives lov til et større etageareal.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Sekundær bebyggelse

Høringssvaret omhandler, at bygherre og hans rådgiver mener, at bestemmelsen omkring 20 m² til sekundære bebyggelse skal udgå, da hensigten er, at det skal stemme overens med bygningsreglementet, og derfor mener de ikke at der er grund til at nævne det, da byggeriet skal overholde bygningsreglementet. De nævner også at fradragsreglen på 20m² er gældende for rækkehuse, hvor det er 50 m² ved dobbelthuse, og at dette er deres hensigt at opføre. De mener at det burde være bygherre, som skal redegøre for bebyggelsesprocenten ud fra gældende bygningsreglement. Hvis det fastholdes med en maksimal størrelse på sekundær bebyggelse for boligerne, mener de at arealer bør modsvare en størrelse der gør det muligt at etablere et depot og en carport, som de mener fylder ca. 26 m².

Forvaltningen vurderer at bestemmelsen omkring sekundær bebyggelse ikke kan udgå, da bygningsreglementet ikke fastsætter et maksimalt m² tal på sekundær bebyggelse, men der er en fradragsregel for etageboliger, rækkehuse, gruppehuse eller lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, som er 20 m² pr. bolig. Det vil sige at de 20 m² ikke tæller med i bebyggelsesprocenten. For at sikre at bebyggelsesprocenten er overholdt skal de 20 m² reguleres i lokalplanen, og hvis bygherre opfører mere end 20 m² sekundær bebyggelse, så vil arealet som ligger over de 20 m² skulle trækkes fra etagearealet på 140 m². Derved sikres der at bebyggelsesprocent fastholdes til 30% for området som helhed. Lokalplanen er udarbejdet med formål omkring tæt-lav bebyggelse, og derved gives der lov til bl.a. mindre grunde. Fradragsreglen for 50 m² på sekundære bebyggelse er for åben-lav bebyggelse, herunder bl.a. dobbelthuse, men en åben-lav bebyggelse vil bl.a. indeholde krav til større grunde osv. Derved skal det kommende projekt indenfor lokalplanområdet overholde fradragsreglen på 20 m².

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Etagehøjde og bygningshøjde

Flere af høringssvarene omhandler modstand mod etagehøjde på maks. 2 etager og bygningshøjde på 8,5 meter. Det bliver både nævnt at det vil give indbliksgener, men også at det ikke vil være en blød overgang til naturen og at det ikke vil passe ind i området.

Forvaltningen vurderer ikke at etageantallet og bygningshøjden er anderledes end det der er gældende indenfor planområdet efter den eksisterende byplanvedtægt. Delområde 1 og 3 fra byplanvedtægten, som i dag er gældende indenfor planområdet, regulerer ikke højdebegrænsninger. Når det ikke er reguleret i lokalplanen, er det bygningsreglementet som bestemmer det. Ved enfamiliehuse efter eksisterende grundlag vil man kunne bygge 8,5 meter i højden og 2 etager efter byggeretten indenfor delområde 1 og 3. Derved er højden ikke en ændring i forhold til det allerede eksisterende plangrundlag indenfor planområdet.

I planerne er der arbejdet med en byggelinje for at holde en afstand til naturen samt sikre en naturlig overgang hertil. Derudover sikre planen at der skal være min. 7 bøgetræer inkl. de eksisterende bøgetræer på den vestlige side af grusvejen, som løber langs Nordre Purker skoven. Dette bevarer en forbindelse til naturområdet og sikrer en afskærmende effekt mellem boligområdet og grusvejen ved skoven.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Redaktionelle ændringer

I forbindelse med byrådsmødet d. 18-11-2020, hvor planforslagene blev godkendt til at blive sendt i offentlig høring, blev det besluttet at fastholde helårsbeboelse i anvendelsesbestemmelser i kommuneplanen. Dette blev tilrettet inden offentlig høring. På Teknik- og miljøudvalget d. 2. december 2020 blev det også besluttet at fastholde helårsbeboelse i kommuneplanrammerne. Forvaltningen har efterfølgende vurderet at der på baggrund af beslutningen skal sikres, at lokalplanen også regulere, at der kun må være helårsbeboelse for, at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Derfor indstiller forvaltningen at §3.1 anvendelse ændres til: ”Lokalplanområdet udlægges til boligformål med helårsbeboelse i form af tæt-lav bebyggelse.” Ændringerne medfører ikke supplerende høring, da det skal skrives ind i lokalplanen, for at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, og dermed kan vedtages.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at ændringerne vedr. helårsbeboelse indarbejdes i lokalplanen og vedtages

at forslag til tillæg nr. 22 til kommuneplan 2017 vedtages

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 10. marts 2021, pkt. 60:

Et flertal bestående af Anna Oosterhof, Ole Frederiksen, Tommy Degn og Jeanette Sagan godkendte indstilling. Morten Lem stemte imod, idet han ønsker bygningshøjde på maks. 1. etage.