Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 3. februar 2021, pkt. 35:

Indstilles godkendt

Ingen bemærkninger

Byplanvedtægten fastlægger anvendelsen til åben lav bebyggelse i form af fritliggende parcelhuse.
Grunden har ligget ubebygget i en lang årrække og den ligger i et område, der er bebygget med parcelhuse.

Grunden er den sidste grund indenfor byplanvedtægtens område, der er ubebygget. Den ligger i det sydøstlige hjørne af planområdet ud mod Mejlbyvej, og vil derfor godt kunne bebygges med rækkehuse uden, at det får større betydning for områdets præg af parcelhusområde. Der er ikke mulighed for at dispensere fra byplanvedtægten til opførelse af rækkehuse, men det vurderes, at der kan gives tilladelse til et mindre rækkehusprojekt på baggrund af kommuneplanens rammer.

Byplanvedtægten indeholder bestemmelser om en vejbyggelinje, som der er en planlægningsmæssig interesse i at fastholde. Vejbyggelinjen skal dels give mulighed for en fremtidig vejudvidelse af Mejlbyvej, og dels sikre en afstand fra bebyggelsen til vejskel. Det vurderes imidlertid, at en ny lokalplanlægning, der sikrer en vejbyggelinje ikke står mål med det udbytte, der fås ved planlægningen. Samtidig vil det forlænge processen betragteligt for bygherre. Derfor indarbejdes vejbyggelinjen i kommuneplanens rammer for området i forslaget til Kommuneplan 2021.

Ved en hel eller delvis ophævelse af en byplanvedtægt efter § 33, stk. 1, nr. 2 er konsekvensen, at området fremover skal administreres på grundlag af kommuneplanens rammebestemmelser og de generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. Området er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 04.B160, som udlægger arealet til boligområde, hvor bebyggelsen må opføres i max 2 etager og max 8,5 m højde. Bebyggelsesprocenten i området er max 30. Rammen følges i Kommuneplan 2021 op med en vejbyggelinje.

Efter planlovens § 13, stk. 2, skal der tilvejebringes en lokalplan, før der gennemføres større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, eller hvis der sker en væsentlig ændring i anvendelsen af bebyggelse og arealer mv. Forvaltningen vurderer ikke, at opførelse af 3 rækkehuse er så stor en ændring, at det kræver udarbejdelse af en lokalplan.

Det vurderes, at den delvise ophævelse af byplanvedtægten er ukompliceret, hvorfor det anbefales, at kompetencen til at vedtage ophævelsen af byplanvedtægten delegeres til Teknik- og Miljøudvalget, hvis der ikke kommer væsentlige indsigelser. Hvis der ikke kommer indsigelser anbefales det, at kompetencen til at vedtage ophævelsen af byplanvedtægten delegeres til forvaltningen.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler at ændringerne vedr. helårsbeboelse, arkæologiske interesser, tilføjelse af vejadgange, nyt kortbilag 2, grundstørrelse og tilhørende tekst i redegørelsen indarbejdes i planen og vedtages

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 3. februar 2021, pkt. 34:

Indstilles godkendt, dog således at vejadgang afgrænses til A3

Byrådet besluttede på møde d. 18. dec. 2019, at kommunen ikke længere overtager veje i privat og kommunale udstykninger, dog fastholdes overtagelse af vejene, hvis udstykker er stillet i udsigt, at vejene overtages i tidligere fremsatte forslag til lokalplan for området. Vejene i lokalplanområdet er omfattet undtagelsen i beslutningen. Det vil sige, at kommunen skal overtage vejene, når de er godkendt.

Lokalplanen giver mulighed for ca. 22 parcelhusgrunde. Lokalplanområdet er ca. 3,7 ha. og ligger i den nordlige del af Skørping ud mod det åbne land.

I høringsperioden er der indkommet 3 høringssvar, som omhandler arkæologiske interesser og vejadgang. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Arkæologiske interesser

Høringssvaret omhandler en beskrivelse af de arkæologiske interesser i området og en opfordring til at forud for anlægsarbejder i planområdet gennemføres en større arkæologisk forundersøgelse.

Forvaltningen har videreformidlet henvendelse til grundejer, da det er ejers ansvar at få udført forundersøgelse.

Forvaltningen indstiller, at der tilføjes følgende til lokalplanens redegørelse om arkæologi på baggrund af høringssvaret:

Nordjyllands Historiske Museum gør opmærksom på, at museet har væsentlige arkæologiske interesser i det pågældende lokalplanområde. Fra nærområdet umiddelbart omkring lokalplansområdet foreligger en række registreringer af forskellige forhistoriske anlægsspor. Bl.a. findes to gravhøje umiddelbart vest for arealet og på marken lige syd herfor blev der forud for udstykningen af det eksisterende boligkvarter undersøgt et kulturlag med fund fra bondestenalder/ ældre bronzealder (120310-279). Topografisk set er arealet tillige optimalt for lokalisering af forhistorisk bebyggelse. En del af arealet udgør således en lille lokal forhøjning, der som en tunge skyder sig ud i et vådbundsområde mod nordøst.

På ovenstående kulturhistorisk baggrund er det Nordjyllands Historiske Museums vurdering, at der er en stor sandsynlighed for at påtræffe fortidsminder under terræn ved anlægsarbejder og byggeri. Museet opfordrer derfor til, at der forud for anlægsarbejder på arealet gennemføres en større, arkæologisk forundersøgelse i det pågældende område for at få af- eller bekræftet tilstedeværelsen af fortidsminder.

Vejadgang

Høringssvaret omhandler en indsigelse mod vejadgangen. Indsiger mener ikke, at den vil kunne opfylde politimyndighedens forventede krav til oversigtsforhold. Indsiger påpeger, at der ikke kan ske ekspropriation, hvis det vil kunne løses på bygherres egen grund.

Forvaltningen kan oplyse, at vejadgangen vil blive fastlagt i forbindelse med et vejprojekt. Oversigtsforholdene og vejadgangen skal godkendes af vejmyndigheden og politiet. Det er i forbindelse med vejprojektet der tages stilling til det fremsendte af bygherre.

Indsigerne tager udgangspunkt i nogle gamle lokalplanbestemmelser, og der er efter gældende vejregler umiddelbart ikke tale om at det berørte areal på nabogrunden er særlig stort.

Ved den fastsatte vejadgang i forslaget, vil der være et mindre areal på nabogrunden som vil blive berørt jf. vejreglerne, men i forbindelse med et vejprojekt, vil det være vejmyndigheden og politiet som skal godkende det, og de skal vurdere det i forhold til trafiksikkerhed og oversigtsforhold. Et vejprojekt er mere detaljeret, og det er derfor svært at vurdere konkret ud fra lokalplankortene, om den fastsatte vejadgang i forslaget kan lade sig gøre.

Forvaltningen indstiller, at skal sikres flere muligheder for vejadgange i lokalplanen. Der tilføjes 2 ekstra muligheder for vejadgange, udover den som allerede er vist i lokalplanforslaget. Det vil sige, at der samlet vil være 3 muligheder for en vejadgang til boligområdet. Der skal kun være én vejadgang til området, men ved at give mulighed for flere løsninger på en vejadgang, vil der være flere muligheder at arbejde med i forbindelse med vejprojektet, når det skal godkendes af politiet og vejmyndigheden.

Forvaltningen indstiller at en række bestemmelser og kortbilag 2 ændres. Det nye kortbilag er vedlagt dagsordenspunktet, som bilag 3.

Forvaltningen indstiller at bestemmelserne bliver ændret til følgende:

§4.1 udstykning:

Udstykning og øvrige matrikulære ændringer skal foretages i princippet som vist på den vejledende udstykningsplan på kortbilag 2. Hvis vejadgangen til boligområdet bliver fra A2 eller A3 rykkes grundene tilsvarende vejens bredde mod nord.

§5.1 Vejadgang:

Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Hanehøjvej ved vejadgang A1 eller A2 eller A3.

Ad vejadgang:

Vejadgangen vil blive fastlagt i forbindelse med et vejprojekt. Oversigtforholdene og vejadgangen skal godkendes af vejmyndigheden og politiet.

§5.2 Veje:

Veje udlægges i princippet som vist på kortbilag 2. Hvis vejadgangen bliver fra A2 eller A3 vil vejbanen mellem A1-B1 udgå. Etableres vejadgangen ved A2 skal der etableres en vej mellem A2 – B2, og grunden rykkes tilsvarende vejens bredde mod nord. Etableres vejadgangen ved A3 skal der etableres en vej mellem A3 – B3, og grundene rykkes tilsvarende vejens bredde mod nord.

Veje udlægges i en bredde af minimum 8,5 m med en kørebanebredde på mindst 6 meter. Der skal etableres græsrabat på minimum 1,25 m i begge sider af vejene.

Ved vejadgang fra A1: Fra A1 - C vist på kortbilag 2 kan vejen dog etableres med et andet profil, da der skal etableres fortov i en side af vejen.

Ved vejadgang fra A2: Fra A2 – C vist på kortbilag 2 kan vejen dog etableres med et andet profil, da der skal etableres fortov i en side af vejen.

Ved vejadgang fra A3: Fra A3 – C vist på kortbilag 2 kan vejen dog etableres med et andet profil, da der skal etableres fortov i en side af vejen.

Der må kun være 1 indkørsel pr. grund i en bredde af maks. 6 m.

Der er afholdt supplerende høring af ejer, hvor forvaltningen har været i dialog med ejer omkring tilføjelsen af nye vejadgange. Der er blevet vurderet på flere vejadgange, hvor ejer også er kommet med ønsker, som er blevet vurderet. Vejadgangene som er vist på bilag 3 og ændringerne i bestemmelserne er ejer indforstået med i forhold til at sikre vejadgangen til udstykningen.

Ændringen medfører ikke supplerende høring af andre end ejer af matriklen indenfor lokalplanområdet, da ejeren på den modsatte side af Hanehøjvej er den samme ved de 3 grunde som vejadgang A1, A2 og A3 kan være placeret ud for. Ejeren på modsatte side af Hanehøjvej har fået brev i forbindelse med den offentlige høring, og det vurderes ikke som en markant ændring med vejadgangene, i forhold til hvilken grund som vil blive berørt, når det er den samme ejer.

Redaktionelle ændringer

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning d. 2. december 2020 om at fastholde rammebestemmelser om helårsboliger i kommuneplanen, indstiller forvaltningen, at § 3.1 om områdets anvendelse ændres til ”lokalplanområdet udlægges til boligformål med helårsbeboelse i form af fritliggende parcelhuse.”

Der er afholdt supplerende høring af ejer, som ikke har bemærkninger til ændringen.

Der har i lokalplanforslaget været nævnt to forskellige grundstørrelser for grundene i den nordøstlige del af området (fremhævet på kortbilag 2). Da der maksimalt må være 4 grunde i den østlige del af området, skal grundstørrelsen være mellem 1300 – 1900 m². Forvaltningen indstiller at §4.2 ændres til:

§4.2 Grundstørrelser:

Grunde skal udstykkes med en grundstørrelse på mellem 800 m² og 1400 m².
Grunde i den nordøstlige del af området markeret på kortbilag 2 kan udstykkes med grundstørrelse på mellem 1300 m² og 1900 m².

Til beregning af grundens areal kan ikke medregnes grundens andel i fælles opholdsarealer.

Grundstørrelsen rettes også til i redegørelsen af lokalplanen, så der står at den skal være mellem 1300-1900 m².

Der er afholdt supplerende høring af ejer, som ikke har bemærkninger til ændringen.