Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler:

at ændringerne vedr. beplantning på støjvold, trampesti, fastholdelse af helårsbeboelse, fjernelse af byggelinje for delområde 6 og tilhørende tekst i redegørelsen omkring servitutter indarbejdes i lokalplan nr. 329 og vedtages.

at der tages beslutning om tagudformning i delområde 2 og 3

at ændringen vedr. fastholdelse af helårsbeboelse indarbejdes i kommuneplantillæg nr. 20 til kommuneplan 2017 og vedtages.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 13. januar 2021, pkt. 16:

Udvalget indstiller pkt. 1 og 3 godkendt.

For tagudformning i delområdet 2 og 3 ønsker Kim Edberg, Jeanette Sagan, Anna Oosterhof og Ole Frederiksen at følge forslag fra udstykker, som giver mulighed for symmetrisk saddeltag uden valm og uden udhæng.

Morten Lem ønsker at følge praksis fra etape 2 med ensidig taghældning eller flade tage.

Bygherre har tinglyst en §47A- erklæring på de ejendomme, som er omfattet af lokalplanen. Dette betyder, at vi ikke kan blive påkrævet at overtage ejendommene, når ejendommene overgår til byzone.

Lokalplanen giver mulighed for at anvende området til åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen bygger videre på de bærende principper fra dispositionsplanen for Høje Støvring. Området grænser op til Høje Støvring etape 2. Planområdet er den 3. etape af Høje Støvring.

I høringsperioden er der indkommet 7 høringssvar, som omhandler stiforløb, tagformer, trafikale forhold, landbrugsvirksomhed, grøn kile, natur, beplantning på støjvold og område ved regnvandsbassin. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Tagformer

Der er to af høringssvarene, som omhandler tagformer. Den ene er indsendt af grundejerforeningen på Høje Støvring etape 2 og den anden er fra to grundejere, som er bosat i området.

Grundejerforeningens høringssvar omhandler at de påpeger at det særlige udstyk ved Høje Støvring er de ensartede tagformer med flade eller ensidige taghældninger. Det er en kvalitet, som de nuværende beboere sætter meget pris på, og som de har tillagt stor betydning for deres valg af Høje Støvring. De er bekymret for om et kursskifte på tagform er starten til en glidebane til flere og flere indgreb, der forringer områdets ellers meget store kvalitet som ensartet og attraktivt boligområde.

De to grundejeres høringssvar omhandler, at de påpeger at Høje Støvring skiller sig ud fra mængden pga. at al bebyggelse skal udføres med flade tage eller tage med ensidig taghældning. De påpeger, at det forhold er en af de afgørende årsager til, at de valgte at købe en grund i området. De synes, at området vil miste sin helt specielle attraktive karakter. De påpeger, at nybyggere, som ønsker at bygge huse med saddeltage, har rig mulighed for dette i andre nærliggende områder.

I lokalplanforslaget er bestemmelsen for delområde 2 og 3 følgende:

Delområde 2 og 3: Tage kan udføres som flade tage, tage med ensidig taghældning mellem 0 og 25 grader eller symmetrisk saddeltag med eller uden valm med en hældning mellem 30 og 45 grader.

Bygherre foreslår at bestemmelsen ændres til følgende:

Delområde 2 og 3: tage kan udføres som flade tage, tage med ensidig taghældning mellem 0 og 25 grader eller symmetrisk saddeltag uden valm og uden udhæng med en hældning mellem 30 og 45 grader.

Forvaltningen mener, at indsigelserne om tagformer skal drøftes. I forbindelse med lokalplanforslaget blev tagformer også drøftet.

Området ved regnvandsbassin

Der er to af høringssvarene, som omhandler området ved regnvandsbassinet. Den ene er indsendt af grundejerforeningen på Høje Støvring etape 2 og den anden er fra DN Rebild.

Grundejerforeningens høringssvar omhandler, at de ønsker et større område friholdt til rekreativt område ved regnvandsbassinet. De er bekymret for, om den korte afstand mellem boliger og regnvandsbassin vil betyde at områdets rekreative brug reduceres. De vil gerne have fastholdt et større del af arealet til teknisk anlæg i kommuneplanrammen, så boligerne trækkes tilbage fra regnvandsbassinet. Alternativt, foreslår de at der indarbejdes bestemmelser, der sikrer tilstrækkelig afstand mellem regnvandsbassin og boliger til, at området opleves som et rekreativt område. De anbefaler også bestemmelser om offentlig sti langs med parcellerne mod regnvandsbassinet i sammenhæng med stien langs ådalen ved etape 2.

DN mener, at der er overgreb på naturen i området, som planens udformning bevirker. DN ønsker, at forslag til kommuneplantillæg nr. 20 annulleres, idet DN mener, at det areal, som forslaget vil inddrage i boligområde, bør friholdes for bebyggelse og fortsat være en del af naturområdet. DN vil beholde område 09T3 som ubebyggede område. Endvidere ønsker DN, at de vestlige grunde taget ud af planen, for derved at skærme naturen mod yderligere bebyggelse.

Forvaltningen har reduceret rammen for det tekniske anlæg, da anvendelsen for den tekniske ramme er tekniske anlæg, og derfor ikke en rekreativ ramme. Rammen for regnvandsbassinet 09.T3 blev udlagt større end selve regnvandsbassinet, da placeringen ikke var endeligt fastlagt. Med kommuneplantillæg nr. 20 tilrettes afgrænsningen af rammen 09.T3 i overensstemmelse med regnvandsbassins faktiske udformning. Boligerne i lokalplanforslaget kommer tættere på regnvandsbassinet, men der er fastsat en byggelinje på 10 meter fra regnvandsbassin og ådalen.

Forvaltningen indstiller, at der tilføjes en sætning til §5.3 for at give mulighed for en trampesti i området: Der kan etableres en trampesti indenfor delområde 4.
Redegørelsen skal ligeledes tilrettes efter førnævnte tilføjelse. Udover trampestien indstiller forvaltningen at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke ændres på baggrund af høringssvarene.

Beplantning på støjvold

Høringssvaret omhandler, at Grundejerforeningen Høje Støvring etape 2 udtrykker opbakning til at støjvolden skal dækkes af en beplantning bestående af en blanding af træer og busker, men de ønsker at det også skal være en del af forudsætningerne for ibrugtagningen.

Forvaltningen vurderer, at det vil være fornuftigt at gøre beplantningen til en forudsætning for ibrugtagning.

Forvaltningen vil tilføje følgende til §11.4: Ligeledes skal beplantning være anlagt i overensstemmelse med §8.3.

Redaktionelle ændringer

Byggelinje:

Forvaltningen indstiller at bestemmelsen om delområde 6 fjernes fra §6.1. Følgende sætning indstiller forvaltningen at fjerne: Delområde 6: Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere vejskel mod Hobrovej end 6 m.

Der er en servitut som sikrer en byggelinje fra Hobrovejs midtlinje. Forvaltningen indstiller at der tilføjes følgende i redegørelsen under afsnittet ”servitutter”:

Der er en servitut, som indeholder en vejbyggelinje ved Hobrovej. Der må ikke opføres bygninger eller udføres andre faste anlæg af nogen art i en afstand fra vejens midtlinje af mindre end 17,5 m.

Helårsbolig:

På Teknik og Miljøudvalget d. 2. december 2020 blev det besluttet at fastholde hidtidige rammebestemmelser vedrørende helårsbeboelse i kommuneplan 2021. I forslaget til kommuneplantillæg nr. 20 er helårsbeboelse fjernet fra rammen. Forvaltningen indstiller at helårsbeboelse fastholdes i de generelle anvendelsesbestemmelser for boligrammen 09.B12, således at det tilrettes i lokalplan nr. 329 og kommuneplantillæg nr. 20.

Ændringerne medfører ikke supplerende høring.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven, og der er udarbejdet en miljørapport, som har været sendt ud sammen med lokalplanen i høringsperioden. Efterfølgende er der udarbejdet en sammenfattende redegørelse med overvågningsprogram.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at delvis ophævelse af byplanvedtægt nr. 1 sendes i 4 ugers offentlig høring for et areal svarende til de 4 nye grunde og forlængelsen af Hanebakken vist på udstykningsplan nr. 1.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 13. januar 2021, pkt. 15:

Et flertal bestående af Kim Edberg, Anna Oosterhof, Jeanette Sagan og Ole Frederiksen godkendte indstilling.

Morten Lem stemte imod, idet han ønsker at byplanvedtægt vedrørende grundstørrelse fastholdes.

Ingen

Udstykningsforslag

Ejer ønsker at udstykke 4 grunde som vist på udstykningsplan nr. 2 (bilag 4), hvor der udstykkes en grund på 1.373 m² i det sydvestlige hjørne. Herved kan det eksisterende udhus forblive som en del af restejendommen på 3.768 m², hvorved den eksisterende have og bolig vil være mere afskærmet.

Forvaltningen fraråder at give tilladelse til udstykningsplan nr. 2. Der er en gammel grusgrav vest for den eksisterende bolig på Sætervej 8, hvor der er et 10 m dybt hul (se bilag 2). En meget stor del af den sydvestlige grund vil bestå af stejle skrænter. Forvaltningen forudser et senere ønske om markante terrænreguleringer på skrænten for at kunne indpasse en bolig, terrasse og have. Forvaltningen foretrækker udstykningsplan nr. 1 (bilag 3), hvor den vestlige grund placeres på den mere flade del af arealet. Hvis ejer stadig ønsker, at udhuset skal høre til den eksisterende bolig, kan ejer udlade at udstykke den vestlige grund.

Nabohøring om grundstørrelse

Da ejer i første omgang kun søgte om dispensation fra mindste grundstørrelsen, lavede forvaltningen en høring af de nærmeste naboer. Høringssvarene er vedlagt til orientering (bilag 5), og forvaltningen har lavet et notat med et resume af høringssvarene samt forvaltningens bemærkninger til disse (bilag 6). Selvom høringen ikke angik en ophævelse af byplanvedtægten, giver det en ide om, hvad der må forventes af høringssvar, hvis en delvis ophævelse sendes i offentlig høring. Opmærksomheden henledes dog på, at udstykningsplanen (bilag 7), som blev sendt i høring, er lidt anderledes end det, der søges om nu, da der var en 5. grund med vejadgang til Sætervej, der var ingen vendeplads, og der var ikke en sti mellem Hanebakken og Sætervej. Høringssvarene gik bl.a. på, at Sætervej 8 i dag har karakter af en naturgrund, og at det vil medføre øget trafik på Hanebakken. Byplanvedtægten kræver ikke, at ejendommen er en naturgrund. Der er bare krav om en meget stor grundstørrelse.

Retsvirkning

Ejendommen er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 08.B50, som udlægger arealet til boliger. Rammen giver mulighed for byggeri i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 30. Rammen regulerer ikke udstykning. Jf. bygningsreglementets § 173, kan kommunen ikke nægte udstykning af en parcelhusgrund på 700 m². Hvis byplanvedtægten ophæves, vil ejer have en ret til at udstykke grunde på 700 m² samt opføre byggeri med en bebyggelsesprocent på 30.

Sti

Byplanvedtægten udlægger en sti gennem ejendommen, som forbinder Hanebakken og Sætervej. Stien er i byplanvedtægten lagt vest om den eksisterende bolig. Ejer ønsker i stedet at lægge den i enden af forlængelsen af Hanebakken. Forvaltningen vurderer, at dette vil være en bedre placering, da placeringen jf. byplanvedtægten vil være til unødig stor gene for den eksisterende bolig. Byplanvedtægten bør ikke aflyses for stiarealet, og bør ikke aflyses endeligt for de 4 nye grunde før efter stien er udlagt i matriklen. Ellers vil det være vanskeligt at sikre stien udlagt. Byplanvedtægten kræver ikke stien befæstes. Stien kan derfor laves som en trampesti.

Naboområder

Sætervej 8 er i byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 2. Oprindelig var resten af Sætervej også en del af delområde 2. Efterfølgende er der lavet nye lokalplaner, som har givet mulighed for at udstykke grunde på ned til 610 m². De fleste er dog på ca. 800 m².

Hanebakken er byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 1, hvor grunde må være på ned til 800 m². I delområde 1 må bebyggelse opføres i 2 etager med en udnyttelsesgrad på maks. 0,2. Der er dog givet tilladelse til en højere udnyttelsesgrad end 0,2 på enkelte af grundene på Hanebakken, samt den øvrige del af delområde 1.

Vurdering af udstykning

Det vurderes, at de 4 nye grunde vil være en naturlig del af Hanebakken. De nye grunde vil ikke adskille sig væsentligt fra de eksisterende grunde på Hanebakken.

Det er vanskeligt at udstykke flere parcelhusgrunde i Skørping uden at skulle gå længere mod nord. Forvaltningen vurderer, at det kan være hensigtsmæssigt, hvis der kan skaffes flere parcelhusgrunde tættere på centrum.

Hvis det besluttes, at byplanvedtægten ikke skal ophæves, kan man f.eks.

1. fastholde byplanvedtægtens bestemmelser, hvorved der kun vil kunne udstykke 1-2 grunde.
2. meddele dispensation til grundstørrelsen, og
   
   1. fastholde de bebyggelsesregulerende bestemmelser
   2. dispensere fra kravet om, at maks. 10% af grunden må bebygges, så der derudover kan opføres 50 m² udhus/garage.
   3. dispensere til byggeri i samme omfang som på Hanebakken. Der er praksis for at dispensere til en bebyggelsesprocent på 30 på Hanebakken.

Ad 2: Et hus i 1½ plan med en grundplan på 106 m² vil ca. blive på 180 m², hvilket ca. er den gennemsnitlige størrelse på nye parcelhuse i Rebild Kommune. En evt. dispensation kan først gives til et konkret byggeri. Kommunen kan dog udtale, om vi er sindet at give dispensation. Inden vi giver en evt. udtalelse anbefales det, at der laves en ny nabohøring om forholdet.