Ingen bemærkninger

Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Realisering af projektet er afhængig af, at eksisterende bebyggelse nedrives, hvormed der indirekte skabes en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO2 neutralt. Det vejer imidlertid op, at der er tale om et areal, der allerede anvendes til byformål, hvormed der ikke inddrages nyt areal, og der er eksisterende forsyning at bygge videre på.

Omdannelsen fra erhverv til bolig kan gavne den sociale bæredygtighed, da erhvervsanvendelsen kan give miljøkonflikter mod boligområdet, og da der vil ske en forskønnelse ved nedrivning af det nedslidte virksomhedsbyggeri.

Projektområdet ligger på vestsiden af Østre Skovvej i Bælum, hvor det grænser op til landbrugsjord. Arealet er ca. 1,4 ha stort. Øst for Østre Skovvej ligger et boligområde. Placeringen er vist på bilag 1. Der ansøges om 12 almene boliger, som skal opføres i samarbejde med Nørresundby Boligselskab. Dertil ansøges om op til 40 private boliger. Boligerne ansøges som tæt/lav boliger i 2 plan, eller som etageboliger i 2 etager. Projektet udføres i etaper. Ansøgningen for området er vedlagt i bilag 2. Skitsen i ansøgningsmaterialet indikerer et tæt/lav projekt med ca. 32 enheder. Der ansøges imidlertid også om etageboliger i to plan, hvormed der bliver en anden tæthed i området, end ved et tæt/lav-projekt.

Arealet ligger i byzone og er udlagt til erhvervsformål i kommuneplanens rammer (Kommuneplanramme 02.E211). Arealet har huset en grovvarevirksomhed og er bebygget med kontor- og lagerbygninger. En omdannelse til boligområde kan give en mindre markant overgang til det åbne land, samtidig med, at det vil harmonere med de omkringliggende boliger. Projektet er afhængigt af, at der udarbejdes tillæg til kommuneplanen og lokalplan. Inden der kan udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, skal der afholdes en foroffentlighed, for at få borgernes input til ændringen af kommuneplanen. Den kan med fordel afholdes samtidig med, at projektet belyses.

På nuværende tidspunkt er der fremsendt et skitseprojekt, og det er dermed ikke gennemarbejdet endnu. I den videre bearbejdning af projektet skal der tages stilling til etageantal og bygningstype, da de omkringliggende boliger i høj grad er parcelhuse i 1 eller 1½ plan. Der lægges op til grundstørrelser for tæt/lav på 250 til 350 m² og en bebyggelsesprocent på ca. 35. Der arbejdes med et byggeri, der er inddelt i flere mindre boligenklaver, der ligger omkring et centralt fælles opholdsareal med plads til regnvandsbassin.

Forvaltningen vurderer, at det er hensigtsmæssigt at omdanne erhvervsområdet til et boligområde, da det ligger i tilknytning til boliger. Omdannelsen vil således imødegå evt. miljøkonflikter. Området er udlagt til erhvervsformål, og derfor er projektet afhængigt af, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, der omfordeler boligarealerne i kommunen. I Bælum er der et uudnyttet boligareal på ca. 1 ha i forbindelse med Skovhusevej, som kan flyttes til Østre Skovvej 14 for at muliggøre boligprojektet. Arealet er vist med hvid på bilag 3. Ansøger har fået en tilkendegivelse fra ejeren af arealet ved Skovhusevej om, at denne ikke er sindet at udnytte rammeudlægget til boligbebyggelse de næste 2-4 år. Uanset tilkendegivelsen skal der fortsat afholdes en foroffentlighed om ændring af kommuneplanen.

Der er en række forhold, der skal afklares i forbindelse med lokalplanen. Det drejer sig om registreret og formodet jordforurening, som skal håndteres, hvis arealet anvendes til boligformål. Derudover skal der tilvejebringes redegørelser for klima og trafik. Disse undersøgelser tilvejebringes, hvis udvalget er sindet at arbejde videre med at belyse projektet.

Ansøger oplyser, at projektet ikke er under forudsætning af, at der gives tilsagn om grundkapitallån til almene boliger, selvom ansøger også oplyser, at de foretrækker, at området kan udvikles som en blanding af almene og private boliger. Byrådet traf den 14. oktober 2021 beslutning om, at der skal ydes kommunal støtte til de almene boligprojekter i Haverslev, Suldrup, Øster Hornum og Terndrup i budgetperioden fra 2022 til 2025. Den beslutning blev truffet på baggrund af en ansøgningsrunde, hvor de almene boligselskaber havde mulighed for at indsende ønsker til nye projekter.

Der forventes forelagt en sag om status for almene boliger og nye ansøgninger i september-oktober. Selvom den sag endnu ikke har været forelagt, oplyser ansøger, at de ønsker området udviklet til boligformål.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om

Ingen bemærkninger

Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Da området ikke tidligere er bebygget skabes indirekte en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO2 neutralt.

Projektet kan medvirke til social bæredygtighed i form af turisme, som også kan gavne i nærmiljøet.

Guldbæk Vingård ligger på Ærtebjergvej i Guldbæk i den nordlige del af landsbyen. Projektområdet ligger på den modsatte side af Ærtebjergvej i tilknytning til den nordlige del af byen. Beliggenheden er vist på oversigtskortet i bilag 1. Vingården oplever en stigende interesse for at besøge vingården til bl.a. rundvisning, vinsmagning, møder og fester. De ønsker at bygge videre på den interesse ved at etablere en restaurant samt 12 vinmarkshytter til overnatning, der etableres i tilknytning til vinmarkerne. Der er vedlagt visualiseringer og situationsplan i bilag 2. Af situationsplanen fremgår det, at nybyggeri og nye vinmarker etableres vest for Ærtebjergvej, mens den nuværende produktion ligger øst for vejen. Det kræver tillæg til kommuneplanen og lokalplan at gennemføre projektet. Inden der kan udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, skal der afholdes en foroffentlighed for at få borgernes input til ændringen af kommuneplanen. Den kan med fordel afholdes samtidig med, at projektet belyses.

Arealet ligger i landzone og er noteret som landbrugsjord. Dele af arealet anvendes i dag til vinmarker. Arealet er meget kuperet, og restaurant og hytter ønskes indarbejdet i bakketoppene og tilpasset landskabet. De sydvendte bakkeskråninger skal anvendes til vinmarker, så der kommer en hel tæt forbindelse mellem hytterne og vinproduktionen. Visualiseringerne i bilag 2 viser et eksempel på, hvordan hytterne kan integreres i landskabet.

Der er en række forhold, der skal håndteres for, at projektet kan realiseres. En del af det kan håndteres i planlægningen, men kræver også dialog med statslige myndigheder.

Det er begrænset, hvad der kan planlægges for i landzone. Der er imidlertid en mulighed for, at fødevarevirksomheder (herunder vinproducenter) kan etablere eller udvide faciliteter til besøgsturisme, som bidrager til områdets turisme og der er en funktionel sammenhæng mellem fødevarevirksomheden og besøgsfaciliteterne. Derfor vurderes det, at der er mulighed for at planlægge for udvidelsen af vingården.

Når der etableres feriehytter i det åbne land, skal de opføres i overensstemmelse med sommerhusloven eller opfylde lovens hotelbegreb, da de ellers ikke lovligt vil kunne udlejes. Den lovgivning administreres af Bolig- og Planstyrelsen. Guldbæk Vingård har været i dialog med styrelsen, og har fået en tilkendegivelse af, at deres projekt opfylder hotelbegrebet.

Hele arealet er udpeget som bevaringsværdigt landskab i Kommuneplan 2021. Ifølge kommuneplanens retningslinjer skal "De bevaringsværdige landskaber som udgangspunkt friholdes for byggeri og teknisk anlæg, der forringer eller forstyrrer landskabets karakter og oplevelsesværdier". Bevaringsværdige landskaber er en national interesse, og ministeren skal fremsætte indsigelse mod planer som vurderes at stride mod de nationale interesser. I det tilfælde kan planen ikke vedtages endeligt, før der er opnået enighed med Miljøstyrelsen om indholdet. I den første dialog med styrelsen har den tilkendegivet, at det er svært at indpasse hytter i det bevaringsværdige landskab.

Da landskabet er bevaringsværdigt er der ikke mulighed for at at lave et kommuneplantillæg, der tilpasser udpegningen, hvormed planlægningen kan gennemføres. I stedet skal projektet tilpasses landskabet, så landskabspåvirkningen bliver minimal, hvormed der kan redegøres for, at projektet ikke er i strid med retningslinjen. Det kan fx handle om at tilpasse byggeriet i terrænet, materialevalg, lyspåvirkning og indretning af stier og parkeringspladser. I dialogen med Guldbæk Vingård har der været stor velvilje til at tilpasse projektet undervejs. Der arbejdes fx med at indgrave hytterne i bakkerne, således det er en begrænset, hvor stor en del, der er synligt over bakketoppene.

På baggrund af den første tilkendegivelse fra Miljøstyrelsen, vurderes det, at det kræver et stort stykke arbejde at komme i mål i forhold til landskabstilpasningen. Ansøger er imidlertid motiveret for at finde løsningerne. Derudover er det et projekt, som kan bidrage positivt til turismen i Rebild Kommune. Derfor vurderer forvaltningen, at mulighederne for at gennemføre planlægningen skal afsøges, så projektet kan opføres i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje om bevaringsværdigt landskab.

Hele arealet ligger indenfor Grønt Danmarkskort i kraft af, at det er udpeget som et potentielt naturområde i Kommuneplan 2021. Ifølge kommuneplanens retningslinjer skal "de store ubrudte natursammenhænge inden for Grønt Danmarkskort bevares og søges forbedret". I de potentielle naturområder "skal hensynet til naturinteresser varetages i balance med de øvrige interesser i det åbne land. I disse områder må planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen og tilstanden ikke forringe muligheden for at forbedre naturkvaliteten for områdets naturtyper." Grønt Danmarkskort er også en national interesse. Det er imidlertid et potentielt naturområde, hvormed det vurderes, at der kan planlægges for et projekt, som dels tager hensyn til naturudpegningen, og dels åbner mulighed for vingårdens udvidelsesønsker, hvormed projektet kan opføres i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje om Grønt Danmarkskort og potentielt naturområde. En mindre del er udpeget som økologisk forbindelse. Den udpegning kommer hytterne ikke i konflikt med.

Arealbindingen i form af økologisk forbindelse er vedlagt som bilag 3. Øvrige bindinger er ikke vedlagt som kort, da de omfatter hele projektområdet.

Derudover er der en række forhold, der skal håndteres i planlægningen, som altid er en del af lokalplanlægningen, det er fx trafikale forhold, klimahåndtering og forhold til skovbyggelinje, som omfatter hele arealet.