Byrådet besluttede den 21. december 2023 at godkende forslag til lokalplan nr. 362 og kommuneplantillæg nr. 12 til Kommuneplan 2019 for boligområde, Grævlingen etape 2. Planforslagene har været udsendt i 8 ugers offentlig høring. I høringsperioden har Rebild Kommune modtaget 3 høringssvar. Planområdet udgør et areal på ca. 3,7 ha og er beliggende i den nordøstlige del af Støvring i direkte forlængelse af Støvring by øst for jernbanen og som en del af det større sammenhængende byudviklingsområde Støvring Ådale. Et oversigtskort over planområdet ses af bilag 1. Forslag til lokalplan nr. 362 og kommuneplantillæg nr. 12 kan ses i bilag 2 og 3. Planerne kan også findes i digital version her: Lokalplan nr. 362 og Kommuneplantillæg nr. 12.
Lokalplanens indhold
Lokalplanen giver mulighed for, at området kan anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Ønsket om at udstykke området til boligparceller er i tråd med intentionerne og den fastlagte struktur i "Dispositionsplan for Støvring Ådale", vedtaget i 2005. Dog inddrages med lokalplanen et mindre areal mod øst (delområde 2) til regnvandshåndtering og fælles opholdsareal. Der er i planen særligt fokus på at sikre, at det nye boligområde indpasses i det særlige ådalslandskab, som boligområdet grænser op til mod øst. Herunder at fastholde oplevelsen af, at boligområdet fremstår som en hævet "ø", omgivet af grønne kiler, der integrerer omkringliggende store ådalslandskab med bylandskabet. Desuden sikrer lokalplanen tværgående stiforbindelser, der skaber sammenhæng mellem boligområdet og de nærrekreative arealer og kig til ådalslandskabet mod øst.
Lokalplanområdet er opdelt i delområde 1, der skal anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse med et centralt placeret nærkreativt udendørs fælles opholdsareal, og delområde 2 der skal anvendes til udendørs fælles opholdsareal og regnvandshåndtering.
Kommuneplantillæg
Med kommuneplantillæg nr. 12 foretages der mindre justeringer af rammerne 09.B20, 09.B11 og 09.R2. For rammeområde 09.B20 ændres den specifikke anvendelse, så der alene gives mulighed for åben-lav boligbebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent ændres til 30 for den enkelte ejendom. Etageantallet ændres til 2 etager. Rammebestemmelserne om krav til private opholdsarealer fastholdes, men rammebestemmelserne om fælles opholdsarealer ændres til 10% af lokalplanområdet, hvor 3% skal være centralt placeret i området.
Høringssvar
I høringsperioden har Rebild Kommune modtaget 3 høringssvar, der omhandler emnerne:
- Placering af pumpestation
- Stiudlæg
- Mulighed for opførelse af boligbebyggelse i 2 etager
- Indkigsgener
Høringssvarene er nærmere behandlet i bilag 4. Høringssvarene er vedlagt i sin fulde længde i bilag 5. Høringssvarene har været sendt i partshøring hos bygherre.
Placering af pumpestation
Bygherre har været i dialog med Rebild Forsyning, der foreslår, at pumpestation placeres mod nordøst for enden af stien g-h uden for lokalplanområdet, da denne placering vil mindske gravedybden med 2,5 m. Alternativt kan pumpestationen placeres for enden af samme sti, men inden for lokalplanområdet. Der har tidligere været planer om placering af pumpestation i fællesarealet i delområde 2. Forvaltningen gør opmærksom på, at lokalplanen giver mulighed for placering af pumpestation inden for lokalplanområdet og i tilknytning til stien g-h. Pumpestation kan også indrettes ved at inddrage del af boliggrund. Hvis pumpestationen ønskes opført uden for lokalplanområdet gøres opmærksom på, at lokalplanområdet er omgivet af §3 beskyttede naturarealer. Der må som udgangspunkt ikke foretages ændringer eller indgreb i det § 3 beskyttede område. Forvaltningen anbefaler, at pumpestationen placeres inden for lokalplanområdet.
Stiudlæg
Bygherre ønsker af hensyn til drift og vedligeholdelse af pumpestation, at stien g-h udlægges i en bredde af 6 m, mens stien i-j mod sydøst ikke behøver at være bredere end 4,5 m, hvis pumpestation flyttes. Forvaltningen bemærker, at lokalplanen ikke forhindrer, at stien g-h kan udlægges med en bredde på 6 m, da lokalplanen fastsætter en min. bredde på 4,5 m. Desuden bestemmer lokalplanen, at stien i-j skal udlægges med en bredde på min. 6 m. Denne min. bredde er fastsat af hensyn til stiens funktion som adgangsvej til udendørs fællesareal og ifm. vedligeholdelse af anlæg til regnvandshåndtering. Med baggrund i disse hensyn anbefaler forvaltningen, at bygherres ønske om reduceret udlægsbredde for stien i-j kun delvist imødekommes. Forvaltningen vurderer, at udlægsbredden kan reduceres med 1 m og skal anlægges med fast belægning på 3 m. Forvaltningen vurderer, at det ikke er hensigtsmæssigt at reducere bredderne yderligere, når stien skal anvendes som adgangsvej til udendørs fællesareal og ifm. vedligeholdelse af anlæg til regnvandshåndtering.
Mulighed for opførelse af boligbebyggelse i 2 etager
Naboer gør indsigelse mod, at der gives mulighed for opførelse af ny boligbebyggelse i 2 etager. Det påpeges, at det er i strid med dispositionsplanen for Støvring Ådale, at bebyggelse i 2 etager vil adskille sig fra de omkringliggende boligområder, og at ny boligbebyggelse i 2 etager vil virke skæmmende i landskabet. Forvaltningen anbefaler, at mulighed for boligbebyggelse i 2 etager fastholdes for lokalplanområdet. Lokalplanen sætter krav til, at der skal etableres regnvandsbede på hver grund samtidig med flere af grundene i området fremstår kuperede og med store terrænspring, hvorfor det kan være vanskeligt at placere en ny bolig på grunden uden at foretage større reguleringer. Der lægges stor vægt på at fastholde områdets landskabskarakter, og der stilles krav om, at ny boligbebyggelse skal indpasses i landskabet. Derfor er det vigtigt at begrænse terrænregulering i området. På skrånende grunde vil der være behov for at opføre ny bebyggelse i forskudte planer, hvor ny bebyggelse mod det lavest liggende terræn vil fremstå i op til 2 etager. Lokalplanen forhindrer ikke, at ny bebyggelse kan opføres i to fulde etager, hvor terrænforhold muliggør dette, men med lokalplanen fastholdes en maks. bygningshøjde på 7 m. Med baggrund heri vurderer forvaltningen, at bebyggelse i 1 etage med saddeltagkonstruktion eller i 2 etager med flad tagkonstruktion vil fremstå med omtrentlig samme omfang og synlighed i landskabet.
Indkigsgener
Nabo er bekymret for indkigsgener, da lokalplanen giver mulighed for opførelse af boligbebyggelse i 2 etager. Indsiger er alene bekymret for indkigsgener fra de fire vestligste grunde. Der henvises til, at disse grunde ikke er særligt kuperede, hvorfor indsiger mener, at der ikke er tilstrækkelig begrundelse for at give mulighed for opførelse af boligbebyggelse i 2 etager for denne del af området. Det er korrekt, at boliggrundene mod vest ikke fremstår nært så kuperede som den øvrige del af området. Dog er boliggrundene adskilt fra Grævlingen, etape 1, af eksisterende sti med en bredde på godt 11 m, hvilket forhindrer væsentlige indbliksgener mellem nabobebyggelser.
Høringssvar giver alene anledning til at foretage en mindre ændring af udlæg- og anlægsbrede for stien i-j i lokalplanen. Ændringen medfører ikke behov for supplerende høring. Høringssvar giver ikke anledning til at foretage ændringer i kommuneplantillægget.
Forvaltningen anbefaler, at forvaltningen bemyndiges til at foretage redaktionelle ændringer i planen. Redaktionelle ændringer i planen vil kun omfatte rettelser af stavefejl eller sproglig karakter, som ikke har betydning for indhold og kontekst.
Udskriv
Læs højt