På baggrund af beslutning i Økonomiudvalget den 14. november 2019 er der igangsat en proces for bæredygtigt byggeri på Stendalsvej 1. Det fremgår af budgetforlig for 2022-2025, at "der skal igangsættes en proces med henblik på at realisere et bæredygtigt verdensmålsbyggeri på adressen Stendalsvej 1 i Rebild".

Det er en kommunalt ejet grund med én af de større gårde, der udgjorde den oprindelige bebyggelse i Rebild. Bilag 1 viser grundens beliggenhed.  

Stendalsvej 1 grænser op til et kommunalt ejet areal (markeret med rødt), der er udlagt til offentlige formål i en byplanvedtægt. Arealet anvendes bl.a. til fællesarrangementer i byen. Derudover grænser Stendalsvej 1 op til et areal (markeret med grønt), der er ejet af Stentoftens Grundejerforening. Området er udlagt til boligformål i en byplanvedtægt. Disse områder skal ikke udbydes, men kan evt. indgå som rekreative områder i tilknytning til en ny bebyggelse, hvis der kan indgås en aftale om et samarbejde med grundejerforeningen herom. På et møde med grundejerforeningen gav den udtryk for, at de anser deres areal som et grønt areal, der evt. kan indgå i et "Vild med Vilje"-projekt eller tilplantes med frugttræer. Der blev på mødet ikke taget stilling til, hvorvidt grundejerforeningen indgår i et samlet projekt.

I samarbejde med Aalborg Universitet er der udarbejdet et projektoplæg til et bæredygtigt byggeri på studieretningen Arkitektur og Design. Projektoplægget blev udformet for at få studerendes kreative tilgange til udvikling af grunden. Det udmøntede sig i et projekt med følgende fokus på bæredygtighed.

• Reduktion af CO₂-aftryk via genanvendelse af bygninger og materialer i forhold til nedrivning og udelukkende brug af nye materialer, samt ved valg af nye materialer med lang levetid og lavt CO₂-aftryk.
• Kulturel bæredygtighed idet renovering og genbrug af materialer skaber forbindelse mellem den oprindelige anvendelse og det omdannede område.
• Tiny Living med smart udnyttelse af boligkvadratmeter og fællesområder.
• Social bæredygtighed i form af fællesskab og fællesfaciliteter.

Projektet blev præsenteret for byrådet den 20. september 2021.

I den videre i proces foreslår forvaltningen, at grunden udbydes til salg, og at der i samarbejde med en rådgiver udarbejdes udbudsmateriale. Samtidig med udarbejdelse af udbudsmateriale foreslås det, at der gennemføres en foroffentlighed omkring rammerne for byggeriet på grunden. Formålet med foroffentligheden er at få en tidlig dialog med byens borgere om udnyttelse af grunden. Derved får borgerne mulighed for at komme med forslag til, hvordan et fremtidigt byggeri kan harmonere med omgivelserne. På baggrund af foroffentligheden kan byrådet fastsætte rammer for bebyggelsen. Desuden bliver det nemmere at sammenligne de tilbud, der kommer ind i forbindelse med udbuddet, når de udformes på baggrund af de samme bygningsmæssige rammer.

Udvælgelseskriterierne foreslås at være bæredygtighed, sammenhæng til omgivelserne og grundpris, med størstedelen af vægtningen på bæredygtighed. De endelige kriterier og vægtningen mellem dem, fastsættes i udbudsmaterialet.  

Studieprojektet viser én tilgang til at arbejde med bæredygtighed, men der kan også være flere andre. Bæredygtighed dækker bredt, bl.a. indenfor områderne miljø, social og kulturel bæredygtighed. Derfor foreslås det, at bæredygtighedsbegrebet vurderes på flere faktorer, men at der ikke stilles krav om, at tilbuddene skal indeholde samtlige faktorer. 

• Miljø (Det handler bl.a. om reduktion af CO₂-aftryk i byggeri, energiforbrug klimaløsninger, materialevalg, certificering og udearealer)
• Social (Det handler bl.a. om at understøtte sociale fællesskaber i området, fællesfaciliteter og områdets sammenhæng med resten af byen)
• Kulturel (Det handler bl.a. om bevaring af bebyggelse og bebyggede strukturer)

Vægtning og endelig beskrivelse af bæredygtighedsfaktorerne sker i udbudsmaterialet. Den største vægt forventes dog at ske indenfor den miljømæssige bæredygtighed.

Sammenhæng til omgivelserne handler om, at projektet skal skabe sammenhæng mellem grunden og de nære omgivelser i byen samt de nærliggende naturområder.

De tilbud, der indsendes, vurderes af forvaltningen i samarbejde med rådgiver, hvorefter byrådet vælger det tilbud, der bedst opfylder kriterierne. Derefter kan der opstartes en lokalplanproces.

Økonomi til udformning af udbudsmateriale, håndtering af udbudsprocessen samt forhandling med tilbudsgivere forventes at beløbe sig til 300.000 kr.

Dertil kommer udgifter til bl.a. servitutredegørelse, landinspektørrids og koteplan.

Det foreslås, at udgifterne finansieres fra konto til køb og salg.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og Byråd træffer beslutning om

at forvaltningen i samarbejde med en rådgiver udarbejder udbudsmateriale med fokus på miljømæssig, social og kulturel bæredygtighed

at der sideløbende afholdes en foroffentlighed om rammerne for byggeriet

at udbudsmateriale og forslag til rammer for byggeriet forelægges til politisk godkendelse, inden grunden udbydes til salg

at de indkomne tilbud præsenteres for byrådet, som vælger på baggrund af indstilling fra forvaltningen

at økonomi til rådgivning til udbudsmateriale og proces frigives fra Køb og salg

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 11. januar 2022, pkt. 18:

Indstilles godkendt

Beslutning fra Økonomiudvalget, 19. januar 2022, pkt. 21:

Indstilles godkendt.

Allan Busk deltog ikke i behandlingen af sagen.

Beskrivelse af lokalplanforslag

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 10. marts 2021 at prioritere planlægning for Volstrup Golfcenter.

Formålet med lokalplanen er at give Volstrup Golfcenter mulighed for at udvide med flere ferie- og fritidsaktiviteter samt at opføre yderligere bebyggelse.

Lokalplanområdet er ca. 2,4 ha, og omfatter bebyggelsen omkring golfcenterets klubhus. Det er beliggende ved Rosbjergvej og er omkranset af golfbanerne, som hører til centeret. Oversigtskort er i Bilag 1.

Der er en eksisterende lokalplan 289 for området med tilhørende tillæg. Lokalplanen med tillæg ophæves med denne lokalplan. Denne lokalplan indeholder hovedsageligt de samme bestemmelser som de eksisterende lokalplaner, men giver mulighed for yderligere bebyggelse og udvider anvendelsen fra golfformål til en bredere anvendelseskategori indenfor ferie- og fritidsformål.

Udkast til forslag til lokalplan 348 er i Bilag 2 og udkast til forslag til Kommuneplantillæg 2 er i Bilag 3.

I planlægningen har der været et særligt fokus på det landskabelige indtryk af bebyggelsen ved regulering af bebyggelsens ydre fremtræden samt på beskyttelsen af naturværdier omkring Simested Å.

Lokalplanen regulerer følgende for at sikre hensyn til landskab og naturværdier:

• at ny bebyggelse skal opføres indenfor udlagte byggefelter for at placere ny bebyggelse i tilknytning til den eksisterende,
• at facader på bygninger ud mod ådalen skal fremstå med farver med et sortindhold på mindst 70% på NCS-skalaen,
• at ny bebyggelse højst må opføres i 8 m højde.

Ejer af Volstrup Golfcenter ejer også en pelsdyrfarm, som ligger ca. 210 m øst for lokalplanområdet. I følge planloven må man ikke planlægge for rekreative formål indenfor lugtbelastede områder. Der er ikke beregnet en lugtkonsekvenszone på farmen, men med udgangspunkt i beregning på et tilsvarende dyrehold formodes lugtkonsekvenszonen at strække sig ind over lokalplanområdet, som det kan ses på kortet i bilag 4. Den nye lokalplan kommer ikke nærmere på farmen end den eksisterende lokalplan nr. 4.5 for golfbane i området, som vil indgå ved vurdering af evt. udvidelser.

Kommuneplantillæg

Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2021. Derfor er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen.

Med tillægget hæves byggehøjden fra 6,5 m til 8 m og etagetallet hæves fra 1,5 etager til 2 etager. Foruden bebyggelsens højde og etagetal ændres der ikke i rammen.

Miljøvurdering

Planen og tillægget er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagenes mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og Byråd anbefaler

at forslag til tillæg nr. 2 til kommuneplan 2021 sendes i offentlig høring i 4 uger

at forslag til lokalplan nr. 348 sendes i offentlig høring i 4 uger

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 11. januar 2022, pkt. 15:

Indstilles godkendt

Beslutning fra Økonomiudvalget, 19. januar 2022, pkt. 19:

Indstilles godkendt.

Jeppe Ugilt (inhabil) og Allan Busk deltog ikke i behandlingen af sagen.