Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler:

• Støvring: at boligramme 09.B21 reduceres med 2,6 ha
• Støvring: at udvidelsen ved Grævlingen etape 2 udlægges i Kommuneplan 2021, hvis lavbundsarealet kan begrænses og udvidelsen er forenelig med landskabsinteresserne
• Suldrup: at det nye erhvervsareal fastlægges til 1,8 ha og at erhvervsarealet ved Støvring Syd reduceres med 0,4 ha
• Suldrup: at arealet på matr.nr. 7ai Suldrup By, Suldrup flyttes til matr.nr. 7hl Suldrup By, Suldrup
• Suldrup: at det nye areal på matr.nr. 7hl Suldrup By, Suldrup udvides med 1,3 ha
• Nørager: at at de forslåede arealer på matr.nr. 1vk, 4f og 4bd flyttes til matr.nr 4a
• Nørager: at der udlægges 1,3 ha ny boligareal ved det gamle gartneri
• Guldbæk: at arealet på matr.nr. 6g Guldbæk By, Guldbæk indgår i forslaget til Kommuneplan 2021, som et nyt areal i stedet for arealet på matr.nr. 6a Guldbæk By, Guldbæk
• At udpegningen for store husdyrbrug reduceres med en radius på 300 m omkring de fremtidige boringer ved Hæsum og Skørping.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 13. januar 2021, pkt. 9:

Indstilles godkendt, dog således at der for Guldbæk fastholdes arealudlæg i henhold til anbefalinger fra helhedsplanen.

Morten Lem stemmer imod, idet han ønsker matrikel 4bd og 4f ved Holmsvej i Nørager fastholdt som erhvervsjord.

Beslutning fra Økonomiudvalget, 20. januar 2021, pkt. 10:

Indstilles godkendt som indstillet af TMU, idet matrikel 4 bd fastholdes som erhvervsjord, såfremt endelig beregning af restrummelighed giver mulighed for det.

Socialdemokratiet stemte imod, idet de ønsker matrikel 4bd og 4f ved Holmsvej i Nørager fastholdt som erhvervsjord.

Ingen bemærkninger

Erhvervsområde i Suldrup

På Teknik og Miljøudvalgsmødet den 23. september 2020 blev det besluttet, at der skal planlægges for et nyt erhvervsområde i Suldrup, som er ejet af Rebild Kommune.

Kommuneplanens rammer indeholder i forvejen et erhvervsareal i Suldrup med en restrummelighed på 1,4 ha. Den restrummelighed blev det ved udvalgsmødet besluttet at flytte til det kommunalt ejede areal. Det blev dengang i behandlingen af sagen oplyst, at det allerede rammelagt areal var ca. 1,8 ha og ikke 1,4 ha, som det er helt korrekt. Der skal derfor tages stilling til størrelsen på det nye erhvervsområde i Suldrup.

Forvaltningen vurderer, at det giver den bedste udnyttelse og afslutning af erhvervsområdet at udlægge 1,8 ha. Det vil også være muligt at udlægge de 1,4 ha som er i restrummeligheden og senere udvide området, hvis det besluttes. Ud fra hastigheden for udnyttelsen af erhvervsområdet på Skelhøjsvej vurderes det, at 1,4 ha også vil være tilstrækkelig i mange år fremover.

Forvaltningen anbefaler imidlertid, at der udlægges 1,8 ha erhvervsareal i Suldrup, da dette giver den bedste afslutning på området, og at erhvervsarealet ved Støvring Syd reduceres med 0,4 ha.

Omplaceringen af arealer i Nørager

Lokalplanen for udvidelse Nørager Mejeri blev den 4. november 2020 prioriteret til udarbejdelse, men planlægningen kræver, at erhvervsområdet udvides, da det ikke er omfattet af kommuneplanens rammer.

Byzonebyerne er gennemgået for at vurdere om der er erhvervsareal, der kan flyttes til Støvring. I den forbindelse blev det vurderet, der var tre erhvervsarealer der kunne flyttes. Disse arealer er imidlertid nødvendige for at kunne planlægge for udvidelsen af mejeriet.

Rebild Kommune ejer et areal ved Grynderupvejen. Det er vurderet, at ca. 2,5 ha af denne matrikel kan flyttes. Det vil stadig efterlade én erhvervsgrund på Grynderupvejen.

På Holmsvej er det vurderet, at der kan flyttes to områder. Ét område på ca. 0,6 og ét område på ca. 1 ha. Der vil fortsat være mulighed for at udstykke grunde på Holmsvej, da hele arealet ikke flyttes. Begge arealer ejes af Rebild Kommune.

Forvaltningen anbefaler, at de forslåede arealer på Grynderupvejen og Holmsvej (se bilag) i forbindelse med Kommuneplan 2021 flyttes for at give mulighed for udvidelsen af Nørager Mejeri.

Grævlingen etape 2

Sent i kommuneplanprocessen er der indkommet et forslag om udvidelsen af Grævlingen etape 2 i Støvring Ådale. Grævlingen etape 2 ejes af Rebild Kommune samt en privat lodsejer. Den private lodsejer har anmodet om, at rammeområdet udvides mod øst. Det drejer sig om ca. 4.000 m², som i dag er udpeget som lavbundsareal og større sammenhængende landskab. Udvidelsen kan påvirke opfattelsen af byens afgrænsning mod det åbne land.

Forvaltningen anbefaler at der foretages en vurdering af, om lavbundsarealet kan begrænses – mod udlæg af erstatningsareal – og om udvidelsen er forenelig med landskabsinteresserne. Hvis lavbundsarealet kan begrænses og udvidelsen er forenelig med landskabsinteresserne, anbefales udvidelsen udlagt i Kommuneplan 2021 mod udtagning af et tilsvarende areal i det nye udlæg i Støvring, således vi ikke udlægger mere areal end det beregnede behov tilsiger.

Udlæg af arealer der udtages fra Haren

I november 2019 vedtog byrådet lokalplan nr. 321 - Boligområde ved Haren og i den forbindelse blev der søgt om ophævelse af åbeskyttelseslinjen. Den 2. oktober 2020 blev der givet et delvis afslag på ophævelsen. Det betyder, at arealet ikke kan udnyttes til boligbebyggelse, hvorved boligramme 09.B21 kan reduceres med ca. 2,6 ha, som vist på kortbilag. Reduktionen foretages i Kommuneplan 2021, og giver mulighed for at udlægge boligareal andre steder.

Omplacering af areal i Suldrup

I opgørelsen af restrummeligheden til boligformål er der fundet en restrummelighed i Suldrup på ca. 5,3 ha, hvis man sammenligner det med det forventet behov på 4,1 ha, så er der 1,2 ha mere end forventede behov i den kommende planperiode. I Suldrup er der dog den seneste tid sket en positiv udvikling, og der er kun få grunde tilbage både i den kommunale og private udstykning. Den udvikling er ikke afspejlet i restrummeligheden, da mange af disse grunde ikke var bebygget, da opgørelsen blev lavet. Derfor kan det risikeres, at der indenfor en relativ kort periode kan mangle grunde i Suldrup.

I forbindelse med revisionen af kommuneplanen har Suldrup lokalråd indsendt et forslag om et nyt boligområde i forlængelse af Humlebien. Arealet ligger hensigtsmæssigt i forhold til at sikre sammenhæng og naturlig afrunding af byen.

Der er et rammelagt areal på ca. 2,4 ha i den østlige del af byen ved Aarestrupvej, som ikke er udnyttet. Arealet er meget vådt, og kan være svært at udnytte.

Forvaltningen anbefaler, at arealet ved Aarestrupvej flyttes til Humlebien for at støtte op om lokalrådets forslag. Det anbefales desuden, at arealet udvides med ca. 1,3 ha for at imødekomme den stigende efterspørgsel, der opleves i Suldrup. Arealet på 1,3 ha tages fra reduktionen af boligområdet ved Haren.

Guldbæk

I forbindelse med helhedsplanen for Guldbæk blev der peget på at udvikle et areal, der ligger på vestsiden af Guldbækvej. Ejer af det areal har ikke på nuværende tidspunkt taget initiativ til at udvikle arealet, som ligger tæt på hans gård og derfor kan være uhensigtsmæssigt for ham at udvikle til boligformål, så længe han driver gården. Oprindeligt ønskede ejer at starte udviklingen fra Skodshøj. Samtidig er der indkommet forslag om to andre arealer – ét ved Øster Hornumvej, som ligger uhensigtsmæssigt i forhold til landsbyafgrænsningen, hvorved forvaltningen ikke er gået videre med det areal, samt ét mellem Guldbækvej og Ærtebjergvej.

Arealet mellem Guldbæk og Ærtebjergvej ligger hensigtsmæssigt i forhold til at udvikle landsbyen efter ”indefra og ud-princippet”. Der er dog væsentlige landskabsinteresser og et meget skrånende terræn i området, som skal kunne honoreres i en evt. lokalplanlægning. Der skal også reserveres plads til håndtering af overfladevand, hvilket kan blive en udfordring pga. terrænforholdene. Det er således en planlægning, der i høj grad skal sikre, at byudviklingen integreres med landskabshensynene. Guldbæk er udfordret på trafiksikkerhed pga. manglende fortove og stier, og ved en yderligere udbygning af landsbyen, vil det behov blive større. Det vil dog være et behov, der kan blive større uanset, hvor der udvikles i tilknytning til Guldbæk.

Forvaltningen anbefaler, at arealet indgår i forslaget til Kommuneplan 2021 som et nyt areal i stedet for arealet, der blev udlagt i forbindelse med helhedsplanen.

Nyt boligområde i Nørager

I Nørager er der indkommet et forslag om at byudvikle et areal på ca. 1,3 ha i den østlige del af byen, på et areal, der anvendes til gartneri. Arealet er kortlagt som forurenet til vidensniveau 1, så der kan blive stillet krav til, hvordan jorden skal håndteres inden den anvendes til boligformål. Der kan blive stillet krav til krydsningsforanstaltninger på Bredgade, som er en statsvej. Arealet ligger indenfor et nyberegnet indvindingsområde, hvilket vil medføre krav til bebyggelse og håndtering af overfladevand. Derudover er der en beskyttelseslinje omkring et fortidsminde omkring et voldsted, som ligger i sammenhæng til en beskyttet mose (udenfor lokalplanområdet). Det vil naturligt være der overfladevand strømmer til. Håndtering af overfladevand vil være væsentligt i lokalplanen. Ligesom der vil være dialog med Vejdirektoratet om Bredgade. Det vurderes at være hensyn, der kan varetages i lokalplanlægningen.

Forvaltningen anbefaler, at arealet indgår i forslaget til Kommuneplan 2021 som et nyt areal, for at supplere boligudviklingsmulighederne i Nørager. Arealet på 1,3 ha tages fra reduktionen af boligområdet ved Haren.

Nyt boligområde i Øster Hornum

Sent i kommuneplanprocessen er der indkommet et forslag om at udlægge et areal til boliger i den vestlige del af Øster Hornum. Det drejer sig om et areal på ca. 0,7 ha, hvorpå det tidligere frysehus er beliggende (se kort). Grunden ligger i et nitratfølsomt indvindingsopland og i OSD-område. Derudover er der nogle landskabsinteresser i området i form af større sammenhængende landskab og udsigt til Frendrup Nihøje. Derudover ligger arealet indenfor en kirkebeskyttelseszone i form af aftalekirke omkring Øster Hornum Kirke. Det er alle udpegninger, som bør kunne håndteres i forbindelse med en lokalplanlægning, således der tages de fornødne hensyn, samtidig med, at området kan udnyttes til boligudvikling.

Forvaltningen anbefaler imidlertid, at arealet ikke udlægges i denne kommuneplan, da der udlægges et areal i forbindelse med Cirkelslaget, og da der arbejdes på en lokalplan ved Wilhelms Allé. Disse arealer vurderes at kunne efterkomme behovet for nye boliger i kommuneplanperioden. Da der prioriteres udlæg af arealer i andre byzonebyer også, er der ikke tilstrækkeligt areal på baggrund af det beregnede behov, til også at udlægge dette areal på 0,7 ha.

Reduktion af store husdyrbrug indenfor de fremtidige vandindvindingsboringer

BNBO omkring drikkevandsboring er det eneste hensyn til grundvand, der er lagt ind i udpegningen til store husdyrbrug. Ved Hæsum og Skørping har henholdsvis Støvring og Skørping vandværk planer om at indvinde drikkevand. Når indvindingen etableres, vil de to boringer formentlig blive de vigtigste boringer for drikkevandsforsyningen for de to vandværker. Boringen i Hæsum skal supplere de øvrige boringer omkring Støvring, bl.a. i den sydlige del af Støvring, som udlægges til byudvikling. Da indvindingen ikke er påbegyndt, findes der ikke allerede i dag BNBO omkring boringerne.

Derfor anbefaler forvaltningen, at udpegningen for store husdyrbrug reduceres, så der udtages et areal med en radius på 300 m omkring de fremtidige boringer, hvilket formentlig vil komme til at svare til det fremtidige BNBO. Dette anbefales, da der ikke er mulighed for at lægge vægt på hensynet til drikkevandsforsyning i behandlingen af godkendelser til husdyrbrug. Derfor vurderer forvaltningen, at den eneste mulighed for at vægte hensynet til de fremtidige boringer, er at udtage 300 m-zonerne af udpegningerne til store husdyrbrug.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at delvis ophævelse af byplanvedtægt nr. 1 sendes i 4 ugers offentlig høring for et areal svarende til de 4 nye grunde og forlængelsen af Hanebakken vist på udstykningsplan nr. 1.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 13. januar 2021, pkt. 15:

Et flertal bestående af Kim Edberg, Anna Oosterhof, Jeanette Sagan og Ole Frederiksen godkendte indstilling.

Morten Lem stemte imod, idet han ønsker at byplanvedtægt vedrørende grundstørrelse fastholdes.

Beslutning fra Økonomiudvalget, 20. januar 2021, pkt. 12:

Indstilles godkendt.

Ingen

Udstykningsforslag

Ejer ønsker at udstykke 4 grunde som vist på udstykningsplan nr. 2 (bilag 4), hvor der udstykkes en grund på 1.373 m² i det sydvestlige hjørne. Herved kan det eksisterende udhus forblive som en del af restejendommen på 3.768 m², hvorved den eksisterende have og bolig vil være mere afskærmet.

Forvaltningen fraråder at give tilladelse til udstykningsplan nr. 2. Der er en gammel grusgrav vest for den eksisterende bolig på Sætervej 8, hvor der er et 10 m dybt hul (se bilag 2). En meget stor del af den sydvestlige grund vil bestå af stejle skrænter. Forvaltningen forudser et senere ønske om markante terrænreguleringer på skrænten for at kunne indpasse en bolig, terrasse og have. Forvaltningen foretrækker udstykningsplan nr. 1 (bilag 3), hvor den vestlige grund placeres på den mere flade del af arealet. Hvis ejer stadig ønsker, at udhuset skal høre til den eksisterende bolig, kan ejer udlade at udstykke den vestlige grund.

Nabohøring om grundstørrelse

Da ejer i første omgang kun søgte om dispensation fra mindste grundstørrelsen, lavede forvaltningen en høring af de nærmeste naboer. Høringssvarene er vedlagt til orientering (bilag 5), og forvaltningen har lavet et notat med et resume af høringssvarene samt forvaltningens bemærkninger til disse (bilag 6). Selvom høringen ikke angik en ophævelse af byplanvedtægten, giver det en ide om, hvad der må forventes af høringssvar, hvis en delvis ophævelse sendes i offentlig høring. Opmærksomheden henledes dog på, at udstykningsplanen (bilag 7), som blev sendt i høring, er lidt anderledes end det, der søges om nu, da der var en 5. grund med vejadgang til Sætervej, der var ingen vendeplads, og der var ikke en sti mellem Hanebakken og Sætervej. Høringssvarene gik bl.a. på, at Sætervej 8 i dag har karakter af en naturgrund, og at det vil medføre øget trafik på Hanebakken. Byplanvedtægten kræver ikke, at ejendommen er en naturgrund. Der er bare krav om en meget stor grundstørrelse.

Retsvirkning

Ejendommen er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 08.B50, som udlægger arealet til boliger. Rammen giver mulighed for byggeri i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 30. Rammen regulerer ikke udstykning. Jf. bygningsreglementets § 173, kan kommunen ikke nægte udstykning af en parcelhusgrund på 700 m². Hvis byplanvedtægten ophæves, vil ejer have en ret til at udstykke grunde på 700 m² samt opføre byggeri med en bebyggelsesprocent på 30.

Sti

Byplanvedtægten udlægger en sti gennem ejendommen, som forbinder Hanebakken og Sætervej. Stien er i byplanvedtægten lagt vest om den eksisterende bolig. Ejer ønsker i stedet at lægge den i enden af forlængelsen af Hanebakken. Forvaltningen vurderer, at dette vil være en bedre placering, da placeringen jf. byplanvedtægten vil være til unødig stor gene for den eksisterende bolig. Byplanvedtægten bør ikke aflyses for stiarealet, og bør ikke aflyses endeligt for de 4 nye grunde før efter stien er udlagt i matriklen. Ellers vil det være vanskeligt at sikre stien udlagt. Byplanvedtægten kræver ikke stien befæstes. Stien kan derfor laves som en trampesti.

Naboområder

Sætervej 8 er i byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 2. Oprindelig var resten af Sætervej også en del af delområde 2. Efterfølgende er der lavet nye lokalplaner, som har givet mulighed for at udstykke grunde på ned til 610 m². De fleste er dog på ca. 800 m².

Hanebakken er byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 1, hvor grunde må være på ned til 800 m². I delområde 1 må bebyggelse opføres i 2 etager med en udnyttelsesgrad på maks. 0,2. Der er dog givet tilladelse til en højere udnyttelsesgrad end 0,2 på enkelte af grundene på Hanebakken, samt den øvrige del af delområde 1.

Vurdering af udstykning

Det vurderes, at de 4 nye grunde vil være en naturlig del af Hanebakken. De nye grunde vil ikke adskille sig væsentligt fra de eksisterende grunde på Hanebakken.

Det er vanskeligt at udstykke flere parcelhusgrunde i Skørping uden at skulle gå længere mod nord. Forvaltningen vurderer, at det kan være hensigtsmæssigt, hvis der kan skaffes flere parcelhusgrunde tættere på centrum.

Hvis det besluttes, at byplanvedtægten ikke skal ophæves, kan man f.eks.

1. fastholde byplanvedtægtens bestemmelser, hvorved der kun vil kunne udstykke 1-2 grunde.
2. meddele dispensation til grundstørrelsen, og
   
   1. fastholde de bebyggelsesregulerende bestemmelser
   2. dispensere fra kravet om, at maks. 10% af grunden må bebygges, så der derudover kan opføres 50 m² udhus/garage.
   3. dispensere til byggeri i samme omfang som på Hanebakken. Der er praksis for at dispensere til en bebyggelsesprocent på 30 på Hanebakken.

Ad 2: Et hus i 1½ plan med en grundplan på 106 m² vil ca. blive på 180 m², hvilket ca. er den gennemsnitlige størrelse på nye parcelhuse i Rebild Kommune. En evt. dispensation kan først gives til et konkret byggeri. Kommunen kan dog udtale, om vi er sindet at give dispensation. Inden vi giver en evt. udtalelse anbefales det, at der laves en ny nabohøring om forholdet.