Boligområdet på Kildebakken ligger i byzone og er omfattet af lokalplan 3.7. Lokalplanen fastlægger, at bebyggelsen skal bestå af parcelhuse i max 8,5 m højde og 1,5 etage. Der ønskes mulighed for at opføre dobbelthuse i 2 eller 2,5 etager langs Tradsvejen. Derudover ønskes et centralt fælles opholdsareal. Det ansøgte fremgår af skitsen af den vedlagte bebyggelsesplan. Det er ansøgers udkast, som ikke er godkendt.

Da det ansøgte, ikke kan realiseres indenfor den gældende lokalplan, ansøges om at ændre lokalplanen.

Forvaltningens vurdering er, at området godt kan udlægges til dobbelthuse, men at de ikke bygges højere end 2 etager.

Det er Rebild Kommune der ejer arealet, og der vil derfor være udgifter til byggemodning af området.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om at planlægningen indgår i planprioriteringen, således den senere kan prioriteres til udarbejdelse

I forbindelse med at lokalplanen for købmandsgården blev optaget på prioriteringslisten, blev der taget stilling til, at projektet skulle tilrettes med henblik på bygningsvolumener, samt at omdannelse af Købmandsgården sker med bevaring af de karakteristiske bygningsudtryk i bygningen. Der blev ikke taget stilling til etageantallet i området. Kommuneplanrammen for området fastlægger, at bebyggelse må opføres i op til 3 etager, men det indsendte projekt er i 2-6 etager.

For at kunne komme videre i dialogen med bygherre, er der behov for, at der fastlægges rammer for, hvordan projektet omkring Købmandsgården skal udformes. Samtidig er der truffet beslutning om, at der generelt skal være mulighed for at opføre byggeri med flade tage i Jernbanegade, hvorved der ikke bliver den skarpe opdeling mellem bebyggelsen på Købmandsgården, som adskiller sig fra den mere traditionelle bebyggelse i Jernbanegade med sadeltage. Derfor vil det være relevant at få fastlagt retningslinjer for udviklingen af Jernbanegade generelt, således der bliver sammenhæng mellem Købmandsgården og resten af gadeforløbet.

Jernbanegade generelt, herunder Købmandsgården

Når der skal være mulighed for at opføre byggeri med flade tage, er det i høj grad facaderne, der er med til at definere byrummet. Derfor vurderes det, at en ny lokalplan skal fastholde, at bebyggelse opføres som randbebyggelse i en facadelinje mod Jernbanegade, der skal medvirke til at understøtte gaderummet. Billederne i bilag 1 viser eksempler på, hvordan facadelinjen er med til at definere gaderummet. Ligeledes vurderes det, at bygningsdybderne på 12 m skal fastholdes, bl.a. for at sikre areal til ophold og parkering. For at sikre solindfald i gaden og sikre, at der kan opnås tilstrækkeligt areal til ophold og parkering, vurderes det, at etageantallet langs Jernbanegade og Hobrovej skal fastholdes til max 3.

For at skabe variation i gadebilledet kan der arbejdes med, at facaderne skal fremstå med forskydninger, ændring af farver, relief, materialevalg eller en tilbagetrukket øvre etage. Overordnet bør der arbejdes videre med facader i teglsten, men udtrykket af dem kan varieres ved at åbne for flere farver tegl. Disse kan fastlægges specifikt i lokalplanen, således det undgås, at facader udføres i skrappe farver. I forbindelse med 1. etape af projektet ved Købmandsgården, blev der netop givet en dispensation til at anvende en anden farve end rød. Hvis der arbejdes med en tilbagetrukket øverste etage, kan andre facadematerialer på den del af facaden være med til at understøtte et varieret gadebillede. Bilag 2 viser en rød facade, selvom der er små bygningsfremspring ved kvistene, kan de røde facader i gaderummet få den til at virke monoton. I bilag 3 er der eksempler på, hvordan en facade kan brydes ved at bruge forskellige farver tegl, bygningsdetaljer eller andre farver tegl i det hele taget.

I godkendelserne af byggeprojekter i Støvring har der de seneste år været en tendens til, at fælles opholdsarealer er blevet nedprioriteret lidt, hvis der har været større private opholdsarealer. Den tendens forringer mulighederne for leg og ophold på terræn. Derfor vurderes det, at lokalplanen generelt skal sikre, at der tilvejebringes fælles opholdsarealer på terræn.

Anvendelsen bør fortsat fastlægges til centerformål med butikker, liberale erhverv og helårsboliger, samt en fastholdelse af, at stueetagen ikke må anvendes til boligformål, således der indrettes funktioner, der kan understøtte, at der er liv i gadebilledet.

Udover de overordnede retningslinjer for facadeudformning, vil lokalplanen skulle indeholde bestemmelser om skiltning, markiser, altaner, depoter, parkering m.v. Alle disse forhold håndteres i planlægningen.

Købmandsgården

Lokalplanen for Købmandsgården skal indeholde de samme retningslinjer som i resten af gadebilledet. Forvaltningen vurderer dog, at der kan arbejdes videre med op til 4 etager mod Borupsalle, som trappes ned i højde og etageantal, således overgangen mellem centerområdet og de rene boligområder bliver mindre markant. Projektudviklerne i området ønsker mulighed for, at bebyggelsen ud mod Borupsalle kan opføres i op til 6 etager.

Da lokalplanen blev optaget på prioriteringslisten blev det besluttet, at omdannelsen af købmandsgården skulle ske med respekt for bygningens karakteristiske bygningstræk. Derfor vil lokalplanen sikre, at købmandsgården bevares, dog med mulighed for, at den kan tilpasses de nye bygningsmæssige rammer den kommer til at ligge i.

I området står der en gammel og meget karakteristisk blodbøg, som ligenu er sikret gennem lokalplan 268. Der er billeder af blodbøgen i bilag 4, hvoraf det første er fra lokalplan 268. Forvaltningen vurderer, at blodbøgen skal sikres gennem den nye lokalplan også, idet den kan være med til at understrege et grønt element i området, og da den repræsenterer et link fra den tidligere anvendelse i området. Projektudvikler ønsker mulighed for at fjerne blodbøgen for at kunne udnytte grunden bedst muligt, og fordi de ikke mener den bidrager med værdi til området.

Ingen bemækninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om