Forvaltningen har kun haft få erfaringer med bygherrelokalplaner, hvor bygherre lader en ekstern rådgiver udarbejde udkast til lokalplan. Bygherre for Høje Støvring etape 3 havde tilbudt at udarbejde udkastet til lokalplanen, og det blev i forbindelse med prioriteringen af lokalplanen besluttet, at denne lokalplan som forsøg skulle udarbejdes som bygherrelokalplan. Dette blev valgt for at få mere erfaring med det og efterfølgende skulle processen evalueres for at beslutte om det var noget Rebild Kommune skulle gøre mere brug af.

Når bygherre tilbyder at udarbejde udkastet til lokalplanen, må forvaltningen ikke stille krav til hvilken rådgiver, som skal hjælpe med at udarbejdelsen. Det er alene bygherre som beslutter, hvilken rådgiver de vil have der skal hjælpe dem. Det kan derfor være meget forskelligt, hvilke konsulenter rådgiveren har valgt til at udarbejde udkastet til lokalplanen og det kan også være forskelligt, hvor meget kendskab de har til lovgivningen.

I forbindelse med lokalplanen for Høje Støvring etape 3 har det været ATRA arkitekter, som har udarbejdet et lokalplanudkast. Selvom det er en rådgiver, som udarbejder udkastet til lokalplanen, er det kun en mindre del af en lokalplanproces og det betyder at planlæggeren stadig har mange opgaver ved siden af. Derfor kræver det, at planlæggeren i forvaltningen har tid til at udføre disse opgaver.

Følgende opgaver skal stadig udføres af forvaltningen, når bygherres rådgiver skriver udkast til lokalplan:

-  Når der udarbejdes lokalplaner, inddrages de andre fagområder i forvaltningen og når det er en bygherrelokalplan skal informationerne videregives til rådgiveren.

-  Der skal afholdes internt opstartsmøde, hvor der bl.a. bliver drøftet, hvilke undersøgelser som skal foretages i forbindelse med lokalplanen.

-  Der skal ske en løbende dialog og videreformidling af informationer til rådgiver.

-  Når der er lavet et udkast til lokalplanen fra rådgiveren, skal dette læses og tilrettes.

-  Der skal evt. udarbejdes kommuneplantillæg.  

-  Der skal udarbejdelses miljøscreening. I denne plan resulterede miljøscreeningen i, at der skulle udarbejdes en miljøvurdering. Forvaltningen udarbejdede afgrænsningsnotat og sendte det til berørte myndigheder, mens rådgiver udarbejdede miljøvurderingen i samarbejde med forvaltningen.

-  Gennemlæsning af miljøvurdering, og afholde møder med interne og eksterne aktører omkring indholdet i den.

-  At sende udkast for lokalplan, kommuneplantillæg og miljøvurdering i Intern høring, hvor de forskellige faggrupper kommer med bemærkninger hertil.

-  Samle op på intern høring, samt orientere bygherre og rådgiver.

-  Tilretning af udkastet til lokalplanen efter intern høring, og klargøre til politisk dagsorden med dagsordenspunkt og bilag.

-  Sende forslag til lokalplan, kommuneplantillæg mv. i offentlig høring – annonce og høringsbreve til naboer og berørte parter.

-  Modtage og kvitterer for indsigelser, samt svare på spørgsmål fra borgere.

-  Behandling af indsigelser, og dialog med bygherre og rådgiver omkring indsigelser.

-  I denne plan er der udarbejdet en miljørapport og derfor skulle der udarbejdes en sammenfattende redegørelse efter høringsperioden. Forvatningen gennemlæste og foreslog tilretninger til den sammenfattende redegørelse.

-  Klargøringen til politisk dagsorden, dagsordenspunkt og bilag.

-  Offentliggørelse af vedtaget lokalplan, kommuneplan osv. – annonce og breve til ejer og dem der er kommet med indsigelser.

Erfaringen fra arbejdet med lokalplanen på Høje Støvring etape 3 har vist, at processen ikke går hurtigere af at der er en rådgiver, som udarbejder udkastet til lokalplanen, da det stadig er den samme proces, og udarbejdelsen af lokalplanen er en mindre del i lokalplanprocessen.

Hvis det er bygherre der står for udarbejdelsen af lokalplanforslaget, kræver det stadig, at planlæggeren har tid til de andre elementer i lokalplanprocessen. Det vurderes ikke, at lokalplanprocessen vil gå hurtigere af, at bygherre skriver udkastet. Det vurderes i nogle tilfælde at det vil gå hurtigere, at udarbejdelsen af udkastet til lokalplanen foregår i forvaltningen end at skulle videreformidle oplysninger og rettelser til rådgiveren. Samtidig vil planlæggeren have et bedre overblik over udkastet til lokalplanen, og hvordan den er opbygget. Det kan være sværere at gennemskue mangler i udkastet, når det ikke er planlæggeren, som selv har udarbejdet det.

Planteamet har en del procedure, arbejdsgange og skabeloner, som en ekstern rådgiver ikke har kendskab til, og det kan dermed give ekstra arbejde for planlæggeren, som er tilknyttet sagen, at skulle videregive eller stå for de processer, arbejdsgange og skabeloner.

Der skal gøres opmærksom på, at en ekstern rådgiver, som er ansat af bygherren, i højere grad vil varetage bygherrens interesser, hvor det er kommunens interesser der varetages, hvis det er forvaltningen, der selv skriver lokalplan. Det har i konkrete tilfælde resulteret i et øget antal møder omkring indholdet i lokalplanen, da planteamet ikke var enige i nogle af formuleringerne i udkastet til lokalplanen.

Forvaltningen har tidligere ansat en konsulent fra et konsulentfirma til at udarbejde lokalplaner for Rebild Kommune. Her skal der dog gøres opmærksom på, at der er stor forskel på, om det er bygherre, som ansætter en rådgiver, eller om det er forvaltningen som ansætter en rådgiver til at udarbejde udkastet til lokalplanen. Forvaltningen kan sætte krav til en rådgiver, som forvaltningen ansætter. Det kan forvaltningen ikke til en rådgiver, som bygherre har ansat, da forvaltningen ikke må anbefale eller vejlede i forhold til valg af rådgivere.

Konklusionen af forløbet er, at planteamet vurderer, at der ikke spares tid ved bygherrelokalplaner, da udarbejdelsen af udkastet til lokalplaner kun er en mindre del af lokalplanprocessen. Det vurderes desuden, at en bygherrelokalplan vil kræve samme mængde ressourser eller i nogle tilfælde flere ressourser, som hvis lokalplanen blev udarbejdet af forvaltningen. Samtidig kan det give flere udfordringer ved at have en ekstern rådgiver til at skrive udkastet til lokalplanen, da rådgiveren er ansat af bygherre og varetager dennes interesser.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget tager orienteringen til efterretning.

Erhvervsområde i Suldrup

På Teknik og Miljøudvalgsmødet den 23. september 2020 blev det besluttet, at der skal planlægges for et nyt erhvervsområde i Suldrup, som er ejet af Rebild Kommune.

Kommuneplanens rammer indeholder i forvejen et erhvervsareal i Suldrup med en restrummelighed på 1,4 ha. Den restrummelighed blev det ved udvalgsmødet besluttet at flytte til det kommunalt ejede areal. Det blev dengang i behandlingen af sagen oplyst, at det allerede rammelagt areal var ca. 1,8 ha og ikke 1,4 ha, som det er helt korrekt. Der skal derfor tages stilling til størrelsen på det nye erhvervsområde i Suldrup.

Forvaltningen vurderer, at det giver den bedste udnyttelse og afslutning af erhvervsområdet at udlægge 1,8 ha. Det vil også være muligt at udlægge de 1,4 ha som er i restrummeligheden og senere udvide området, hvis det besluttes. Ud fra hastigheden for udnyttelsen af erhvervsområdet på Skelhøjsvej vurderes det, at 1,4 ha også vil være tilstrækkelig i mange år fremover.

Forvaltningen anbefaler imidlertid, at der udlægges 1,8 ha erhvervsareal i Suldrup, da dette giver den bedste afslutning på området, og at erhvervsarealet ved Støvring Syd reduceres med 0,4 ha.

Omplaceringen af arealer i Nørager

Lokalplanen for udvidelse Nørager Mejeri blev den 4. november 2020 prioriteret til udarbejdelse, men planlægningen kræver, at erhvervsområdet udvides, da det ikke er omfattet af kommuneplanens rammer.

Byzonebyerne er gennemgået for at vurdere om der er erhvervsareal, der kan flyttes til Støvring. I den forbindelse blev det vurderet, der var tre erhvervsarealer der kunne flyttes. Disse arealer er imidlertid nødvendige for at kunne planlægge for udvidelsen af mejeriet.

Rebild Kommune ejer et areal ved Grynderupvejen. Det er vurderet, at ca. 2,5 ha af denne matrikel kan flyttes. Det vil stadig efterlade én erhvervsgrund på Grynderupvejen.

På Holmsvej er det vurderet, at der kan flyttes to områder. Ét område på ca. 0,6 og ét område på ca. 1 ha. Der vil fortsat være mulighed for at udstykke grunde på Holmsvej, da hele arealet ikke flyttes. Begge arealer ejes af Rebild Kommune.

Forvaltningen anbefaler, at de forslåede arealer på Grynderupvejen og Holmsvej (se bilag) i forbindelse med Kommuneplan 2021 flyttes for at give mulighed for udvidelsen af Nørager Mejeri.

Grævlingen etape 2

Sent i kommuneplanprocessen er der indkommet et forslag om udvidelsen af Grævlingen etape 2 i Støvring Ådale. Grævlingen etape 2 ejes af Rebild Kommune samt en privat lodsejer. Den private lodsejer har anmodet om, at rammeområdet udvides mod øst. Det drejer sig om ca. 4.000 m², som i dag er udpeget som lavbundsareal og større sammenhængende landskab. Udvidelsen kan påvirke opfattelsen af byens afgrænsning mod det åbne land.

Forvaltningen anbefaler at der foretages en vurdering af, om lavbundsarealet kan begrænses – mod udlæg af erstatningsareal – og om udvidelsen er forenelig med landskabsinteresserne. Hvis lavbundsarealet kan begrænses og udvidelsen er forenelig med landskabsinteresserne, anbefales udvidelsen udlagt i Kommuneplan 2021 mod udtagning af et tilsvarende areal i det nye udlæg i Støvring, således vi ikke udlægger mere areal end det beregnede behov tilsiger.

Udlæg af arealer der udtages fra Haren

I november 2019 vedtog byrådet lokalplan nr. 321 - Boligområde ved Haren og i den forbindelse blev der søgt om ophævelse af åbeskyttelseslinjen. Den 2. oktober 2020 blev der givet et delvis afslag på ophævelsen. Det betyder, at arealet ikke kan udnyttes til boligbebyggelse, hvorved boligramme 09.B21 kan reduceres med ca. 2,6 ha, som vist på kortbilag. Reduktionen foretages i Kommuneplan 2021, og giver mulighed for at udlægge boligareal andre steder.

Omplacering af areal i Suldrup

I opgørelsen af restrummeligheden til boligformål er der fundet en restrummelighed i Suldrup på ca. 5,3 ha, hvis man sammenligner det med det forventet behov på 4,1 ha, så er der 1,2 ha mere end forventede behov i den kommende planperiode. I Suldrup er der dog den seneste tid sket en positiv udvikling, og der er kun få grunde tilbage både i den kommunale og private udstykning. Den udvikling er ikke afspejlet i restrummeligheden, da mange af disse grunde ikke var bebygget, da opgørelsen blev lavet. Derfor kan det risikeres, at der indenfor en relativ kort periode kan mangle grunde i Suldrup.

I forbindelse med revisionen af kommuneplanen har Suldrup lokalråd indsendt et forslag om et nyt boligområde i forlængelse af Humlebien. Arealet ligger hensigtsmæssigt i forhold til at sikre sammenhæng og naturlig afrunding af byen.

Der er et rammelagt areal på ca. 2,4 ha i den østlige del af byen ved Aarestrupvej, som ikke er udnyttet. Arealet er meget vådt, og kan være svært at udnytte.

Forvaltningen anbefaler, at arealet ved Aarestrupvej flyttes til Humlebien for at støtte op om lokalrådets forslag. Det anbefales desuden, at arealet udvides med ca. 1,3 ha for at imødekomme den stigende efterspørgsel, der opleves i Suldrup. Arealet på 1,3 ha tages fra reduktionen af boligområdet ved Haren.

Guldbæk

I forbindelse med helhedsplanen for Guldbæk blev der peget på at udvikle et areal, der ligger på vestsiden af Guldbækvej. Ejer af det areal har ikke på nuværende tidspunkt taget initiativ til at udvikle arealet, som ligger tæt på hans gård og derfor kan være uhensigtsmæssigt for ham at udvikle til boligformål, så længe han driver gården. Oprindeligt ønskede ejer at starte udviklingen fra Skodshøj. Samtidig er der indkommet forslag om to andre arealer – ét ved Øster Hornumvej, som ligger uhensigtsmæssigt i forhold til landsbyafgrænsningen, hvorved forvaltningen ikke er gået videre med det areal, samt ét mellem Guldbækvej og Ærtebjergvej.

Arealet mellem Guldbæk og Ærtebjergvej ligger hensigtsmæssigt i forhold til at udvikle landsbyen efter ”indefra og ud-princippet”. Der er dog væsentlige landskabsinteresser og et meget skrånende terræn i området, som skal kunne honoreres i en evt. lokalplanlægning. Der skal også reserveres plads til håndtering af overfladevand, hvilket kan blive en udfordring pga. terrænforholdene. Det er således en planlægning, der i høj grad skal sikre, at byudviklingen integreres med landskabshensynene. Guldbæk er udfordret på trafiksikkerhed pga. manglende fortove og stier, og ved en yderligere udbygning af landsbyen, vil det behov blive større. Det vil dog være et behov, der kan blive større uanset, hvor der udvikles i tilknytning til Guldbæk.

Forvaltningen anbefaler, at arealet indgår i forslaget til Kommuneplan 2021 som et nyt areal i stedet for arealet, der blev udlagt i forbindelse med helhedsplanen.

Nyt boligområde i Nørager

I Nørager er der indkommet et forslag om at byudvikle et areal på ca. 1,3 ha i den østlige del af byen, på et areal, der anvendes til gartneri. Arealet er kortlagt som forurenet til vidensniveau 1, så der kan blive stillet krav til, hvordan jorden skal håndteres inden den anvendes til boligformål. Der kan blive stillet krav til krydsningsforanstaltninger på Bredgade, som er en statsvej. Arealet ligger indenfor et nyberegnet indvindingsområde, hvilket vil medføre krav til bebyggelse og håndtering af overfladevand. Derudover er der en beskyttelseslinje omkring et fortidsminde omkring et voldsted, som ligger i sammenhæng til en beskyttet mose (udenfor lokalplanområdet). Det vil naturligt være der overfladevand strømmer til. Håndtering af overfladevand vil være væsentligt i lokalplanen. Ligesom der vil være dialog med Vejdirektoratet om Bredgade. Det vurderes at være hensyn, der kan varetages i lokalplanlægningen.

Forvaltningen anbefaler, at arealet indgår i forslaget til Kommuneplan 2021 som et nyt areal, for at supplere boligudviklingsmulighederne i Nørager. Arealet på 1,3 ha tages fra reduktionen af boligområdet ved Haren.

Nyt boligområde i Øster Hornum

Sent i kommuneplanprocessen er der indkommet et forslag om at udlægge et areal til boliger i den vestlige del af Øster Hornum. Det drejer sig om et areal på ca. 0,7 ha, hvorpå det tidligere frysehus er beliggende (se kort). Grunden ligger i et nitratfølsomt indvindingsopland og i OSD-område. Derudover er der nogle landskabsinteresser i området i form af større sammenhængende landskab og udsigt til Frendrup Nihøje. Derudover ligger arealet indenfor en kirkebeskyttelseszone i form af aftalekirke omkring Øster Hornum Kirke. Det er alle udpegninger, som bør kunne håndteres i forbindelse med en lokalplanlægning, således der tages de fornødne hensyn, samtidig med, at området kan udnyttes til boligudvikling.

Forvaltningen anbefaler imidlertid, at arealet ikke udlægges i denne kommuneplan, da der udlægges et areal i forbindelse med Cirkelslaget, og da der arbejdes på en lokalplan ved Wilhelms Allé. Disse arealer vurderes at kunne efterkomme behovet for nye boliger i kommuneplanperioden. Da der prioriteres udlæg af arealer i andre byzonebyer også, er der ikke tilstrækkeligt areal på baggrund af det beregnede behov, til også at udlægge dette areal på 0,7 ha.

Reduktion af store husdyrbrug indenfor de fremtidige vandindvindingsboringer

BNBO omkring drikkevandsboring er det eneste hensyn til grundvand, der er lagt ind i udpegningen til store husdyrbrug. Ved Hæsum og Skørping har henholdsvis Støvring og Skørping vandværk planer om at indvinde drikkevand. Når indvindingen etableres, vil de to boringer formentlig blive de vigtigste boringer for drikkevandsforsyningen for de to vandværker. Boringen i Hæsum skal supplere de øvrige boringer omkring Støvring, bl.a. i den sydlige del af Støvring, som udlægges til byudvikling. Da indvindingen ikke er påbegyndt, findes der ikke allerede i dag BNBO omkring boringerne.

Derfor anbefaler forvaltningen, at udpegningen for store husdyrbrug reduceres, så der udtages et areal med en radius på 300 m omkring de fremtidige boringer, hvilket formentlig vil komme til at svare til det fremtidige BNBO. Dette anbefales, da der ikke er mulighed for at lægge vægt på hensynet til drikkevandsforsyning i behandlingen af godkendelser til husdyrbrug. Derfor vurderer forvaltningen, at den eneste mulighed for at vægte hensynet til de fremtidige boringer, er at udtage 300 m-zonerne af udpegningerne til store husdyrbrug.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler:

• Støvring: at boligramme 09.B21 reduceres med 2,6 ha
• Støvring: at udvidelsen ved Grævlingen etape 2 udlægges i Kommuneplan 2021, hvis lavbundsarealet kan begrænses og udvidelsen er forenelig med landskabsinteresserne
• Suldrup: at det nye erhvervsareal fastlægges til 1,8 ha og at erhvervsarealet ved Støvring Syd reduceres med 0,4 ha
• Suldrup: at arealet på matr.nr. 7ai Suldrup By, Suldrup flyttes til matr.nr. 7hl Suldrup By, Suldrup
• Suldrup: at det nye areal på matr.nr. 7hl Suldrup By, Suldrup udvides med 1,3 ha
• Nørager: at at de forslåede arealer på matr.nr. 1vk, 4f og 4bd flyttes til matr.nr 4a
• Nørager: at der udlægges 1,3 ha ny boligareal ved det gamle gartneri
• Guldbæk: at arealet på matr.nr. 6g Guldbæk By, Guldbæk indgår i forslaget til Kommuneplan 2021, som et nyt areal i stedet for arealet på matr.nr. 6a Guldbæk By, Guldbæk
• At udpegningen for store husdyrbrug reduceres med en radius på 300 m omkring de fremtidige boringer ved Hæsum og Skørping.