I forbindelse med godkendelse af skema A for etape 2 af det almene boligprojekt på Sygehusgrunden i Terndrup besluttede byrådet den 12. oktober 2023, at forvaltningen skulle undersøge muligheden for en alternativ vejføring af projektet efter bekymring fra beboere i første etape af byggeriet. Bekymringen går på at få mere færdsel forbi deres boliger. Forvaltningen har genbesøgt vejføringen af boligprojektet og ser 3 mulige scenarier for, hvordan området kan vejbetjenes. Scenarierne har forskellige konsekvenser for projektet, som udfoldes i det efterfølgende.

I bilag 1 kan ses et oversigtskort over placering af etape 1 og 2. Første etape af boligprojektet rummer 18 boliger, der stod færdige i sommeren 2020. Anden etape planlægges til at rumme 14 boliger, der opføres som en videreførelse af det eksisterende byggeri fra første etape. Når projektet på anden etape står færdigt, lægges de sammen til en samlet afdeling hos boligselskabet.

Nedenstående 3 scenarier er fremlagt for Nørresundby Boligselskab, der er bygherre og ejer af den eksisterende etape. Boligselskabet har kommenteret på scenarierne i notatet i bilag 2 og anbefaler scenarie 1.

Scenarie 1: Fastholde projekt

Et scenarie er at fastholde den vejføring, der indgår i det fremlagte projekt ved skema A. Projektet kan ses i bilag 3. Ved dette scenarie vil både første og anden etape af boligprojektet vejføres af samme vejadgang. Trafikalt vurderes der ikke at være udfordringer ved, at i alt 32 boliger vejbetjenes af samme boligvej. En fastholdelse af nuværende vejføring vil friholde den stiforbindelse, der etableres gennem området fra Hadsundvej til Mølleskoven mod vest. Det vil dog ikke imødekomme de bekymringer, som udtrykkes af beboere i den eksisterende del.

Vejføringen, som den fremgår af det nuværende projekt, vil kræve mindst nyt anlæg af vej, og der vil være færrest mulige boliger, der placeres direkte ud til vejen. Det vil også være den løsning, som skaber størst sammenhæng i det samlede projekt mellem de to etaper. Trafikalt vurderes scenarie 1 ikke at være et problem for afviklingen af trafikken i området eller for trafiksikkerheden.

Scenarie 2: Vejadgang fra Krogsholmvej

En anden mulighed er at vejbetjene den anden etape ad Krogsholmvej, der ligger syd for området, se placering på bilag 1. Krogsholmvej er en privat fællesvej til de boliger, der ligger syd for sygehusgrunden. Vejadgang fra Krogsholmvej er i strid med den gældende lokalplan for området og vil derfor kræve ny lokalplanlægning. Dette vil medføre en tidsmæssig forskydning i realisering af projektet, indtil ny lokalplan er vedtaget.

Da Krogsholmvej er en privat fællesvej, vil en forudsætning for at kunne få vejadgang herfra være, at der kan opnås enighed med vejejeren om en aftale om brugsret og drift af vejen. Der kan være behov for, at vejen opgraderes, når den skal betjene flere beboere samt mere renovation. Der kan her forventes anlægsudgifter til opgradering af vejadgangen samt ekstra driftsudgifter for boligafdelingen som bidrag til drift af Krogsholmvej.

Hvis adskillelsen mellem de to etaper fastholdes, så vejen ikke bliver gennemgående mellem etape 1 og 2, vil der være behov for at anlægge vendeplads for enden af vejen i etape 2. Det øgede vejanlæg vil kræve mere areal og vil derfor betyde, at der enten reduceres i parkering, fælles opholdsarealer eller antallet af boliger i området, som påvirker kvaliteten af projektet eller projektets samlede økonomi. Hvis vejen laves gennemgående mellem de to etaper, kan vendepladsen undværes, men da forventes gevinsten ved at lave endnu en vejadgang mod syd at være begrænset for de eksisterende boliger i etape 1.

Trafikalt vurderes scenarie 2 ikke at være et problem for afviklingen af trafikken i området eller for trafiksikkerheden.

Scenarie 3: Vejadgang fra Hadsundvej

Lokalplanen for området giver mulighed for at anlægge endnu en vejadgang til området fra Hadsundvej, se placering på bilag 1. En vejadgang på denne placering vil øge antallet af tilslutninger til Hadsundvej, hvilket nedsætter trafiksikkerheden på vejen. Derudover vil det skabe et firbenet kryds med Østermarksvej, som også kan have negativ virkning på både trafiksikkerhed og trafikafvikling.

Mellem Hadsundvej og projektområdet er der et terrænspring, hvor vejen ligger højere end grunden, der bygges på. En vejadgang fra Hadsundvej vil derfor også kræve en større terrænregulering til at hæve vejen mod tilslutningspunktet. Placeringen af vejadgangen vil desuden skære tværs gennem projektet, hvor der i nuværende projekt er placeret boliger. En vejadgang på denne placering vil beslaglægge meget areal til vej og vendeplads og forventes derfor både at reducere i opholdsareal og antallet af boliger i området.

En vejadgang fra denne placering vil koste mere vejanlæg og flere drifts- og vedligeholdelsesudgifter for den samlede afdeling, og den vil være en barriere for sammenhængen i området. Flere beboere vil bo direkte ud til vejen, og vejføringen vil reducere mængden af opholdsareal og boliger i afdelingen. Forvaltningen kan derfor ikke anbefale at arbejde videre med denne vejføring.

Forvaltningens anbefaling

Forvaltningen vurderer, at scenarie 1, hvor den eksisterende vejadgang videreføres til etape 2, er det eneste scenarie, hvor det både er muligt at opretholde et projekt med 14 boliger og den mængde opholdsarealer og parkering, som kræves i gældende lokalplan. Ved denne vejføring vil der være færrest boliger, der placeres i direkte tilknytning til vejen i området. Det kan ikke udelukkes, at en tidsmæssig forskydning i projektet kan have økonomisk betydning for realisering af projektet, som det fremgår af økonomiafsnittet nedenfor. Forvaltningen anbefaler derfor at fastholde vejadgangen som fremlagt ved skema A.

Forvaltningen indstiller til Økonomiudvalget at der arbejdes videre med vejføring i scenarie 1, hvor den foreslåede vejadgang fastholdes.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. december 2023, pkt. 202:

Indstilles godkendt.

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget

Anlæg af vej har en miljømæssig påvirkning i både anlæg af asfalt og efterfølgende vedligehold og drift af vejstrækningen. Vejføringen i scenarie 1 kræver det samlet set mindste vejanlæg, og vil derfor have mindst påvirkning på den miljømæssige bæredygtighed, og scenarie 3 vil have størst påvirkning, da den kræver størst anlæg af ny vej.

Som det fremgår af økonomiafsnittet nedenfor, kan projektøkonomien stige, hvis projektet forskydes tidsmæssigt. Det vil have en negativ bæredygtig indvirkning på den sociale bæredygtighed, fordi det medfører en stigning i huslejen.

Vejføringen i scenarie 1 vil påvirke de berørte beboere i etape 1, som med denne vejføring betyder, at flere biler kan passere deres boliger. Ved de øvrige alternativer, vil det i stedet være boligerne nærmest vejadgangen i etape 2, der påvirkes af forbikørende og aktivitet på vejen.

Ejere af ejendommene skal underskrive en fraskrivelseserklæring. Erklæringen skal være underskrevet og tinglyst inden vedtagelse af lokalplanen. Det betyder, at Rebild Kommune ikke kan blive påkrævet at overtage ejendommene, når de overføres til byzone.

Beskrivelse af lokalplanforslag

Teknik- og Miljøudvalget prioriterede planlægning og godkendte belyst projekt d. 16. august 2023 for boligområde ved Grævlingen etape 2. Beslutning for godkendelsen af det belyste projekt betød, at udstykningsplanen skulle tilrettes, så stiforbindelse og opholdsarealer blev rykket mod syd.

Planområdet udgør et areal på ca. 3,7 ha og er beliggende i den nordøstlige del af Støvring i direkte forlængelse af Støvring by øst for jernbanen. Planområdet er bynært og stationsnært, og området grænser mod øst op til de nærrekreative arealer ved Lindenborg Ådal. Lokalplanområdet er en del af det større sammenhængende byudviklingsområde Støvring Ådale. Lokalplanområdet er omgivet af nyere boligområder i Støvring Ådale. Oversigtskort ses af bilag 1.

Udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 12 kan ses i bilag 2 og udkast til forslag til lokalplan nr. 362 kan ses i bilag 3. Planerne kan også findes i digital version via links nedenfor:

Udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 12

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=75

Udkast til forslag til lokalplan nr. 362

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=483

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for, at området kan anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Ønsket om at udstykke området til boligparceller er i tråd med intentionerne og den fastlagte struktur i "Dispositionsplan for Støvring Ådale", vedtaget i 2005. Med denne lokalplan inddrages dog et mindre areal mod øst til regnvandshåndtering og fælles opholdsareal. Der er i planen særligt fokus på at sikre, at det nye boligområde indpasses i det særlige ådalslandskab, som boligområdet grænser op til. Herunder at fastholde oplevelsen af, at boligområdet fremstår som en hævet "ø" omgivet af grønne kiler, der integrerer det omkringliggende store ådalslandskab med bylandskabet. Desuden er der i planen lagt vægt på at sikre en tværgående stiforbindelse, der skaber en sammenhæng med eksisterende boligområder og de nærrekreative arealer og kig til ådalslandskabet mod øst.

Lokalplanområdet opdeles i delområde 1 og 2. Delområde 1 skal anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse med et centralt placeret nærkreativt udendørs fælles opholdsareal, mens delområde 2 skal anvendes til udendørs fælles opholdsareal og anlæg til håndtering af overfladevand fra lokalplanområdet.

I lokalplanen har der været fokus på at sikre indpasning af ny bebyggelse i landskabet. Lokalplanen stiller krav til maks. etageantal, maks. bygningshøjde, materialer og farver. I september 2022 besluttede Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget bl.a. at der udarbejdes et kommuneplantillæg, der ændrer etageantallet til højst 2 etager. Bebyggelse i op til 2 etager afviger fra principperne i dispositionsplanen for Støvring Ådale, hvoraf det fremgår, at bebyggelsen skal nedtrappes mod øst. Flere af boliggrundende fremstår med kuperet terræn, hvor flere grunde har et terrænspring på op til 3 m. For at bevare stedets særlige landskabstræk, skal terrænregulering begrænses. Lokalplanen regulerer bestemmelser omkring at bebyggelsen kan opføres i forskudte planer, da det kan være nødvendigt at indpasse bebyggelsen i terrænet. Lokalplanen regulerer ligeledes at bebyggelse, der opføres i forskudte planer, må fremstå i op til 2 etager mod det lavest liggende terræn.

Dele af planområdet ligger indenfor kommuneplanens udpegning af lavbundsarealer. Ved lokalplanens udarbejdelse er der igangværende undersøgelser om det konkrete vådområdeprojekt Skiveren, som Aalborg Kommune aktuelt arbejder på. Lokalplanområdet indgår ikke i projektområdet. Realisering af lokalplanen forventes ikke at hindre, at vådområdeprojektet kan realiseres.

Ved lokalplanens udarbejdelse er der, jf. matrikelkortet, udlagt privat fællesvej på matr. nr. 5b og matr. nr. 10ap begge Støvring By, Buderup. Vejen på matr. nr. 5b findes ikke i marken, og vejen på matr. nr. 10ap er ikke brug som vej. Der må ikke opføres bebyggelse på vejarealer, hvorfor det er nødvendigt, at vejen slettes i matrikelkortet for, at lokalplanen kan realiseres.

Beskrivelse af kommuneplantillæg

Projektet er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2021 med hensyn til afgrænsning, opholdsarealer og etageantal. Derfor er der gennemført en forudgående offentlighed fra den 18.09.2023 til 02.10.2023 og udarbejdet et tillæg til kommuneplanen.

I den forudgående offentlighed indkom der 4 høringssvar, som omhandler:

• At der skal bevares større afstand mellem Grævlingen etape 1 og 2 for at bibeholde naturskønhed og grønne kiler, som var en del af dispositionsplanen.
• Sætte begrænsning for etageantallet, så der kun gives mulighed for én etage, hvorved der sikres mest muligt udsyn for flest mulige matrikler i hele Støvring Ådale. Samtidig er der bekymring for indbliksgener, hvis der gives mulighed for 2 etager.
• For at området giver et sammenhængende helhedsindtryk bør der i planlægningen tages hensyn til byggestil og arkitektur for de nærliggende boligområder ved Grævlingen.
• at der ikke må bebygges på naturarealer såsom §3 overdrev eller eng. De bør heller ikke indgå i friarealer eller klimatilpasningsarealer.

Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 5.

Høringssvarene har ikke givet anledning til ændringer af kommuneplantillæg nr. 12.

Ved kommuneplantillægget sker der mindre justeringer af rammerne 09.B20, 09.B11 og 09.R2. Udover justeringerne ændres der i rammebestemmelserne for boligramme 09.B20. Den specifikke anvendelse ændres, så der kun gives lov til åben-lav bebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent ændres til 30% af den enkelte grund. Etageantallet ændres til 2 etager. Ved opholds- og friarealer fastholdes rammebestemmelsen om private opholdsarealer, men rammebestemmelsen om fælles opholdsarealer ændres til 10% af lokalplanområdet, hvor 3% er centralt placeret.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler:

at forslag til tillæg nr. 12 til kommuneplan 2021 sendes i offentlig høring i 8 uger

at forslag til lokalplan nr. 362 sendes i offentlig høring i 8 uger

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. december 2023, pkt. 199:

Indstilles godkendt.

Flemming Larsen stemte imod, idet han ikke ønsker realisering af lokalplan.

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, byrådet

Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Idet området ikke tidligere er bebygget, skabes indirekte en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO2 neutralt.

Gennem lokalplanen er der sikres fælles opholdsarealer og adgang til naturen, hvilket har en positiv påvirkning på den sociale bæredygtighed. Den miljømæssige bæredygtighed understøttes ved, at løsninger for klimatilpasning er indtænkt i området, hvilket er med til at gøre området klimarobust i fremtiden. Derudover er der sikret hensyn til det omkringliggende landskab ved, at bebyggelsen er indtænkt deri med hensyn til eksisterende natur.