Med henblik på at efterkomme efterspørgslen på erhvervsgrunde i Rebild Kommune foreslår forvaltningen, at der ændres i de generelle salgsbetingelser.
Byggepligt:
Rebild Kommune har et antal erhvervsgrunde, hvor den byggepligt, som er tinglyst på ejendommen, ikke er opfyldt, bilag 1.
Byggepligten gælder som udgangspunkt indenfor 2 år, men er i et enkelt tilfælde aftalt til at være inden for 3 år. Den tinglyste deklaration har følgende ordlyd i forhold til byggepligten (uddrag): ”Den køber, som Rebild Kommune overdrager en parcel, forpligter sig til inden 2 år fra overtagelsesdatoen at opføre og færdigmelde bebyggelse på parcellen i overensstemmelse med gældende lokalplanbestemmelser for området.” Den fulde ordlyd fremgår af bilag 2.
Samtidig med, at et antal erhvervsgrunde henstår som ubebyggede og uvirksomme i forhold til deres formål, oplever Rebild Kommune, at der er efterspørgsel på erhvervsgrunde, som det kan være svært at imødekomme. I visse tilfælde retter de interesserede købere direkte henvendelse til ejerne af de ubebyggede grunde og opnår en aftale om køb. Men i de fleste tilfælde oplever de interesserede købere, at ejerne af de ubebyggede ikke vil sælge. Det kan skyldes, at ejerne af de ubebyggede grunde, kun kan sælge grunden ubebygget med Rebild Kommunes godkendelse og kun til den pris, som grunden er købt til, eller at ejerne af strategiske grunde afventer et mere gunstigt tidspunkt at opføre et byggeri.
Der er stor forskel på, hvor lang tid grundene har været ubebyggede. Det varierer således fra perioden 2007 til 2021. Der er ligeledes stor forskel på, hvor stor interesse, der er for erhvervsgrundene i tilfælde af generel tilbageskødning og salg til ny køber. Størst efterspørgsel og interesse har der været omkring grundene i Støvring, mens der f.eks. i Terndrup aktuelt er en konkret interesse for at købe en ubebygget grund, som tidligere er solgt, men hvor byggepligten ikke er overholdt. Rebild Kommune har i denne sag iværksat krav om tilbageskødning.
En praksis med generel tilbageskødning af alle ubebyggede grunde til Rebild Kommune, når fristen for byggepligten er indtrådt, anses for uhensigtsmæssig - primært af likviditetsmæssige årsager - idet det kan forventes, at de mindre attraktive grunde vil have en betydelig liggetid efter tilbageskødning, og derfor vil kunne udgøre en likviditetsmæssig belastning for kommunen.
Dispensation fra byggepligt:
Rebild Kommune modtager anmodninger om dispensation for byggepligten på enkelte grunde, hvor fristen for byggepligten er ved at udløbe. Der gives normalvis dispensation for byggepligten, idet der ikke er konkret anledning til at iværksætte tilbageskødning.
Økonomiudvalget har d. 18. januar 2023 godkendt de generelle salgsbetingelser for erhvervsjord, hvori den toårige byggepligt indgår.
Økonomiudvalget besluttede d. 19. april 2023, at Borgmester og Kommunaldirektør er bemyndiget til at meddele dispensation for byggepligten. Denne adgang ønskes præciseret, således at Borgmesteren bemyndiges til, i særlige tilfælde, hvor det for købsaftalen indgåelse anses for nødvendigt, og hvor det med sikkerhed er i Rebild Kommunes saglige interesse, at aftale en treårig byggepligt.
De ubebyggede erhvervsgrunde kan således opdeles i 2 kategorier:
1) De grunde, hvor byggepligten udløber om kort tid eller er udløbet af nyere dato, og hvor ejeren forholder sig aktivt hertil, ved enten at søge byggetilladelse eller ved at søge dispensation med henblik på at søge byggetilladelse.
2) De grunde, hvor byggepligten har været udløbet igennem en længere periode, og hvor ejeren forholder sig passivt hertil.
Forslag til model for tilbageskødning:
Forvaltningen skal med udgangspunkt i de ovenfornævnte to situationer foreslå følgende model for tilbageskødning:
Rebild Kommune vil meddele ejerne af de ubebyggede grunde:
- At der, efter ansøgning, kan gives dispensation for den toårige byggepligt på ét år, hvis der er ansøgt inden udløbet af den toårige frist. Dette forudsat, at ejeren godtgør og indestår for, at et byggeri i overensstemmelse med den gældende lokalplan er færdigmeldt inden tre år fra overtagelsen af grunden.
- At ejere - hvis byggepligt kan overholdes ved sammatrikulering med en bebygget erhvervsgrund - og ejeren derved har mulighed for at opfylde sin byggepligt, som udgangspunkt ikke kan påregne dispensation for den toårige byggepligt, med mindre at helt særlige forhold gør sig gældende. Dette vil være konkrete omstændigheder, som godtgør, at en dispensation fra byggepligten, for Rebild Kommune samlet set er den bedste løsning, ud fra et ønske om at fastholde virksomhedens nuværende placering og mulighederne for udvikling. Herved vil Rebild Forsyning kunne kræve kloakbidrag for det fulde areal. Denne meromkostning er Rebild Kommune uvedkommende.
- At ejere af ubebyggede grunde - hvor fristen for byggepligt og evt. dispensation er overskredet - varsles om, at deres grunde efter to måneder vil blive udbudt til betinget salg på Rebild Kommunes salgsportal "www.mangegodegrunde.dk", og i takt med, at der indgås betingede købsaftaler, vil grundene blive krævet tilbageskødet. Om nødvendigt ved Fogedrettens foranstaltning.
Forslaget om betinget videresalg af de ubebyggede grunde gælder alene for de tilfælde, hvor såvel byggepligt som evt. dispensation er overskredet, jf. ovenfor beskrevet som situation 2.
Ligebehandling af ejere:
Ovenstående model vil opfylde lighedsgrundsætningen, idet alle ejere af de ubebyggede grunde behandles ens i forhold til håndhævelse af byggepligten. Rebild Kommune fortsætter en ensartet praksis for dispensation for byggepligten, og Rebild Kommune kræver kun de ubebyggede grunde tilbageskødet, når er foreligger en underskrevet betinget købsaftale.
Ved salg af de ubebyggede grunde har Rebild Kommune pligt til at iagttage, at salget sker til markedspris. Det betyder, at der skal fastsættes nye mindstepriser på alle de erhvervsgrunde, som Rebild Kommune udbyder til betinget salg. Det forventes i den anledning, at salgspriserne i visse situationer vil overstige prisen for tilbageskødning, og det forventes navnlig på de mest attraktive grunde, at en vis avance vil kunne komme Rebild Kommune til gode.
Der vil kunne rejses et spørgsmål om, hvorvidt en ejer af en ubebygget grund kan imødegå en tilbageskødning ved at indsende en ansøgning om byggetilladelse, når der kræves tilbageskødning. Til dette bemærker forvaltningen, at betingelserne for tilbageskødning er til stede, når fristen er overskredet, og et byggeri ikke er færdigmeldt. At ejeren indsender en ansøgning om byggetilladelse, vil således ikke ændre på, at betingelserne for tilbageskødning til Rebild Kommune er indtrådt i det øjeblik, at fristen overskrides, uden et byggeri er færdigmeldt.
Rebild Kommune skal ligeledes være opmærksom på og imødegå omgåelseshensigter i forbindelse ønsker om frivilligt videresalg, forinden en varslet tilbageskødning, når der handles mellem nærtstående eller interesseforbundne parter.
Udskriv
Læs højt