Ingen 

Arealet ligger ca. i kote 8,5. Grundejer mener ikke, at området er for fugtigt til at bebygge. I ansøgningen fremføres det, at Rebild Forsyning foreslår, at der fastsættes en gulvkote på ca. kote 9,5 for at spildevand kan ledes væk. Det vil betyde, at terrænet skal hæves ca. 1 m. Alternativt skal der etableres en pumpestation, som pumper kloakvandet væk fra de 3 grunde. Center Plan, Byg og Vej vil fraråde, at der tillades en terrænregulering på 1 m. Der vil være tale om de yderste grunde, og en terrænregulering på 1 m vil skæmme området kraftigt set udefra. Som standard tillades der ikke terrænregulering på mere end +/- ½ m andre steder. Denne begrænsning er endnu vigtigere på dette sted, da der er tale om de yderste grunde ud til ådalen.

Jf. kommuneplanen skal lavbundsarealer friholdes for bebyggelse mv., som kan forhindre, at de kan genoprettes som vådområder. Hvis det besluttes at planlægge for boliger på arealet, skal lavbundsudpegningen ændres. Det betyder, at der skal udlægges et tilsvarende areal med lavbund et andet sted i kommunen, da vi som følge af byrådets beslutning ikke må ændre mængden af udlagt lavbundsareal. Grundejer mener ikke, at arealet bør være lavbundsareal. Arealet ligger i kote 8-8,5 m, og har tidligere været dyrket med korn og senest været tilplantet med egetræer. Center Natur og Miljø finder ikke, at det forhold at arealet har været dyrket kan være et argument imod, at det er et lavbundsareal. Mange lavbundsarealer og lavtliggende engarealer har været opdyrket, og visse steder er de det stadig. Lavbundsudpegningen har dels til formål at friholde områder, som lejlighedsvis kan blive oversvømmet, eller blive mere fugtige end normalt. Arealet bliver dog næppe oversvømmet, da området øst for vandløbet i Aalborg Kommune ligger lavere. Lavbundsudpegningen vurderes dog stadig at være relevant for dette areal.

Jf. kommuneplanen skal planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen i de økologiske forbindelser forbedre levesteder og spredningsmuligheder for de planter og dyr, som forbindelserne skal sikre. Center Natur og Miljø vurderer, at en begrænsning af den økologiske forbindelse vil stride mod formålet med udpegningen.

Udstykning af de 3 grunde vil mindske det grønne bælte langs med Råkildegrøften. Det smalleste sted uden en udstykning af de 3 grunde er på ca. 86 m. Hvis de 3 grunde udstykkes, vil det smalleste sted være på ca. 56 m, hvilket er en reduktion med ca. 1/3. Udstykningen går mod intentionen i den for nyligt vedtagne lokalplan nr. 271, hvor der friholdes et bredt grønt bælte langs med Råkildegrøften. Arealet ligger udenfor lokalplan nr. 271, men på lokalplanens kortbilag 3 er vist, at området friholdes for bebyggelse. Dette vil være det smalleste sted i Støvring Ådale, og en indskrænkning af bæltet på dette sted vil forringe den rekreative oplevelse, når man færdes i nærområdet samt oplevelse af ådalen i sin helhed. Forringelsen vil få betydning for en langt større gruppe af borgere end dem, der får glæde af en evt. udstykning. Herudover vil udstykningen forringe den visuelle afgrænsning af boligområdet. Udstykningen giver et iøjefaldende indhak i byafgrænsningen, der hvor vejen til regnvandsbassinet kommer ud.

At udarbejde et kommuneplantillæg og lokalplan vil lægge beslag på en betydelig andel af kommunens ressourcer i form af arbejdstimer. Derfor bør planarbejder kun sættes igang, når der forventes en "rimelig" samfundsmæssig gevinst efterfølgende, hvilket ikke vurderes at være tilfældet i denne sag. Ved udarbejdelsen af lokalplan nr. 271 burde ejer have bedt om, at man så på, om lokalplangrænsen kunne være rykket længere mod øst og arealet indarbejdet i lokalplanen. Center Plan, Byg og Vej anbefaler i stedet, at ejer planlægger for hans øvrige arealer i området, som er langt bedre egnet til byudvikling.

Udkast til lokalplan nr. 287 omfatter et areal på ca. 5.500 m². Planområdet ligger centralt i Nørager by i kanten af centerområdet. Planområdet består af ejendommen Jernbanegade 9 med den tidligere stationsbygning samt en mindre del af Jernbanegade 13 med den eksisterende administrationsbygning.

Lokalplanen udlægger området til centerområde i form af boliger, liberale erhverv, kontorer og offentlige formål.

Lokalplanen kræver flere parkeringspladser per m² kontorbygning end det kræves i kommuneplanen. Der forventes samme parkeringsbehov som i dag, og kommuneplanens parkeringskrav er ikke tilstrækkelig til at sikre de nødvendige pladser, hvorfor lokalplanen øger parkeringskravet.

Parkeringspladserne ved den eksisterende administrationsbygning kan fortsat fungere som parkeringspladser for den ny bebyggelse. Det meste af den eksisterende administrationsbygning samt de eksisterende parkeringspladser er ikke taget med i udkast til lokalplan nr. 287. Arealet ved den eksisterende administrationsbygning samt tilhørende parkeringsplads er meget større, end der er behov for, for at sikre det nødvendige antal parkeringspladser. Da det endnu ikke er besluttet, hvad det tiloversblevne areal skal bruges til, reserverer lokalplan nr. 287 ikke et specifikt areal til parkering, da det vil lægge for stor en begrænsning på indretningen af området.

Lokalplanen udlægger et byggefelt samt en facadelinje, som er en forlængelse af facaden ved den tidligere bankbygning (Jernbanegade 5). Det skal tilstræbes, at bebyggelse placeres syd for facadelinjen og med den ene facade i facadelinjen. Vest for facadelinjen kan bebyggelsen vinkles op mod Vestergade. Hensigten med facadelinjen er at skabe et "boulevardpræg" frem til Vestergade, hvorfor facadelinjen kan afviges ved en konkret vurdering, såfremt det ønskede præg opretholdes.

Bygninger kan opføres i op til 2 etager med flade tage, tage med ensidig taghældning eller symmetriske saddeltage med en taghældning på op til 45 grader. Tagflader skal udføres i tagsten, eternitplader, tagpap, skiffer eller metal. Facader skal primært udføres af blankt murværk, pudset/vandskuret mur, beton, i pladematerialer eller glas. Sekundære bygninger kan opføres i andre materialer.