Array

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at forslag til lokalplan nr. 3.7 T1 sendes i offentlig høring.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 16. august 2023, pkt. 125:

Indstilles godkendt

Beslutning fra Økonomiudvalget, 23. august 2023, pkt. 156:

Indstilles godkendt.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 9. juni 2021, at der udarbejdes et tillæg til eksisterende lokalplan nr. 3.7 - Boligområde Kildebakken i Ravnkilde. Tillægget skal give mulighed for, at der udover åben-lav boligbebyggelse også kan opføres tæt-lav boligbebyggelse. Formålet med lokalplanen er udvide anvendelsen, så der udover parcelhuse også kan opføres rækkehuse, klyngehuse og dobbelthuse. Hensigten er at fremme bosætningen i Ravnkilde ved at give mulighed for udvikling af mindre boligtyper.

Lokalplanforslagets afgrænsning fremgår af Bilag 1 - Oversigtskort.

Lokalplanområdet ligger i den nordøstlige del af Ravnkilde og udgør bygrænsen mod det åbne land. Området er en kommunal udstykning og er omfattet af eksisterende lokalplan nr. 3.7, som giver mulighed for åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse. Arealet er ca. 4,3 ha og udbygges i etaper. Der planlægges for byggemodning af yderligere fire parceller, boligvej og vendeplads i forlængelse af eksisterende byggemodning.

Forslag til lokalplan nr. 3.7 T1 fremgår af Bilag 2 - Forslag til LP 3.7 T1 og kan tilgås digitalt her.

Forslag til lokalplan nr. 3.7 T1 giver mulighed for, at der inden for en del af området (delområde 1) kan opføres tæt-lavboligbebyggelse i form af rækkehuse, klyngehuse eller dobbelthuse. Tillægget udlægger også et område til fælles opholdsareal, som forbinder boligområdet fra nord til syd med en tværgående sti. Stien skal sikre forbindelse fra boligerne til det fælles opholdsareal og sikre en sammenhæng til områdets eksisterende friarealer.

Se Kortbilag 2 - Arealanvendelse for afgrænsning af delområde 1 og arealanvendelse af området. Se Bilag 3 - Illustrationsplan, som angiver en skitse over disponering ved anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse. Illustrationsplanen er et eksempel på, hvordan f.eks. rækkehusbebyggelse kan udformes. Denne er til inspiration og er derfor ikke bindende.

Lokalplan nr. 3.7 T1 regulerer bl.a. udstykning, vejadgang og vejudlæg, bebyggelsens omfang og ydre fremtræden samt befæstelsesgrad inden for lokalplanens delområde 1. Ved anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse planlægges der for et sammenhængende boligområde. Boligerne må opføres i op til 2 etager med en maksimal højde på 8,5 m. Tage skal udføres som saddeltage eller valmet tag for at sikre, at bygningerne tilpasses det eksisterende boligområde og det øvrige bymiljø i Ravnkilde.

Realisering af 2. etape af byggemodningen på Kildebakken er udsat som følge af anlægsstoppet besluttet på byrådsmødet den 25. maj 2023 jf. punkt 64. Det blev besluttet, at anlægs-stoppet fortsætter resten af 2023.

Der er på nuværende tidspunkt ikke afsat midler til byggemodningen eller lavet en plan for, hvornår projektet forventes udført. Aktuel er der 2 kommunale byggegrunde til salg - Kildebakken 2 og 4.

Økonomiudvalg, Byråd

Forvaltningen indstiller,

1. at Økonomiudvalg og byråd tager orienteringen til efterretning, og
2. at Økonomiudvalg og byråd træffer beslutning om at afsætte et rådighedsbeløb på 28,9 mio. kr. fordelt med 16,6 mio. kr. i 2023 og 12,3 mio. kr. i 2024 til finansiering af Sundhedshuset og give en anlægsbevilling på et tilsvarende beløb finansieret af kassen, hvorved den forudsatte deponering i 2024 på et tilsvarende beløb på 28,9 mio. kr. kan annulleres.

Sundhedshuset er vedtaget af byrådet d. 22 juni 2022. Budgettet udgør knap 97 mio. kr. fordelt på tre ejerandele:

1. Rebild Kommune med en ejerandel på ca. 33% svarende til ca. 32,3 mio. kr.
2. Brikken A/S med en ejerandel på 37% svarende til ca. 35,7 mio. kr.
3. KommuneKredit med en ejerandel på 30% svarende til ca. 28,9 mio. kr.

Rebild Kommune har modtaget statstilskud på 9,75 mio. kr. til opførelse af den kommunale del af sundhedshuset.

Det er forudsat, at 28,9 mio. kr. finansieres af KommuneKredit via en ejendomsleasingaftale. Baggrunden for beslutningen i 2020 om anvendelse af en leasingaftale, var hensynet til overholdelse af anlægsrammen for kommunerne. Siden da er udviklingen vendt, således at det ikke forventes, at anlægsrammen bliver en udfordring i den aktuelle situation. Generelt er det driftsøkonomisk dyrere at finansiere anlægsudgifter via indgåelse af en leasingaftale, end via kommunens kassebeholdning, da leasing er et ekstra led, der skal tjene penge på aftalen.

Imidlertid har KommuneKredit i brev af d. 29. marts 2023 meddelt Rebild kommune, at KommuneKredit ikke kan tilbyde Rebild Kommune finansiering af byggeriet via en leasingaftale. Årsagen er usikkerhed om, hvorvidt der kan blive tale om ”sale and lease back”, som efter lovgivningen på området ikke er lovligt. Den efterfølgende dialog med Kommunekredit har givet den mulighed, at aftalen på de oprindelige vilkår kan godkendes, såfremt der kan opnås godkendelse i Indenrigs- og sundhedsministeriet. Indenrigs og Sundhedsministeriet har d. 1. juni telefonisk foreløbig meddelt Rebild Kommune, at de ikke kan tage stilling til vores henvendelse, og henviser til ankestyrelsen for yderligere godkendelse. En godkendelsesproces vil imidlertid tidsmæssigt være langvarig. Betalingen til entreprenøren falder i 2023 og 2024, og der vil blive tale om misligholdelse af kontrakten, hvis dette ikke overholdes. På baggrund heraf, er der behov for, at Rebild Kommune finansierer KommuneKredits forudsete andel med en anlægsbevilling.

Likviditetseffekt

Ved indgåelse af leasingaftaler skal kommunerne deponere et beløb svarende til anlægsudgiften. Det er således forudsat i ØKV1, at der skulle deponeres 28,9 mio. kr. medio 2024, hvor leasingaftalen skulle have været trådt i kraft. Det fremgår af den aftalte betalingsplan, at der vedrørende de 28,9 mio. kr. skal betales fakturaer på 16,6 mio. kr. i 2023, og resten skal finansieres i 2024. Likviditetseffekten bliver således en fremrykning af 16,6 mio. kr. fra 2024 til 2023. Fra 2024 og frem er likviditeten i store træk uændret.

Det kan alternativt vurderes ved næste økonomivurdering, om et alternativt anlæg - eksempelvis et dagtilbud - i stedet skal leasingfinansieres af hensyn til likviditeten. Der kunne være tale om Ny Børnehave Støvring (Fuglsang), hvortil der er afsat rådighedsbehov på 18 mio. kr. i 2023, 13,45 mio. kr. i 2024 og 2 mio. kr. i 2025, i alt 33,45 mio. kr.

Forløb

I marts 2023, i forbindelse med modtagelse af regninger for byggeriet af Sundhedshuset, erfarer forvaltningen i Rebild Kommune, at der ikke er indgået en endelig leasingaftale med Kommunekredit for Sundhedshuset. I samarbejde med advokatfirmaet HjulmandKaptain kontaktes KommuneKredit straks, og inviteres til to afklarende møder d. 24. marts og 27. marts 2023.

Imidlertid meddeler KommuneKredit i brev d. 29. marts 2023 Rebild kommune, at KommuneKredit ikke kan tilbyde Rebild Kommune finansiering af byggeriet via en ejendomsleasingaftale, medmindre det er godkendt af Indenrigs- og Sundhedsministeriet, at Rebild kommune under de givne forhold kan indgå en leasingaftale. Baggrunden for kommunekredits afvisning er flere; primært at der ved en fejl er betalt 3 rater i projektet på i alt ca. 6,3 mio. kr. Endvidere bemærkes, at projektet ikke fremstår som tre selvstændige bygningskroppe, men er opdelt i etager og ejerlejligheder. Sidstnævnt har Kommunekredit ikke fastholdt som en væsentlig forhindring, da Rebild Kommune har dokumenteret, at hele byggeriet er konstrueret med konkret adskillelse af de 3 ejerforhold i bygningen. Meddelelse fra Kommunekredit er vedlagt sagen.

Rebild kommune har derfor kontaktet Indenrigs og Sundhedsministeriet telefonisk og skriftligt. Efter en måneds sagsbehandlingstid har Indenrigs og Sundhedsministeriet d. 1. juni meddelt Rebild Kommune, at de ikke kan tage stilling til vores henvendelse, da de alene har kompetence til at godkende leasingaftaler, hvor en kommune ejer ejendommen ved aftalens indgåelse.

Baggrund for at der ikke er indgået leasingaftale

Årsagen til, at der ikke er indgået en endelig leasingaftale skyldes et uheldigt sammentræf af personaleudskiftninger på alle operationelle nøgleposter i projektet, herunder bygningsmæssige forhold, juridisk bistand, procesressourcer, økonomiske ressourcer mfl. Der har således ikke været tilstrækkelig viden tilbage i Rebild Kommunes aktuelle organisation om, at udkastet til leasingaftale skulle aftales endeligt. Dette er formentlig også en konsekvens af kommunens begrænsede administrative kapacitet. I forlængelse af personaleudskiftningerne er den formelle organisering af projektet ikke videreført.

Juridiske forhold

”Lånebekendtgørelsens § 11 – Forbud mod sale-and-lease-back:

Det følger af Bekendtgørelse om kommunernes låntagning af meddelelse af garantier m.v. nr. 1580 af 17. december 2013 (herefter Lånebekendtgørelsen”), at indgåelse af leasingaftale om benyttelse af ejendomme, lokaler, mv, der før aftalens indgåelse har været i kommunens eje, ikke må indgås uden forudgående godkendelse fra Økonomi- og Indenrigsministeren (som i dag er Indenrigs- og Sundhedsministeren). Økonomi- og Indenrigsministeren fastsætter betingelserne for en sådan godkendelse, herunder de nærmere vilkår for deponering.

Dialog med Kommunekredit

I forbindelse med Rebild Kommunes dialog med KommuneKredit om at opnå endelig leasingaftale på den eksternt finansierede del af sundhedshuset i Støvring, oplyste KommuneKredit Rebild Kommune, at det var dennes opfattelse, at KommuneKredit ikke ville kunne indgå en sædvanlig leasingaftale med Rebild Kommune på sundhedshuset, da Rebild Kommune havde foretaget betaling af tre af betalingerne fra Brikken A/S, som var tiltænkt KommuneKredit. KommuneKredit er af den opfattelse, at Rebild Kommune med betalingerne har ”taget ejerskab” over den ekstern finansierede del af sundhedshuset i strid med Lånebekendtgørelsens § 11.

Baggrunden for, at Rebild kommune har betalt leverandørregningerne skyldes et uheldigt sammentræf. Det fremgår af (udkastet) til leasingaftalen, at leverandørregninger i projektet skal sendes til Rebild kommune til godkendelse forinden Rebild Kommune skal sende dem videre til Kommuneleasing, når de er godkendt. Imidlertid har Rebild Kommune ved et uheld lagt pengene ud for Kommunekredit ved fakturamodtagelsen.

Indenrigs- og sundhedsministeriet

I forlængelse af afslaget fra Kommunekredit har Rebild Kommune taget kontakt til Indenrigs- og Sundhedsministeriet den 26. april 2023 med henblik på at få verificeret, om KommuneKredits opfattelse er korrekt, herunder om der er tale om sale-and-lease-back i strid med Lånebekendtgørelsens § 11 som følge af Rebild Kommunes betaling af tre fakturaer tiltænkt KommuneKredit, og at en indgåelse af leasingaftalen dermed vil kræve en godkendelse fra ministeren inden indgåelse. Det bemærkes i den sammenhæng, at en godkendelse vil kræve, at der sker deponering af leasingbeløbet ved aftaleindgåelse, hvor der ved en sædvanlig leasingaftale først vil skulle ske deponering af leasingbeløbet ved nøgleoverdragelse.

Ankestyrelsen er tilsynsmyndighed:

Den 1. juni 2023 har Indenrigs- og Sundhedsministeriet oplyst telefonisk, at denne ikke kan tage stilling til vores henvendelse, da de alene har kompetence til at godkende leasingaftaler, hvor en kommune ejer ejendommen ved aftalens indgåelse, og ikke til fortolkning heraf. Fortolkning af forståelsen af lånebekendtgørelsens § 11’s ordlyd, går udover ministeriets vejledning. Ministeriet henviser i den forbindelse til at få dette prøvet ved Ankestyrelsen. Rebild Kommune afventer Indenrigs- og Sundhedsministeriets endelig skriftlig stillingtagen hertil.

Ankestyrelsen er i henhold til Lov om Kommunernes styrelse tilsynsmyndighed, hvilket understøtter, at Ankestyrelsen kan være det rette organ til at fortolke på Lånebekendtgørelsens bestemmelser. Ankestyrelsen oplyser på deres hjemmeside, at denne har en sagsbehandlingstid på 6 til 8 måneder.

Da entreprenøren ikke kan afvente en sagsbehandlingstid på 6 til 8 månederden forslås det, at finansiere Kommmunekredits andel af sundhedshuset på 28,9 mio. kr. via en kassefinansieret anlægsbevilling, som alternativ til leasingfinansiering, og overveje om et alternativt anlæg kan leasingfinansieres.