Hvis der planlægges for naturarealerne i lokalplanen, kan Rebild Kommune blive overtagelsespligtige.

Samtidig kan Rebild Kommune risikere at blive pålagt, at sikre vejrettighederne ved ekspropriation, hvis kommunen planlægger for et område, hvor der ikke er tilfredsstillende vejadgange.

Der er indsendt en anmodning om en lokalplan for matrikel 42ab og 42aa, Fræer by, Fræer. Bilag 1 viser ejendommens beliggenhed. Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme 08.R51, som er et rekreativt område. Rammen blev udlagt i Kommuneplan 2021 og hensigten var at sikre grundlag for naturudvikling og grundvandsbeskyttelse. Samtidig angiver den rekreative ramme også en grænse for byudvikling. I forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 2021 var der også indsendt en ansøgning omkring et andet projekt på matrikel 42ab, Fræer by, Fræer.

Teknik- og Miljøudvalget præsenteres for denne ansøgning på et tidligt tidspunkt, da ansøgningen er afhængig af, at kommuneplanen ændres.

Ansøger har ansøgt om et projekt, som består af tre dele:

• Flytning af ejendom og indretning af hestestutteri
• Storparceller
• Naturpark

Bilag 2 viser det ansøgte projekt. Overordnet omhandler projektet, at der skal udvikles 5 storparceller. Grundene skal være et alternativ til det klassiske boligområde, hvor grundstørrelserne er mindre, og man bor tættere. De resterende arealer omkring storparcellerne udlægges til skov og afgræsning efter reolpløjning og tilplantning for biodiversitet. Det ønskes at flytte nuværende ejendommen på matrikel 42ab, Fræer by, Fræer, ca. 50 meter syd for eksisterende ejendom, og etablere hestestutteri. Projektet indeholder en naturpark, som støtter op om naturpleje, biodiversitet og grundvandsbeskyttelse. Det er tanken, at området udnyttes på en måde, der tager hensyn til bilag IV-arter, natur, landskaber og drikkevandsinteresser. Desuden skal offentlighedens adgang til arealet fremmes.

Dele af projektet er i overensstemmelse med planlægningen, idet naturparken er i tråd med den rekreative ramme. Storparcellerne kan isoleret set understøtte Skørpings udvikling, men der er nogle udfordringer, som foldes ud i nedenstående afsnit. Afsnittene er opdelt ud fra projektets tre delelementer.

Flytning af ejendom

I ansøgningen anmodes der om at flytte ejendommen ca. 50 meter syd for eksisterende ejendom, som er beliggende på matrikel 42ab. Fræer by, Fræer.

Denne del af projektet skal vurderes konkret på baggrund af en ansøgning om landzonetilladelse. Der er dog ikke registreret erhverv på ejendommen, og det er derved ikke erhvervsmæssigt nødvendigt at flytte ejendommen.

Hestestutteri

Ansøgningen indeholder etablering af hestestutteri på ejendommen, når den flyttes. Der er en konflikt imellem, at ansøger både vil etablere hestestutteri, men også have boliggrunde indenfor meget kort afstand af hinanden. Der må jf. planloven ikke lokalplanlægges for boliger, som bliver lugtbelastet.

Store parceller

I ansøgningen anmodes der om at udstykke 5 store parceller på 10.000 m² i den vestlige del af området.

Området er omfattet af en rekreativ kommuneplanramme, og den blev udlagt i forbindelse med Kommuneplan 2021. Rammen blev udlagt i dialog med Naturstyrelsen for at kunne benytte arealerne til skovrejsning og rekreativt område. Naturstyrelsen er en nøglespiller til, at Rebild Kommune kommer i mål med klimahandlingsplanen ift. skovrejsning. Hvis Naturstyrelsen bidrager med skovrejsning, vil det have stor indflydelse på om Rebild Kommune kan opnå målet omkring skovrejsning i Klimahandlingsplanen.

Kommuneplan 2021 peger på, at byudvikling i Skørping skal ske i nordlig retning. Det indsendte projekt er beliggende i den østlige del af Skørping.

Landskabet indenfor det ansøgte er et karakteristisk dødislandskab, som fremstår småbakket med talrige afløbsløse lavninger, der fremtræder som søer eller moser. Hvis der skal udvikles i det ansøgte område, må det ikke sløre landskabssammenhængene eller påvirke karakteren og oplevelsesværdierne negativt. Derved skal der fastsættes krav til hvad der må ske indenfor grundene, hvis der gives mulighed for boligudvikling.

Vejadgangen ned til området er en privat fællesvej, og er anlagt i ca. 3 meter. Hvis projektet skal realiseres, skal der indtænkes en udvidelse af vejen, som kræver tilladelse fra vejejerne. Rebild Kommune kan risikere at blive pålagt at sikre vejrettighederne ved ekspropriation, hvis kommunen planlægger for et område, hvor der ikke er tilfredsstillende vejadgange. Det kan potentielt give Rebild Kommune en udgift.

Området er beliggende indenfor indvindingsområde, og derved kan der ikke ske nedsivning. Der er meget kuperet terræn, og derved vil en spildevandskloakering være en dyr løsning, da det vil kræve flere pumpestationer. Mulighederne for håndtering af spildevand i området vil være f.eks. et beplantet filteranlæg, samletank eller pileanlæg.

Skørping Jagtforening har en skydebane i den østlige del af Skørping. Hvis der skal udarbejdes en lokalplan for det ansøgte projekt, skal der udarbejdes en støjberegning for skydebanen.

Naturområde

Det ansøgte indeholder etablering af naturområder, hvor der skal være vild natur, biodiversitet og vandhuller. Det er i overensstemmelse med den rekreative ramme, men det er en udfordring at sikre etableringen af naturdelen via planlægning. Hvis det indgår i en lokalplan, kan Rebild Kommune blive overtagelsespligtig, da naturområderne er offentligt tilgængelige.

Der bør indgås dialog med Naturstyrelsen, hvis det besluttes, at der skal udarbejdes en lokalplan, da de har været i dialog om arealerne i forbindelse med kommuneplanen 2021. Naturstyrelsen har nogle kræfter til at kunne udvikle nye naturområder, og derfor er det vigtigt at inddrage dem i processen, hvis disse skal sikres. Naturstyrelsen bør også udtale sig om boliger indenfor den rekreative ramme, da det kan få betydning for styrelsens samlede projekt, og om de ønsker at fortsætte.

Videre forløb

Forvaltningen vurderer, at området ikke er oplagt til boligudvikling i Skørping. Samtidig er der interessekonflikter i det ansøgte projekt mellem boligområde og hestestutteri. Flytning af landbrugsejendommen og indretning af hestestutteri skal behandles ved konkret sagsbehandling. Fraværet af erhverv på ejendommen, gør det dog svært at realisere. Hestestutteri bør ikke indgå i projektet, hvis der skal arbejdes videre med udvikling af storparcellerne.

Hvis det besluttes, at der skal udarbejdes planlægning, der kan bane vejen for projektet, skal ansøger indgå en aftale, om udvikling af arealet, med ejeren af den sydlige del af projektområdet for at sikre en samlet udvikling af hele arealet. Hvis der tages beslutning om at udvikle området, vil det formentligt medvirke til flere henvendelser vedr. byudvikling i området. Derved skal det overvejes, om det er i denne retning, udvikling af Skørping skal placeres.

Forvaltningen foreslår, at der skal udarbejdes en helhedsplan for Skørping, som kan afveje de forskellige interesser og give en strategisk retning for den videre udvikling i Skørping by. Bilag 3 viser perspektivpilen for udvikling af Skørping sammen med Grønt Danmarkskort, bevaringsværdige landskaber og Natura2000-områder. Ud fra de overordnede interesser, bør helhedsplanen fokuseres på udvikling af Skørping Nord herunder om byudviklingen bør være tættere end det ansøgte projekt i Skørping øst, da der er begrænset udviklingsmuligheder i Skørping by. For at understøtte identiteten af Skørping, bør natur og landskab indarbejdes i planen. Forvaltningen bemærker, at det med det nuværende ressourcebillede ikke kan forventes, at en helhedsplan kan prioriteres til opstart i 2024.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om

Teknik- og Miljøudvalget

Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Idet området ikke tidligere er bebygget, skabes indirekte en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO2 neutralt. Derudover kræves potentielt store investeringer i spildevandsanlæg og vejudvidelser, hvis der muliggøres boligudvikling i området.

Ingen bemærkninger.

På Haren i Støvring er der meddelt byggetilladelse til tæt-lav boliger indenfor lokalplan 321. Lokalplanen giver mulighed for at etablere en blanding af tæt-lav og åben-lav boliger i området. I delområde 1, 2 og 3b kan der enten opføres tæt-lav eller åben-lav, i delområde 3a skal der opføres tæt-lav, mens delområde 4 skal anvendes til åben-lav boliger.

Ansøger har tidligere ansøgt om at kunne etablere tæt-lav boliger i delområde 4. Det blev vurderet, at det ville kræve udarbejdelse af et lokalplantillæg til lokalplan 321. Den ansøgning blev behandlet på Teknik- og Miljøudvalgsmødet d. 11.1.2023, pkt. 7. Formålet med tillægget var at give mulighed for tæt-lav bebyggelse i delområde 4, og dermed give mulighed for tæt-lav i hele lokalplanområdet.  Det blev besluttet, at der ikke skulle udarbejdes et tillæg til lokalplan 321, hvilket bl.a. var begrundet i et ønske om variation i bebyggelsen og kig mod søerne. På bilag 1 ses et oversigtskort. Bilag 2 viser delområde 4, som er delt op i 2 områder.

Ansøger har indsendt en ny ansøgning, hvor de ønsker en dispensation fra lokalplanens bestemmelser omkring grundstørrelser. Der ansøges konkret om at etablere kompakthuse med en grundstørrelse på mellem 450 m² og 530 m². Et kompakthus er sammenligneligt med et traditionelt parcelhus, dog opføres det på mindre grunde og boligerne er mindre. Der arbejdes typisk med minimale løsninger for optimering af boligerne. Jf. lokalplan 321 skal grunde i delområde 4 udstykkes med en mindste størrelse på 700 m². På bilag 3 ses ansøgers forslag til ny udstykning af delområde 4.

Forvaltningen vurderer, at der kan gives dispensation. Inden der kan meddeles dispensation, skal relevante parter orienteres. Af udstykningsforslaget fremgår det, at der på det sydligste område etableres 4 kompakthuse, mens der på det nordlige område etableres 7. Udstykningen beholder intentionerne fra parcelhuse, hvor det er enkeltstående huse med luft omkring. Det er også med til at sikre et større udsyn fra de bagvedliggende områder. Kompakthusene kan bidrage til variation i området, da det er fritliggende boliger, blot på mindre grunde. Derudover understøtter etablering af kompakthuse et varieret boligudbud i Støvring generelt. I forbindelse med opstarten af Bæredygtig Vækst og Udvikling (planstrategien) er der udarbejdet en bosætningsanalyse. Dispensation til mindre grundstørrelser er i overensstemmelse med den efterspørgsel, som bosætningsanalysen peger på for Støvring. Derudover falder boligtyperne i tråd med principperne fra planstrategien.

Hvis det besluttes at forvaltningen skal arbejde videre med grundstørrelser under 700 m², skal der ske nogle justeringer i projektet. Disse håndteres i forbindelse med sagsbehandlingen. For eksempel kan nævnes placering af boliger for at sikre udsyn fra bagvedliggende grunde og, at vejadgangen til de bagerste grunde i området med 7 grunde sikres ved tinglysning af en vejret.

Ansøger har oplyst, at deres ønske er at udvikle kompakthuse i delområde 4. Såfremt der ikke kan meddeles dispensation hertil, er ansøger ikke afklaret om det udstykkes til parcelhuse, eller om arealet i første omgang henligger ubebygget.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om