I forbindelse med etablering af en grovvarehandel i en eksisterende bygning på Håndværkervej i Haverslev (Bilag 1) er der ansøgt om en mindre udvalgsvarebutik, der skal sælge relaterede varer. De relaterede varer henvender sig også til landbruget. Butikken skal bl.a. forhandle haveredskaber, dyrefoder i store sække, træpiller og arbejdstøj. Butikken forventes at være max 100 m² med en fordeling på 45 m² til butikslokale og resten til lager.
Udvalgsvarebutikker skal etableres i kommuneplanens butiksområder. Der er udlagt to bymidter i Haverslev, hvilket fremgår af bilag 2. Den ene bymidte rummer det oprindelige centrum af Haverslev. Den anden bymidte ligger i tilknytning til et område til pladskrævende varegrupper nær motorvejsafkørslen til E45.
Håndværkervej ligger ikke indenfor bymidteafgrænsningen. Det betyder, at det er i strid med kommuneplanen at etablere en butik i området. Håndværkervej ligger i et erhvervsområde, der er reguleret af lokalplan N2.2.4. Lokalplanen fastlægger anvendelsen til erhverv i form af lettere håndværks- og industrivirksomhed samt entreprenørvirksomhed. Lokalplanen åbner heller ikke mulighed for, at der kan etableres en udvalgsvarebutik i området.
Det er som udgangspunkt ikke muligt at dispensere fra en lokalplans principper, som bl.a. er lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser. Der er dog mulighed for at dispensere midlertidigt fra en lokalplans anvendelsesbestemmelser, herunder er det bl.a. et krav, at dispensationens tidsbegrænses til max 3 år, samt at der ikke foretages investeringer, som gør, at dispensationen får permanent karakter. Der er ansøgt om en midlertidig dispensation til udvalgsvarebutikken. Midlertidige dispensationer fremlægges ikke altid for udvalget, men denne vurderes at have principiel karakter, idet en permanent udvalgsvarebutik på ejendommen alene kan tillades, hvis kommuneplanens retningslinjer om udpegning af bymidter ændres, og der udarbejdes en lokalplan, der giver mulighed for butikker på ejendommen.
Grovvarehandel er heller ikke i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, men den del af virksomheden betragtes som engroshandel, idet salget foregår i store partier mellem virksomheder. En engrosvirksomhed er ikke detailhandel og kan typisk etableres i erhvervsområder. Da lokalplanen fastlægger anvendelsen til erhvervsformål, og definitionen af erhvervsformål ikke er udtømmende, vurderes det, at der i dette tilfælde kan dispenseres fra anvendelsen.
Midlertidig dispensation
Der vil kunne dispenseres midlertidigt til at etablere en udvalgsvarebutik på ejendommen, da butikken indrettes i en eksisterende bygning, og der ikke skal foretages investeringer, som medfører, at butikken får permanent karakter. En midlertidig dispensation skal tidsbegrænses til max 3 år, hvorefter:
- den midlertidige dispensation skal forlænges, hvilket kræver en ny behandling med høring m.v.
- der skal være udarbejdet et plangrundlag, der giver mulighed for anvendelsen
- butikken skal lukkes ned
Inden den midlertidige dispensation kan meddeles, skal der gennemføres naboorientering.
Ændring af kommuneplanen
Permanent etablering af en udvalgsvarebutik på ejendommen forudsætter, at der vedtages en ny lokalplanen. Det forudsætter, at Håndværkervej 2 bliver udlagt i kommuneplanen til butiksformål. Dette kan ske ved
- en udvidelse af bymidten,
- at ændre bymidterne til et eller to lokalcentre
Hvis bymidtens afgrænsning skal ændres, så må der kun være en bymidte i Haverslev. Det betyder, at enten skal bymidten indskrænkes ved at afvikle den bymidte, der er udlagt ved E45, eller også skal bymidterne kobles sammen og udvides til Håndværkervej 2, hvilket er vist på bilag 3. Formålet med at udpege en bymidte er at samle de funktioner i byen, der kan medvirke til at generere liv. I bymidter fastsætter byrådet den samlede mulighed for butikker ud fra behov. Hvis bymidten udvides, skal der redegøres for behovet og tilstedeværelsen af byfunktioner i området.
Jf. detailhandelsanalysen til Kommuneplan 2021 er der 900 m² dagligvarebutik og 1.250 m² udvalgsvarebutik i Haverslev. Derfor vurderes det, at en sammenhængende bymidte vil udgøre et uforholdsmæssigt stort område i forhold til behovet for detailhandel i Haverslev. På bilag 4 er bymidtefunktionerne vist på kort (fordelt på butikker, restauranter og frisør). Bymidtefunktionerne er i høj grad koncentreret ud mod motorvejen, og der er ingen funktioner, der binder de to bymidter sammen, da området mellem dem udgøres af boliger. Dertil kommer, at Håndværkervej ligger nord for bymidten, hvor der er ikke er bymæssige funktioner. Det er således svært fagligt at argumentere for en udvidelsen af bymidten.
Der er mulighed for, at der i stedet for bymidterne i Haverslev udlægges et sammenhængende lokalcenter, svarende til udpegningen på bilag 3. Lokalcentre er butiksområder, der skal servicere en mindre del af en by, hvor betingelsen er, at der er et lokalt kundegrundlag. Der er ikke regler for, at der skal være byfunktioner, hvor der udlægges lokalcentre. I Rebild Kommune er der udpeget lokalcentre i Blenstrup, Bælum, Øster Hornum, Ravnkilde, Rebild, Sørup og Rørbæk for at sikre en lokal mulighed for at etablere butikker. Lokalcentrene er udpeget omkring de oprindelige centerområder i byerne, indfaldsveje og egnede erhvervsområder. Der er ikke udpeget lokalcentre i de byer, hvor der er bymidter. I et lokalcenter kan der maksimalt etableres 3.000 m² detailhandel, og dagligvarebutikker må ikke være større end 1200 kvm. Dermed sætter det en begrænsning for, hvor meget detailhandel, der fremover kan etablere sig i Haverslev.
Jf. kommuneplanen er der mulighed for at etablere 2.500 m² detailhandel udover de 2.150 m², der i forvejen er etableret i Haverslev. Det betyder, at restrummeligheden til butiksformål reduceres med 1.650 m² ved at omdanne bymidterne til et lokalcenter, og at der fremadrettet kun er mulighed for at etablere 850 m² nyt butiksareal i Haverslev.
Alternativt kan der udlægges to lokalcentre i Haverslev, hvilket vil give mulighed for at lave 3.000 m² butiksareal i begge områder. I så fald skal de være adskilte og afgrænsningen af dem skal tage udgangspunkt i de eksisterende bymidter, dog så området mod vest udvides mod nord. Det giver mere fleksibilitet i mulighederne for at placere detailhandel, samtidig med, at der også fremadrettet er rigeligt med butiksrestrummelighed i Haverslev.
Forvaltningen vurderer, at omdannelsen af bymidterne til et lokalcenter er den løsning, der bedst kan argumenteres igennem i henhold til planlovens detailhandelsbestemmelser. Det vurderes dog også, at det kan være, at det ikke er muligt at ændre udpegningen tilbage til bymidte, hvorved der ved denne løsning ikke er mulighed for at øge rummeligheden til butikker i Haverslev. Den udfordring kan blive afhjulpet, hvis det er muligt at udlægge to lokalcentre.
Udskriv
Læs højt
