Under udarbejdelsen af lokalplan 348 for Volstrup Golfcenter er forvaltningen blevet gjort opmærksom på, at der ikke er overensstemmelse mellem lokalplan nr. 4.5 for Volstrup Golfbane og det aktuelle golfbaneanlæg. Der er derfor behov for en ny lokalplan for golfbanen med en udvidet afgrænsning i forhold til den eksisterende lokalplan, som kan retligt lovliggøre den del af golfbaneanlægget, som ikke er omfattet af eksisterende lokalplan. Se oversigtskort over eksisterende lokalplanafgrænsning og ny plangrænse i bilag 1.

Området ligger i landzone, og den eksisterende lokalplan nr. 4.5 fastlægger anvendelsen til golfbane. En ny lokalplan skal give mulighed for at anvende et større område til golfbane end der er mulighed for i dag. Udover afgrænsningen af området er der ikke planer om at ændre i områdets muligheder.

Der er mange natur- og landskabsinteresser i området. Området ligger placeret i både større sammenhængende landskab og bevaringsværdigt landskab. Derudover er området omfattet af retningslinje for særligt naturområde og en del af området omfatter en økologisk forbindelse. Der er derfor mange interesser i beskyttelse af både natur og landskab i området. Lokalplananmodningen lægger dog ikke op til ændring af anvendelsen af området, da det allerede anvendes til golfbane i dag. Der skal i lokalplanen sikres hensyn til både natur og landskab.

Ejer af golfbanen ejer også en pelsdyrfarm, som ligger ca. 90 m nord for lokalplanområdet. I følge planloven må man ikke planlægge for rekreative formål indenfor lugtbelastede områder. Der er ikke beregnet en lugtkonsekvenszone på farmen, men med udgangspunkt i beregning på et tilsvarende dyrehold formodes lugtkonsekvenszonen at strække sig ind over lokalplanområdet, som det kan ses på kortet i bilag 2. Forvaltningen vurderer, at anvendelsen til golfformål ikke er en lugtfølsom anvendelse.

Lokalplanen påvirker ikke den eksisterende tilladelse til at holde dyr på farmen. Men søges der ny tilladelse til dyrehold, kan lokalplanen begrænse farmens muligheder, fordi der ved ny tilladelse skal tages højde for farmens afstand til det rekreative rammeudlæg. Den nye lokalplan vil komme nærmere farmen end den eksisterende lokalplan er i dag, hvilket reducerer størrelsen på nye dyrehold, der kan gives ny tilladelse til.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om at planlægningen indgår i planprioriteringen, så den senere kan prioriteres til udarbejdelse.

Beskrivelse af lokalplanforslag

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 10. marts 2021 at prioritere planlægning for Volstrup Golfcenter.

Formålet med lokalplanen er at give Volstrup Golfcenter mulighed for at udvide med flere ferie- og fritidsaktiviteter samt at opføre yderligere bebyggelse.

Lokalplanområdet er ca. 2,4 ha, og omfatter bebyggelsen omkring golfcenterets klubhus. Det er beliggende ved Rosbjergvej og er omkranset af golfbanerne, som hører til centeret. Oversigtskort er i Bilag 1.

Der er en eksisterende lokalplan 289 for området med tilhørende tillæg. Lokalplanen med tillæg ophæves med denne lokalplan. Denne lokalplan indeholder hovedsageligt de samme bestemmelser som de eksisterende lokalplaner, men giver mulighed for yderligere bebyggelse og udvider anvendelsen fra golfformål til en bredere anvendelseskategori indenfor ferie- og fritidsformål.

Udkast til forslag til lokalplan 348 er i Bilag 2 og udkast til forslag til Kommuneplantillæg 2 er i Bilag 3.

I planlægningen har der været et særligt fokus på det landskabelige indtryk af bebyggelsen ved regulering af bebyggelsens ydre fremtræden samt på beskyttelsen af naturværdier omkring Simested Å.

Lokalplanen regulerer følgende for at sikre hensyn til landskab og naturværdier:

• at ny bebyggelse skal opføres indenfor udlagte byggefelter for at placere ny bebyggelse i tilknytning til den eksisterende,
• at facader på bygninger ud mod ådalen skal fremstå med farver med et sortindhold på mindst 70% på NCS-skalaen,
• at ny bebyggelse højst må opføres i 8 m højde.

Ejer af Volstrup Golfcenter ejer også en pelsdyrfarm, som ligger ca. 210 m øst for lokalplanområdet. I følge planloven må man ikke planlægge for rekreative formål indenfor lugtbelastede områder. Der er ikke beregnet en lugtkonsekvenszone på farmen, men med udgangspunkt i beregning på et tilsvarende dyrehold formodes lugtkonsekvenszonen at strække sig ind over lokalplanområdet, som det kan ses på kortet i bilag 4. Den nye lokalplan kommer ikke nærmere på farmen end den eksisterende lokalplan nr. 4.5 for golfbane i området, som vil indgå ved vurdering af evt. udvidelser.

Kommuneplantillæg

Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2021. Derfor er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen.

Med tillægget hæves byggehøjden fra 6,5 m til 8 m og etagetallet hæves fra 1,5 etager til 2 etager. Foruden bebyggelsens højde og etagetal ændres der ikke i rammen.

Miljøvurdering

Planen og tillægget er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagenes mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og Byråd anbefaler