Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om

På baggrund af en række henvendelser og klager har forvaltningen varslet grundejerne i Høje Støvring, at området gennemgås for at klarlægge forhold i strid med lokalplan nr. 288 og 318. En redegørelse for gennemgang af området er vedlagt som bilag.

Opsummeret blev der ved fysisk gennemgang af områderne konstateret:

LP nr. 288 er 46 (52 hvis affaldsstativer tæt på skel skal medregnes) forhold, der ikke overholder lokalplanen. På nogle ejendomme er der flere forhold.

LP nr. 318 er der 26 (65 hvis rækkehusenes hæk i skel + postkasser udover skel medregnes).

-der er flere grunde i etape 2, hvor terrænet ikke er færdigreguleret, og derfor denne forskel imellem etaperne.

Overvejelser der har indgået i denne indstilling:

Høje Støvring 11. TMU har på ejendommen afgjort at ulovligt reguleret terræn genetableres optil 1.00 meter fra skel (2½ meter i LP).

Nr. 70 har søgt om skur i bagskel og fået meddelelsen ”kræver ikke byggetilladelse”. Fejl i sagsbehandlingen.

Nr 17 har fået en byggetilladelse til et drivhus med en helhedsvurdering tættere på skel end 2½ meter. Ikke tydeligt at der dispenseres fra afstand til skel.

Der er steder, hvor der kan være tvivl om skellets rette beliggenhed, samt tvivl om hvad der har været oprindeligt/naturligt terræn. Sådanne steder anbefales en uvildig landinspektør opmåling.

Forvaltningen foreslår, at ved:

Sekundært byggeri (11 stk) der er påbegyndt uden tilladelse eller anmeldelse. Enkelte overskrider 2.50 meter til skel.

Det anbefales at der foretages fysisk lovliggørelse, hvis byggeriet overskrider min. afstand til skel jf. LP.

Terrænreguleringer (28 stk)

Det anbefales at bestemmelsen om +/- ½ meter regulering i højden fra oprindeligt terræn overholdes, og dermed fysisk lovliggøres.

Der laves et tillæg til lokalplan nr. 288, som aflyser § 8.3 i lokalplan nr. 288, og erstatter den med en ny, som tillader terrænregulering ind til 1 m fra skel. De øvrige dele af bestemmelsen fastholdes. De ejendomme, som har terrænreguleret tættere på skel end 1 m eller mere end +/- 0,5 m, vil blive påbudt at ændre dette i overensstemmelse med lokalplantillægget. Det vurderes, at et lokalplantillæg vil lette forvaltningens håndhævelsesarbejde.

Det kan til orientering nævnes, at lokalplan nr. 318 for det tilstødende område (etape 2) er mere lempelig i forhold til terrænregulering. Her foreskriver lokalplanen, at der må terrænreguleres indtil en afstand af 0,5 m fra skel i stedet for de 2,5 meter, som lokalplanen for Høje Støvring etape 1 foreskriver.

Det vurderes, at lokalplantillægget ikke kan vedtages endeligt, før de ulovlige forhold er bragt i orden. En lokalplan kan kun regulere forhold etableret efter planens vedtagelse, hvorfor de eksisterende terrænreguleringer ikke kan reguleres efter en ny lokalplan. Hjemlen til at kræve det naturlige terræn reetableret skal findes i § 8.3 i lokalplan nr. 288. Der skal derfor gives påbud og dispensationer til terrænregulering ind til 1 m fra skel efter § 8.3 i lokalplan nr. 288. Men ved at lave et forslag til lokalplantillæg, som kan sendes i offentlig høring og principielt godkendes politisk, kan forvaltningen ved håndhævelsessagerne henvise til den politiske beslutning, hvilket vil lette arbejdet. Når alle håndhævelsessagerne så er afviklet og terrænet reetableret, kan lokalplanforslaget vedtages endeligt.

Jf. planlovens § 32 bortfalder et lokalplanforslag, hvis det ikke er vedtaget inden 3 år efter offentliggørelsen. Trækker den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget ud, fx pga. retssager eller ny ulovlige terrænreguleringer, kan kommunen blive nødt til at sende forslaget i høring igen.

Støttemur (12stk)

Det anbefales at hvis støttemurens funktion er til terrænspring, skal de kun tillades i tilknytning til den primære bebyggelse.

Hvis det ikke er i tilknytning til den primære bebyggelse skal der foretages fysisk lovliggørelse.

Postkasser, affaldsstativ, højbede (28stk) holdes indenfor vejskel

Det anbefales, at vejmyndigheden kræver postkasser, affaldsbeholdere, plantekasser, højbede, sten, andre faste genstande, fjernet fra vejarealet.

Hæk skal placeres 0.4 meter fra sti- og vejskel (30stk).

Det anbefales at bestemmelserne vedr hæk mod vej og sti, samt Mastrup Ådal (ingen hæk) overholdes, og at vejmyndigheden kræver fysisk lovliggørelse.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om at prioritere de foreslåede planer til udarbejdelse

Ingen bemærkninger

I bilaget fremgår skemaet med prioritering af planopgaver. Skemaet er opdelt i farver:

• Grøn: er sager under udarbejdelse
• Rød: er prioriteret til udarbejdelse, men er sat på pause eller gået i stå
• Gul: foreslås prioriteret til udarbejdelse
• Hvid: afventer prioritering

De hvide sager er yderligere opdelt i sager, der enten er politisk accepterede eller fremgår som forespørgsler. De politisk accepterede sager afventer ressourcer til at løfte opgaven, mens forespørgselssagerne enten afventer en væsentlig afklaring eller en politisk accept, således de kan komme på prioriteringslisten.

Der er aktuelt prioriteret mange planer til udarbejdelse samtidig med, at udarbejdelse af nye planer presser sig på. Derudover er der nogle lokalplaner, der har ligget stille, fordi de afventede materiale eller undersøgelser fra bygherren, som nu skal i gang igen, da materialet er modtaget. Arbejdet med klimahandlingsplanen er også opstartet igen efter tiltrædelse af en klimamedarbejder.

For at kunne imødekomme nogle af projekterne samtidig med, at der tages hensyn til de ledige ressourcer, foreslår forvaltningen, at igangsætte detaillokalplan for boliger omkring torvet på Centergrunden, som opfølgning på den vedtagne rammelokalplan for området, samt to tillæg til lokalplaner. Tillæggene er mindre arbejdstunge, og de kan nemmere indpasses i prioriteringen af opgaver ved den enkelte medarbejder, end det er tilfældet med en hel lokalplan.

I forhold til Centergrunden vedtog byrådet den 22. januar 2020 lokalplan 312 inkl. tilhørende designmanual, som udstikker rammer for realiseringen af udviklingsplanen, sundhedshus og Byrådets vision for centergrunden. Med salg af Centergrunden nikkede byrådet til, at der skal den følges op af detaljerede lokalplaner for de enkelte etaper. For at sikre helhed omkring opførelse af torvet og sundhedshuset skal der ske en samtidig igangsætning af de byggefelter, som ligger rundt om torvets 1. faser.

Tillæggene foreslås igangsat, da der er behov for at planlægge for egnede placeringer af sports- og fritidsanlæg, der støjer eller har en aktivitet, der gør, at de placeres bedst langt væk fra boliger. Det andet tillæg foreslås igangsat for at lette det administrative arbejde med lovliggørelsessager på Høje Støvring.

Der kan prioriteres mellem de gule sager, de hvide sager under baggrundsplaner, eller der er prioriteret til udarbejdelse. Der er ikke mulighed for at omprioritere tillæggene til reelle lokalplaner, da tillæggene er mindre opgaver, der kan løses, når der bliver tid til det.

De lokalplaner der af forvaltningen foreslås prioriteret til udarbejdelse er:

• Centergrunden i Støvring Ådale - Etape 2
• Tillæg til lokalplan 211 for erhvervsformål i Juelstrupparken - skal muliggøre sport- og fritidsaktivitet i en del af området
• Tillæg til lokalplan 288 ved Høje Støvring - skal fastlægge retningslinjer for lovliggørelse af terrænregulering

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget træffer beslutning om at planlægningen indgår i planprioriteringen, således den senere kan prioriteres til udarbejdelse, når der sket en afklaring i forhold til vandløbet.