Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om, at planlægningen indgår i planprioriteringen, således den senere kan prioriteres til udarbejdelse.

Der kan være overtagelsespligt for kommunen, som beskrevet i sagsfremstillingen, men vedtagelse af en bevarende lokalplan vil ikke i sig selv udløse krav om overtagelse.

Rebild Skovhuse er et kulturmiljø med historisk værdi og der er mange velbevarede bygninger i området. For at sikre områdets værdier, vil forvaltningen anmode om igangsætning af lokalplanlægning af en bevarende lokalplan for området.

I en bevarende lokalplan er der mulighed for at kræve, at kommunalbestyrelsen skal godkende nedrivning, ombygninger og ændringer jf. planlovens §15, stk. 2, nr. 18 og nr. 24. Det gælder også ændringer, som ikke kræver byggetilladelse/landzonetilladelse. Denne lovhjemmel giver nogle særlige muligheder for at holde fast i bevaringsværdierne, fordi forvaltningen bliver gjort opmærksom på ønskede bygningsændringer og dermed har mulighed for at reagere, hvis ændringerne fjerner eller forringer bevaringsværdierne. En bevarende lokalplan kan også benyttes til at hindre opsætning af nye elementer, som kan skæmme bevaringsværdierne.

En bevarende lokalplan giver mulighed for nærmere at beskrive og regulere, hvilke værdier der skal sikres, og i hvilket omfang disse kan ændres og ombygges. Lokalplan kan beskrive bevaringsværdierne og dermed give offentligheden, herunder ejerne, bedre forståelse for disse. Formålet med en bevarende lokalplan er også at sikre at bygningerne om- og tilbygges i respekt for husets oprindelige stilart og kvaliteter.

I forbindelse med revisionen af kommuneplan 2021, er der arbejdet med værdifulde kulturmiljøer og bevaringsværdige bygninger. Dette arbejde er et fundament for at kende til værdierne i området.

Lokalplaner kan detaljere og uddybe, hvilke hensyn der gælder for de enkelte bygninger for at sikre dem, og være med til at sikre kulturmiljøet, som bygningerne er med til at skabe. Udarbejdelsen af en bevarende lokalplan er ikke betinget af, at bygninger indenfor lokalplanområdet er udpeget i kommuneplanen som bevaringsværdige.

Bevarende lokalplaner kan vække debat, da denne påvirker borgernes private ejendomsret. Forvaltningen vurderer, at der ved en bevarende lokalplan skal være borgerinddragelse for at skabe en forståelse og anerkendelse af et behov for denne plan. Formidling og borgerinddragelse vil være vigtig for en vellykket proces af planen.

Arealet ligger i landzone og er på nuværende tidspunkt ikke udlagt i en kommuneplanramme. Området skal udlægges som kommuneplanramme i forbindelse med lokalplanlægningen, men området vil forblive i landzone. At området udlægges med en kommuneplanramme, har ingen betydning for restrummeligheden, da det forbliver i landzone. Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg for at udlægge en ramme for området og i den forbindelse vil der være foroffentlighed.

Rebild Skovhuse har en høj kulturhistorisk værdi pga. de velbevarede gårde og det landskab, de indskriver sig i, som tilsammen udgør en fortællende helhed omkring bøndernes liv i Rold Skov. Enkelte gårde er forfaldne, omdannede eller har fået nye stuehuse, men den samlede oplevelse af Rebild Skovhuse er intakt, der er placeret i overgangen mellem skoven og det åbne land. For at sikre at den samlede oplevelse af Rebild Skovhuse stadig er intakt, vurderer forvaltningen at det er vigtigt at sikre bevaringen af værdierne i området.

Det vurderes ikke, at der er arealinteresser som modstrider, således at planlægningen ikke vil kunne gennemføres.

I en lokalplan kan der optages bestemmelser om:

• bevaring af eksisterende bebyggelse således, at bebyggelsen kun med tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres.
• forbud mod større byggearbejder på eksisterende bebyggelse således, at sådanne arbejder, kun kan udføres med kommunalbestyrelsens tilladelse eller efter krav fra en offentlig myndighed med hjemmel i lovgivningen.

Hvis det er bestemt i en lokalplan, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommune mod erstatning jf. planlovens §49. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentlig misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Ejeren kan også forlange ejendommen overtaget af kommunen, når en ejendom helt eller delvis er omfattet af et forbud mod større byggearbejder.

Bestemmelser som forbyder større byggearbejder på eksisterende bebyggelse og nedrivningsforbud, skal udformes som kompetencenormer, hvorefter kommunen kan meddele tilladelse til hhv. nedrivning eller byggearbejder. Kommune kan meddelte tilladelse (dispensation), hvis tilladelsen ikke er i strid med principperne i planen. Det er således afgørende i forhold til overtagelseskravet, at kommunen har nægtet at meddele en sådan tilladelse. Fremsættelse af overtagelseskrav forudsætter, at der er ansøgt om tilladelse, og at der er meddelt afslag herpå. Vedtagelse af lokalplanen kan derfor ikke i sig selv udløse krav om overtagelse.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at byplanvedtægt nr. 1 ophæves delvist

at ophævelsen sker på vilkår af sikring af areal til stien

Ingen bemærkninger

Sætervej 8 er i byplanvedtægt nr. 1 beliggende i delområde 2. I delområde 2 skal grunde være på mindst 2.500 m². Herudover tillader byplanvedtægten kun, at 10% af grunden bebygges i maks. 1½ etage.

Byplanvedtægten indeholder også bestemmelser om farven på tage og facader, samt en byggelinje på 10 m fra vejmidten.

Hvis byplanvedtægten ophæves, reguleres bebyggelse og udstykning af grundene af bygningsreglementet og kommuneplanens rammer. Ejendommen er i kommuneplanramme 08.B50 udlagt til boliger. Rammen giver mulighed for byggeri i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 30. Rammen regulerer ikke udstykning. Jf. bygningsreglementets § 173, kan kommunen ikke nægte udstykning af en parcelhusgrund på 700 m².

Ejeren ønsker at udstykke 4 parcelhusgrunde på ca. 1.060 til 1.400 m².

I høringsperioden er der indkommet 3 høringssvar, som omhandler den påvirkningen de mindre grunde og det tættere byggeri får på natur, trafik og opfattelsen af det øvrige kvarter. Høringssvarene er kommenteret i bilag 3.

Generelt går høringssvarene på, at Sætervej 8 hidtil har haft mere præg af en ’naturgrund’. Hvis det tillades, at der udstykkes mindre grunde, vil dette ændre områdets karakter og ændre påvirkningen af naboerne ved mere byggeri og byggeri i 2 etager.

Det forhold at ejendommen hidtil har haft mere præg af en ’naturgrund’ kan ikke kræves opretholdt. Ejendommen kan ryddes for træer m.v., og arealerne kan holdes som fx have. Kommunen kan efter de nuværende planforhold ikke nægte, at der udstykkes 2 nye grunde. Ophævelsen af byplanvedtægten vil dog højst sandsynligt føre til mere byggeri, end der er tilladt i dag, og byggeriet vil kunne opføres i 2 etager i stedet for 1½ etage. Ophævelsen har dog ikke betydning for, hvor højt byggeriet må være.

Det vurderes, at de mindre grunde vil blive en naturlig del af Hanebakken. De nye grunde vil ikke adskille sig væsentligt fra de eksisterende grunde på Hanebakken. På Hanebakken må bebyggelse opføres i 2 etager med en udnyttelsesgrad på maks. 0,2. Der er dog givet tilladelse til en højere udnyttelsesgrad end 0,2 på enkelte af grundene på Hanebakken.

Byplanvedtægten udlægger en sti gennem ejendommen, som forbinder Hanebakken og Sætervej vest om den eksisterende bolig. Ejer ønsker i stedet at lægge den i enden af forlængelsen af Hanebakken. Forvaltningen vurderer, at dette vil være en bedre placering. Byplanvedtægten bør dog ikke aflyses endeligt før stien er sikret fx ved en servitut. Byplanvedtægten kræver ikke stien befæstes.