Forvaltningen indstiller, at Sundhedsudvalget over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler, at

- det nye Sundhedshus i Støvring udbydes i en tidlig totalentreprisekonkurrence og anvender udbudsformen "udbud med forhandling".

- der frigives midler fra det statslige tilskud til rådgiverudgifter. (8 - 9 % ved valg af fag- eller hovedentreprise eller 4 - 5 % ved valg af totalentreprise af den totale anskaffelsessum på 29,5 mio. kr. for det kommunale sundhedshus).

- der forud for udbuddet afholdes markedsdialog med potentielt bydende.

Der er i det vedtagne budget for et nyt sundhedshus afsat egenfinansiering på 20 mio. kr. plus 9.7 mio. kr. i statsligt tilskud, som kun kan anvendes til en kommunalt ejet bygning. Det betyder, at der er et restfinansieringsbehov, som kan tilvejebringes på forskellig vis. I det omfang praksisyderne har et ønske om selv at eje deres lokaler, vil de selv skulle sørge for finansiering. Alternativt kan de være lejere i både et praksishus, som er privat ejet eller et privat ejet hus med fællesfunktioner.

Som budgetgrundlag bliver anskaffelsessummerne og størrelsen på de tre huse forskellige. I alt forventes husene at kunne bygges på ca. 5.200 m² i maks. fem etager. Kuben har følgende første foreløbige bud på antal m² og økonomi for de tre huse. Det er oplyst, at følgende er indeholdt i økonomien: Byggemodning, entreprise udgifter, tilhørende udearealer (begrænset ved sokkelgrund) og rådgiverudgifter mm. Priserne nedenfor er opgivet ekskl. moms modsat orienteringen til Sundhedsudvalget den 24. september (sag nr. 115), hvor priserne var opgivet inkl. moms.

• Det kommunalt ejede sundhedshus:
  Baseret på erfaringstal forventes det, at det kommunalt ejede sundhedshus kan etableres indenfor en anlægsramme på 20.500 kr. pr. m² ekskl. moms. Med en samlet anskaffelsessum på 29.520.000 kr. ekskl. moms giver dette mulighed for et byggeri på ca. 1.800 m².
• Et privat ejet hus med fællesfunktioner:
  Det privat opførte hus med fællesfunktioner forventes at kunne etableres for 19.000 kr. pr. m² ekskl. moms og grundkøb på 2.000 kr. pr. m² ekskl. moms. Med et samlet anlægsbudget på 24.080.000 kr. ekskl. moms, giver dette mulighed for et byggeri på 1.400 m².
• Et praksishus som er privat ejet:
  Det privat opførte praksishus forventes opført til 20.000 kr. pr. m² ekskl. moms og grundkøb på 2.000 pr. m² ekskl. moms. Med et samlet sundhedshus på op til 5.200 m² kan praksishuset blive på i alt 2.000 m² fordelt på fem etager på hver 400 m². Samlet anlægsøkonomi 36.000.000 kr. ekskl. moms.

Det samlede anskaffelsesbudget for det kommunalt ejede sundhedshus, det privat ejede hus med fællesfunktioner og praksishuset er 89.600.000 kr. ekskl. moms.
Priserne er eksklusiv udenomsarealer samt inventar og IT. Sidstnævnte afhænger meget af funktionen, genanvendelsesgraden af evt. gamle møbler fra tidligere lokaliteter samt omfanget af IT-infrastruktur mm. Det skal endvidere bemærkes, at kommunen får en forøget driftsudgift til leje af lokalerne i det private hus med fællesfunktioner i forhold til nuværende drift af sundhedscentret.

Forvaltningen anbefaler, at der frigives midler fra det statslige tilskud til rådgiverudgifter. (8 - 9 % ved valg af fag- eller hovedentreprise eller 4 - 5 % ved valg af totalentreprise af den totale anskaffelsessum på 29,5 mio. kr. for det kommunalt ejede sundhedshus).

 Byrådet har den 27. juni 2019 (sag nr. 108) besluttet, at et nyt sundhedshus skal placeres i Støvring Ådale. Inden projektet kan fortsætte, skal der tages stilling til udbudsform. Forvaltningen ønsker, at der tages stilling til, hvordan projektet udbydes, og vil i det efterfølgende redegøre for to muligheder: Udbud i fag- eller hovedentreprise og udbud i totalentreprise. Bilagene "Notat vedr. udbudsstrategi" og "Illustration af sundhedshusets tre enheder" er vedhæftet sagen.

Rebild Kommune har indgået et samarbejde med Kuben Management A/S (Kuben), som er rådgiver i arbejdet med planlægningen af sundhedshusets realisering.

Et sundhedshus opdelt i tre enheder
Kuben anbefaler, at sundhedshuset visuelt fremtræder som ét hus, men at byggefeltet som sundhedshuset er planlagt til at ligge på, opdeles i tre nabomatrikler/sokkelgrunde:

• Et kommunalt ejet sundhedscenter, som opføres af Rebild Kommune. Denne enhed indeholder borgerrettede aktiviteter som sundhedsfremme, forebyggelse, rehabilitering og genoptræningsfaciliteter.
• Et privat ejet hus med fællesfunktioner. Denne enhed indeholder bl.a. samtalerum, mødefaciliteter, reception, kantine og mulighed for café. Det er intentionen, at Rebild Kommune skal kunne leje faciliteter i denne bygning. Denne bygning skal opføres, ejes og udlejes af en privat samarbejdspartner. I denne bygnings stueetage vil der blive arbejdet med ekstern operatør om placering af café.
• Et praksishus, som er privat ejet og opdelt i "ejerlejligheder" med det formål, at byens praktiserende læger og tandlæger og evt. andre sundhedsaktører skal kunne købe eller leje en lejlighed.  

Udbudsform

• Traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise
  Kuben vurderer, at fordelen ved at vælge et traditionelt udbud er lille, nærmende sig mindre egnet i den aktuelle byggesag med kommunens afhængighed af kombinationen af egne og andre bygningsenheder (for sundhedshusets fulde etablering).

• Tidligt udbud i totalentreprise
  Kuben vurderer, at scenariet har store fordele i den aktuelle byggesag, hvor der skal findes en medbygherre til de private bygningsenheder samtidig med, at Rebild Kommune på baggrund af forskellige projekter kan forhandle sig frem til et endeligt projekt, hvor totalentreprenørteamet tager ansvaret for dets bygbarhed.

Opgavens kompleksitet fordrer et sammenspil af alle byggeriets parter i et tæt samarbejde, og på den baggrund er det Kubens anbefaling, at projektet udbydes i en tidlig totalentreprise konkurrence. I den forbindelse er det deres anbefaling at anvende tildelingskriteriet "bedste forhold mellem pris og kvalitet". Formålet er at sikre at kriterierne pris, arkitektonisk kvalitet og funktionalitet ligger til grund for de indkomne tilbud. Kuben anbefaler endvidere, at udbudsformen "udbud med forhandling" anvendes. Fordelen ved at udbyde i totalentreprise med forhandling er, at der kan sættes krav til udvælgelsen af det samlede totalentreprenørteam. Herved kan det sikres, at der både er kompetencer indenfor arkitektur, funktion, bruger involvering, imens totalentreprenøren sikrer, at det økonomisk kan lade sig gøre at udføre det tilbudte projekt. Ved "udbud med forhandling", hvor både tekniske rådgivere og totalentreprenør er med, er der mulighed for i forhandlingsforløbet at få afklaret, hvad der rent faktisk kan lade sig gøre inden for kommunens budget, i modsætning til et traditionelt udbud målrettet fag- eller hovedentreprise, hvor det ofte, efter Kubens erfaring, viser sig ikke at være realiserbart indenfor den givne økonomi. Brugerne kan ved et "udbud med forhandling" ydermere opnå en indflydelse, som vil være vanskelig at opnå på samme måde ved et traditionelt udbud.Ved et udbud i totalentreprise udgør rådgiver honoraret 4 - 5 % af den totale anskaffelsessum på 29.520.000 kr. Ved et traditionelt udbud viser erfaringstal, at rådgiver honorar ligger på 8 -9 %.

Tidsplan

Ved traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise estimeres det samlede tidsforbrug til udbuddet til 15 mdr. Dertil kommer, at der ved et traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise forud for udbud skal findes en medinvestor/-bygherre. Det er Kubens vurdering, at det vil tage op mod 6 måneder at finde og indgå aftale med medinvestor/-bygherre, og dette vil skulle tillægges processen. Et traditionelt udbud i fag- eller hovedentreprise forventes derfor at tage op imod 21 måneder.

Ved tidligt udbud i totalentreprise estimeres det samlede tidsforbrug til udbuddet til 9 mdr. Det tidlige udbud i totalentreprise vil derfor have et estimeret mindre tidsforbrug på 12 mdr. i forhold til det traditionelle udbud i fag- eller hovedentreprise.Begge scenariers forløb er set i forhold til det optimerede udbudsforløb. For begge scenarier skal der tillægges tid til politisk behandling, men i et omfang der forventeligt er ensartet.

Markedsdialog
Forud for udbuddet kan der afholdes en markedsdialog med potentielle bydende. For at få et optimalt udbytte forudsætter det dog bl.a., at udbudsform og grundlag er kendt. Når der er en politisk beslutning om udbudsform, kan markedet afdækkes med et mere retvisende resultat. Markedsdialogen kan og skal derfor mere ses som et værktøj til at konkretisere og målrette udbudsbeskrivelserne, så udbuddet rammer ind i markedet. Det er Kubens klare overbevisning, at der på baggrund af den opstillede økonomi vil være interesse for at byde ind på en sådan opgave.
Forvaltningen anbefaler derfor, at der forud for udbuddet afholdes markedsdialog med potentielt bydende.

Borger- og brugerinddragelse

Forvaltningen og Kuben har holdt møder med flere ydernumre-praksis samt en tandlæge om krav til rumfordeling og økonomi. Dialogen har været overvejende positiv og med stor opbakning til projektet. I rimelig tid inden færdiggørelse af udbudsmateriale, vurderet til at være 2. kvartal 2020, skal Rebild Kommune og de praktiserende læger lave en betinget samarbejdsaftale/bindende hensigtserklæring. Efter indgåelse af kontrakt med totalentreprenør vil der være en uddybende brugerproces med alle slutbrugere af sundhedshuset, hvor rummenes kvaliteter og funktioner konkretiseres yderligere.
Borgere mv. havde ved et åbent husarrangement den 30. oktober og den 1. november mulighed for at se en udstilling om projektet i Støvring Ådale samt det kommende sundhedshus. Det vurderes, at der var ca. 120 besøgende. Der var udelukkende positive tilkendegivelser om det nye sundhedshus.

Relaterede sager 

Til orientering har forslag til kommuneplantillæg nr. 16 og lokalplan nr. 312 og tilhørende designmanual for centerområdet i Støvring Ådale været i offentlig høring frem til 8. november 2019. Behandling af høringssvar og endelig godkendelse af planerne forelægges til politisk behandling i januar 2020. Ligeledes forelægges resultaterne af en markedsanalyse og realiseringsstrategi for Støvring Ådale samt anbefalinger til det videre arbejde til politisk behandling i januar 2020.

Forvaltningen indstiller, at Sundhedsudvalget tager orienteringen til efterretning.

Rebild Kommune har den 13. december modtaget en tilsynsrapport for Boformen Søparken i Rørbæk. Tilsynsrapporten er udfærdiget på baggrund af et uanmeldt tilsyn i oktober samt et anmeldt tilsyn i november. Rapporten er sendt i faktuel høring i to uger hos Rebild Kommune, og kommunen har allerede afgivet et høringssvar, idet der blot er tale om nogle få faktuelle rettelser. Tilsynets konklusioner kan ses på Tilbudsportalen (under rubrikken tilsyn i venstre side).

Rapporten viser overordnet et tilbud i rigtig god drift og dokumenterer en meget positiv udvikling. Tilbage i maj 2019 kom der således en tilsynsrapport, som påpegede nogle udfordringer i tilbuddet, hvorfor Socialtilsyn Nord varslede en række påbud. Allerede inden udløb af tilsynsrapportens høringsperiode blev forholdene bag de varslede påbud dog indfriet, hvorfor påbuddene aldrig blev udstedt.

Tilsynets bedømmelse af kvaliteten i tilbuddet

Socialtilsyn Nord anvender i deres tilsyn Kvalitetsmodellen fra Bekendtgørelsen om Socialtilsyn og skal vurdere, om kvaliteten i tilbuddet i praksis er tilstrækkelig, og om

betingelserne for godkendelsen fortsat er opfyldt. Der anvendes forskellige systematikker for, hvordan indikatorer og kriterier bedømmes ved henholdsvis godkendelse og det driftsorienterede tilsyn. Bedømmelsen rammesættes af en række temaer samtidig med at der tildeles point ud fra en trinvis skala.

De temaer der kigges efter er:

- Uddannelse og beskæftigelse

- Selvstændighed og relationer

- Målgruppe, metoder og resultater

- Sundhed og Trivsel

- Organisation og ledelse

- Kompetencer

- Fysiske rammer

Pointskalaen er som følger:

5. i meget høj grad opfyldt.

4. i høj grad opfyldt.

3. i middel grad opfyldt.

2. i lav grad opfyldt.

1. i meget lav grad opfyldt.

Søparken får i tilsynsrapporten følgende bedømmelse for de enkelte temaer:

- Uddannelse og beskæftigelse = 3,5

- Selvstændighed og relationer = 4,7

- Målgruppe, metoder og resultater = 5

- Sundhed og Trivsel = 4,6

- Organisation og ledelse = 3,9

- Kompetencer =5

- Fysiske rammer = 4,3

Samlet opnår Søparken en gennemsnitsscore på de syv temaer svarende til 4,4.

Illustration af tilsynskonklusioner

Nedenfor ses en illustration af socialtilsynets gennemsnitlige vurdering af kvaliteten i tilbuddet i december 2019 fordelt på de syv temaer. Som det ses, ligger tilbuddet godt indenfor alle temaerne, hvilket må tilskrives en fælles indsats fra medarbejdere og ledelse i Søparken.

Tilbuddets bedømmelse i tilsynsrapport - december

Indsatsen for at fastholde og fortsætte den positive udvikling fortsætter og følges nøje af forvaltningen.