Rebild Kommune har købt Nøragervej 15 i Nørager. Stuehuset og en del af den tilhørende jord forventes solgt igen. Området som forventes lokalplanlagt er ca. 3 ha. Området er i kommuneplanen bl.a. udpeget som bevaringsværdigt landskab og området er også omfattet af skovbyggelinje, som i forbindelse med planlægningen søges ophævet. Det betyder, at dele af området skal friholdes, for at tilgodese hensyn til landskab og natur, samtidig kan det give en god rekreativ forbindelse til Nørager skov. Indenfor området forventes planlagt for ca. 15 parcelhuse. Området skal have vejadgang fra Nøragervej, hvortil den eksisterende bolig også har vejadgang. Den nuværende allé ind til ejendommen skal så vidt muligt bevares.

Området er ikke udlagt i kommuneplanen. Byrådet har på møde i januar 2020 reserveret areal til byudvikling på ejendommen. Det betyder, dels at der skal afholdes foroffentlighed, hvor borgerne bl.a. har mulighed for at komme med input til, hvordan rekreative interesser og landskabshensyn bedst varetages i samspil med et nyt boligområde.

I 2021 er der afsat 4,28 mio. kr. til byggemodning af ejendommen.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om, at planlægningen indgår i planprioriteringen. 

Foroffentligheden:

Forvaltningen skal planlægge for et nyt boligområde, og har derfor haft indkaldt til forslag og idéer til den foreslåede ændring af kommuneplanen. Foroffentligheden har været i perioden d. 29 november 2019 til d. 13 december 2019.

I forbindelse med foroffentligheden er der indkommet i alt 11 høringssvar. Høringssvarene omhandler:

- Høj bebyggelsesprocent, Helhedsplan/fortætning, etagehøjde, processen, matrikulære forhold, fællesopholdsarealer og trafikstøj.

Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 3.

Herudover er der udenfor høringsperioden indkommet en bemærkning, som er vedlagt som bilag. Forvaltningen har ikke kommenteret på bemærkningen.  

Høj bebyggelsesprocent:

Flere af høringssvarene omhandler en utilfredshed med den høje bebyggelsesprocent, da det menes at bebyggelsen bliver for massiv i området og ikke passer ind i kvarteret.

Forvaltningen mener at en bebyggelsesprocent på 40% er en alm. bebyggelsesprocent for rækkehusområder. Der er tidligere blevet planlagt for et boligområde for etagebyggeri og tæt-lav bebyggelse på Gl. Skørpingvej 35 i Skørping, som blev vedtaget i 2018. Lokalplanen for Gl. Skørpingvej 35 fastsættelser en bebyggelsesprocent på 45%.

Helhedsplan/fortætning:

Flere af høringssvarene omhandler, at det ikke menes at projektet er i overensstemmelse med Helhedsplanen. Da det menes at fortætning kun skal ske i bymidten.

Forvaltningen mener, at Helhedsplanen ligger op til fortætning i hele Skørping by. Direkte citeret fra Helhedsplanen: ”Fortætning kan ske flere forskellige steder i og udenfor bymidten”. Der er ikke prioriteret konkrete arealer i Helhedsplanen, idet fortætningsprojekter i høj grad skal være drevet af ejeren, og kommunen skal bidrage planlægningsmæssigt. Udviklingen ved nye boligområder i Skørping by er begrænset af store naturområder, og derfor er der i Helhedsplanen blevet lagt op til, at arbejde med fortætning.

Etagehøjde:

Flere har bemærkninger til, at etagehøjden på 2. etager er for voldsom for området. Der er forslag til boliger i maks. 1 etage eller 1½ etage.

Forvaltningen kan oplyse, at der i området er flere boliger, som er i 1½ etage og det er udbredt i området. På matriklerne 1hu, 1væ og 1xa, som der planlægges for, er der ikke reguleret for etagehøjde i den gældende byplanvedtægt og derved er det bygningsreglementet, som bestemmer det. Efter gældende regler kan der bygges i 2 etager i området.

Forvaltningen vil vurdere etagehøjderne på 1½ etage og 2 etager i de videre overvejelser, da der kunne arbejdes med etagehøjden i forhold til bl.a. ekstra sollys til de nordvendte haver.

Naturhensyn:

Flere af høringssvarene omhandler, at det ønskes at bebyggelsen respektere Natura2000 og skoven. Nogle har påpeget at skovbyggelinjen på 35 meter skal fastholdes.

Forvaltningen har allerede på nuværende tidspunkt talt med bygherre om en afstand til skoven, for at skabe en blød overgang og af hensyn til skoven. Dette er en del af projektet, som er blevet illustreret i annoncen for foroffentlighed. Afstanden til skoven på projektet er større end afstanden, der er fra Andelsboligforeningen Skovlyst ud til skoven, derved er der taget ekstra hensyn til skoven.

I henhold til skovbyggelinjen, så er der ikke registeret en skovbyggelinje indenfor ejendommene. Skovbyggelinjen er beliggende i kanten af skoven.  

Det videre forløb:

Efter foroffentlighedsfasen vil planlægningen for boligområdet fortsætte. Der skal arbejdes mere detaljeret med lokalplanens bestemmelser og kommuneplantillægget, og i forløbet kan der være justeringer til boligområdet.

Forslag til kommuneplantillægget og lokalplanen vil blive forelagt politisk, inden det sendes i offentlig høring. I offentlig høring har alle mulighed for, at indgive bemærkninger og forslag til ændringer, inden vedtagelse. 

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om, at forvaltningen fortsætter arbejdet med rækkehusbebyggelse på maks. 40% i bebyggelsesprocent og et fællesopholdsareal på min. 10%.