Ingen bemærkninger.

Projektet kan medvirke til social bæredygtighed i form af turisme, som også kan gavne i nærmiljøet. Der er tale om en ny form for overnatning, som supplerer de overnatningsmuligheder, der er i kommunen.

Ejer/ansøger af matrikel 8p, Hjeds By, Veggerby, ved Kirketerpvej, Suldrup, ønsker at lovliggøre sin udlejningsvirksomhed. Beliggenheden er vist i bilag 1. Der er tale om overnatningsmuligheder i form af fem telte, hvor af fire af dem er hævet over terræn og etableret på platforme. Det sidste telt er udformet som en tipi, og er placeret på jorden. Teltene er gennemsigtige, så oplevelsen af at overnatte i naturen forstærkes. Derudover findes der på grunden to toiletskure, en bålplads og parkeringsplads. I forbindelse med at ansøger har fået en udlejningstilladelse fra Bolig- og Planstyrelsen, har ejer fået stillet krav om etablering af en morgenmadshytte. Placeringen af de forskellige faciliteter er vist i bilag 2.

Området ligger i landzone og består primært af privatejet skov, som ikke er registreret som fredskov. Området er ikke omfattet af en kommuneplanramme.

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte projekt kræver en lokalplan og kommuneplantillæg for at lovliggøre virksomheden, da teltene ønskes benyttet i en længere periode. Jf. praksis er det ikke muligt at lovliggøre projektet med en landzonetilladelse. Derudover skal byggeriet have byggetilladelse, hvilket bl.a. stiller krav til, adgangsforhold fra terræn til teltet, statik for den hævede konstruktion, og brandsikkerhed for teltet, når der er overnatning i teltet.

Indenfor området er der registreret beskyttet natur i form af hede og overdrev, som skal holdes fri for bebyggelse. Området er bl.a registreret som større sammenhængende landskab. Da teltene er placeret i skoven, vurderes det, at det ikke vil påvirke landskabsudpegningen. Projektet skal tilpasses, så det tager højde for disse udpegninger samt etablering af vej og parkering.

Et forhold der skal håndteres for at projektet kan lovliggøres er, at der redegøres for adgangsvejen til området, som foregår via en markvej. Den nuværende adgangsvej foregår både på ansøgers ejendom og anden mands ejendom. Der er to skovejere, der anvender vejen for at kunne tilgå deres skovarealer.

Derudover er der en række forhold, der skal håndteres i planlægningen, fx trafikale forhold, klimahåndtering og forhold til ovenstående udpegninger.

Forvaltningen vurderer at størrelsen og placeringen af teltene, morgenmadshytten, toiletskure, bålplads og parkeringsplads som udgangspunkt kan lovliggøres, da projektet ligger i en privatejet skov, der ligger afsides og dermed ikke påvirker naboer. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer, samt at der sker en tilpasning, så §3 ikke berøres. Det vurderes at aktiviteten kan lovliggøres med en lokalplan og kommuneplantillæg. Byggeriet kan lovliggøres med en byggetilladelse, det kan dog kræve certificeringer på brand og konstruktioner.

Hvis udvalget ikke ønsker at lovliggøre udlejningsvirksomheden med en lokalplan, vil konsekvensen være, at virksomheden skal have et påbud om fysisk lovliggørelse.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget beslutter

Forvaltningen anbefaler, at Teknik og Miljøudvalget indstiller til Økonomiudvalget

Ingen bemærkninger

Nybyggeri og byudvikling er som udgangspunkt ikke bæredygtigt. Tættere bebyggelse er dog mere bæredygtigt end fx. parcelhuse. Mindre boliger kan bidrage til lokal boligcirkulation, så øvrigt nybyggeri begrænses.

På Hjedsbækvej 367, der ligger i den sydlige del af Suldrup, er der ansøgt om et boligområde. Projektområdet er vist i bilag 1. Størstedelen af arealet ligger i landzone og er ikke omfattet af kommuneplanens rammer. Det er alene boligen og det nære haveareal, der ligger i byzone. Arealet ligger op ad erhvervsområder på flere sider. Zoneforhold og anvendelsen af de omkringliggende arealer er vist i bilag 2.

Der ansøges om en blanding af private og almene boliger. Det er hensigten at opføre mindre boliger, der er seniorvenlige. Området ligger tæt på ældrecenteret i Suldrup. Det er hensigten, at de mindre boliger skal bidrage til at knytte byen og ældrecenteret bedre sammen, idet de seniorvenlige boliger skal være et attraktivt tilbud, når man fraflytter sit parcelhus. I bilag 3 er der vedlagt en skitse af, hvordan området kan udvikles. I følge ansøgningsmaterialet forventes det, at der opføres ca. 46 boliger - heraf 12 almene.

Forhold til erhvervsområder

Mod nord grænser projektområdet op til et erhvervsområde, der er udlagt til erhverv i kommuneplanens rammer. Kommuneplanen fastlægger, at der må etableres virksomheder i miljøklasse 2 til 4. Indenfor det område ligger to virksomheder i miljøklasse 3 og 4. Arealet øst for projektområdet er i 2021 lokalplanlagt til erhverv i miljøklasse 2-4. En del af lokalplanområdet er dog begrænset af en bolig på Hjortholmvej 10, hvor miljøklassen er lavere. Den vejledende afstand til boliger fra virksomheder i miljøklasse 4 er 100 m. Ejendommen syd for projektområdet ligger i landzone. Der er et gartneri på ejendommen, som har et aktivt CVR-nummer. Der er knyttet en del transport til gartnerier, hvormed det også genererer støj. Ved planlægning til boligformål i projektområdet, skal anvendelsen af ejendommen afklares nærmere.

Hvis der skal planlægges for boliger i projektområdet, er det et krav, at boligerne skal være afskærmet mod støj fra erhvervsområderne. Boligområdet kan begrænse mulighederne i de planlagte erhvervsarealer. Området nord for er præget af blandet bolig og erhverv, og på nogle ejendomme er erhvervet nedlagt. Ved planlægning for boliger, kan det hindre, at der fremadrettet opføres erhverv på de grunde, der er udlagt til erhverv.

Projektområdet har været omfattet af kommuneplanens rammer for erhverv, og det har ligget i byzone. I forbindelse med, at der skulle planlægges for et nyt erhvervsområde i Suldrup (Lokalplan 337 for erhvervsområde ved Skelhøjsvej), besluttede Teknik og Miljøudvalget den 23. september 2020, at der skulle planlægges for arealet ved Skelhøjsvej, fremfor det areal, der var udlagt i kommuneplanens rammer til erhvervsformål. På bilag 4 er arealerne angivet. Område 1 svarer til det område, der er ansøgt om boliger på. Det blev besluttet, at der skulle lokalplanlægges for område 2. Erhvervsarealet skulle derfor flyttes fra område 1 til område 2. I den sag blev det fremhævet, at hvis erhvervsarealet blev flyttet til område 2, ville område 1 ligge som et hul i den bymæssige bebyggelse. Det fremgik endvidere, at det eksisterende erhvervsområde ligger for tæt på til, at arealet kan anvendes til boliger. Derudover fremgik det, at det er usikkert om arealet kan udlægges som erhverv igen, da der er grundvandsinteresser i området.

I forbindelse med revisionen af Kommuneplan 2021, blev område 1 udtaget af kommuneplanens rammer og flyttet til område 2, og der blev truffet beslutning om at tilbageføre arealet til landzone. I den offentlige høring blev de daværende ejerne af område 1 hørt om tilbageførslen. Ejerne sendte et høringssvar, hvori de tilkendegav, at de ville anvende arealet til boligformål. I behandlingen af høringssvarene blev der lagt vægt på, at området ligger tæt på erhverv, og dermed ikke er egnet til boligformål. Høringssvaret gav ikke anledning til at ændre kommuneplanen eller tilbageførslen til landzone. Høringssvar og behandlingen deraf fremgår af bilag 5.

Ansøger har købt ejendommen med henblik på at kunne udvikle boliger derpå og er bekendt med problematikken omkring beliggenheden op ad erhvervsområder. Ansøger har anmodet om at erhverve den vestligste del af lokalplanområde 337, så der skabes en buffer over mod det ansøgte boligområde. Hvis arealet ikke skal kunne tages i brug til erhvervsformål, skal lokalplanen ændres eller ophæves. Ellers er der ikke sikkerhed for, at arealet ikke kan anvendes til erhverv. Arealet kan ikke udlægges til boligformål eller rekreativt formål, da det vil begrænse den resterende del af erhvervsområdet i lokalplan 337.

Forvaltningen vurderer, at det er uhensigtsmæssigt at ophæve en del af lokalplan 337, der er vedtaget ultimo 2021. Baggrunden for udarbejdelse af lokalplanen var at sikre, at der fremadrettet kunne tilbydes erhvervsgrunde i Suldrup.

Projektet i øvrigt

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker at igangsætte planlægning, så bør projektet tilpasses og belyses grundigere, herunder skal der redegøres for støjafskærmning. Herefter vil lokalplanen kunne optages til prioritering.

Der er skitseret parkering, der bakker ud på boligvejen, hvilket udfra et trafikalt sikkerhedshensyn ikke er hensigtsmæssigt og derfor ikke vil kunne godkendes. Derfor vil der skulle arbejdes med at indarbejde parkering på en anden måde, hvilket sandsynligvis vil afstedkomme tættere bebyggelse. Der er skitseret en nedrivning af den eksisterende bolig på Hjedsbæk 367 for at skabe vejadgang til området samt en vejadgang fra Hjortholmvej. Hjortholmvej er meget smal og det er ikke hensigtsmæssigt at lede trafikken den vej. Der kan findes en løsning med direkte vejadgang til Hjedsbækvej, som også er skitseret i projektet.

Der indgår 12 almene boliger i projektet. Der er ikke afsat kvote til dette, og jf. Økonomiudvalgets beslutning den 6. oktober 2022, så skal det spørges bredt ud, om der er nye projekter for almene boliger, der kan indgå til prioritering. Der forventes stillingtagen til dette primo 2023.

Der er i Suldrup udlagt et rammeområde til boliger syd for Humlebien. Der må jf. planloven alene udlægges areal til det fornødne antal boliger i planperioden. Udlæg af et nyt rammeområde til boliger kan betyde, at der skal tilvejebringes rummelighed ved at udtage et andet område.