Økonomiudvalget besluttede den 16. marts 2022 at frigive 1 mio. kr. til at udføre forundersøgelser på arealet.

Opsigelse af forpagtningsaftaler kan betyde, at der skal betales erstatning for evt. afgrødetab.

I forbindelse med salg af erhvervsjord forventes en indtægt.

Området er ikke bebygget. Planlægningen muliggør fremtidigt byggeri og dermed en indirekte negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO₂-neutralt.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 10. marts 2021 at prioritere planlægningen for et nyt erhvervsområde vest for motorvejen ved Støvring Syd/Sørup. Området er ca. 27 ha og blev udlagt til erhvervsformål i Kommuneplan 2021. Rammeområdet fremgår af oversigtskortet i bilag 1.

Tillæg til kommuneplan

I det indledende arbejde med planlægningen har det vist sig, at det ikke er muligt at udnytte en mindre del af arealet mod nordøst til erhvervsformål pga. store terrænspring. Foreløbige undersøgelser viser desuden, at overfladevand fra store dele af området samler sig i den eksisterende lavning mod øst. Det er derfor oplagt at planlægge for forsinkelse af regnvand i den østlige del af området.

Forvaltningen foreslår derfor at ændre afgrænsningen af rammen for erhvervsformål, så en del af arealet mod nordøst udtages af rammen og i stedet udlægges til tekniske formål. Til gengæld kan rammen til erhvervsformål udvides en smule mod sydøst, så der kan indrettes et sammenhængende og anvendeligt område ud mod motorvejen. Forslag til nye kommuneplanrammer fremgår af bilag 2.

Ændringer i kommuneplanrammerne forudsætter udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen.

Foroffentlighed om planlægningen og høring af berørte myndigheder om miljøvurdering

Som en del af udarbejdelsen af tillæg til kommuneplanen er der blevet afholdt foroffentlighed, hvor offentligheden har haft mulighed for at dele forslag og idéer til planlægningen. Debatmateriale anvendt ifm. foroffentligheden er i bilag 3. Foroffentligheden forløb den 9.-23. maj 2022. Forvaltningen har modtaget bemærkninger fra Miljøstyrelsen og Energinet

Rebild Kommune har foretaget en miljøscreening af planerne og har vurderet, at der skal udarbejdes en miljørapport, idet planerne vurderes at kunne få en væsentlig virkning på miljøet på emnerne trafiksikkerhed, trafikafvikling, øget trafikbelastning samt virksomhedsstøj. Vurderingen har været i høring hos berørte myndigheder sideløbende med foroffentligheden. Forvaltningen har modtaget høringssvar fra Energinet, Vejdirektoratet, Erhvervsstyrelsen og Aalborg Stift. Miljørapporten udarbejdes sideløbende med planlægningen og fremlægges sammen med forslagene.

Bilag 4 indeholder forvaltningens behandling af de indkomne svar fra fordebatten og høring af berørte myndigheder. Høringssvarene er i bilag 5. Svarene giver ikke anledning til ændringer, men peger på en række opmærksomhedspunkter, der allerede arbejdes med i planlægningen, herunder hensyntagen til ledningsanlæg og grundvandsinteresser i området. Aalborg Stift bemærker i høringssvar, at den vestlige del af planområdet ligger inden for fjernbeskyttelses-zone for Sørup Kirke. Forvaltningen har vurderet, at planlægningen ikke medfører en væsentlig indvirkning på kirken, blandt andet da den vestlige del forventes anvendt til forsinkelsesbassin. Der pågår dialog med stiftet for endelig afklaring.

Begrænsning af husdyrbrug

Økonomiudvalget besluttede den 16. marts 2022 at frigive 1 mio. kr til at udføre forundersøgelser på arealet, herunder arkæologiske prøveudgravninger, trafikal redegørelse og redegørelse for håndtering af klimavand. De arkæologiske forundersøgelser er planlagt til udførelse i september-oktober 2022.

Området ejes af Rebild Kommune, som bortforpagter arealet samt tilhørende stuehus og udhuse til ejer af naboejendommen, Nibevej 35. Det er nødvendigt at opsige forpagtningsaftalerne for at kunne udføre de arkæologiske prøveudgravninger og senere byggemodning. Der har indledningsvist været dialog med forpagter om opsigelse af aftalerne, som nu er opsagt pr 31. august 2022. Stuehus og udhuse kan fortsat benyttes, men forventes opsagt ifm. senere byggemodning.

I dialogen om forpagtningsaftalerne, har Agri Nord på vegne af forpagteren sendt et brev til Rebild Kommune, hvori der anmodes om at planlægningen stoppes, og at området fortsat kan anvendes til landbrugsformål. Brev fra Agri Nord er i bilag 6. Forvaltningens svar til Agri Nord er i bilag 7.

I brevet gøres der opmærksom på, at husdyrbruget medfører lugtgener for erhvervsområdet. I praksis kan der forekomme lugtpåvirkning på det fremtidige erhvervsområde, men erhvervsformål betegnes ikke som en sårbar eller lugtfølsom anvendelse jf. planloven. Der er derfor ikke noget til hinder for at udlægge areal til erhvervsformål trods mulig lugtpåvirkning fra nærtliggende landbrug.

I brevet gøres der også opmærksom på, at planlægningen for erhvervsområdet medfører en begrænsning af bedriftens udviklingsmuligheder. Det er rigtigt, at planlægningen resulterer i visse begrænsninger for landbruget, da udvidelse af husdyrbruget forudsætter en miljøgodkendelse. Miljøgodkendelsen kan sandsynligvis ikke opnås, når den skal overholde krav for lugtpåvirkning i byzone. I praksis blev husdyrbruget allerede begrænset, da ramme 09.E19 blev udlagt i Kommuneplan 2021 som fremtidig byzone.

Forvaltningen foreslår, at planlægningen fortsættes, og at der gennemføres arkæologiske undersøgelser i efteråret. Alternativt skal erhvervsarealet tages ud af kommuneplanen, så husdyrbruget kan udvide. Det bemærkes hertil, at der er begrænsede udviklingsmuligheder ved Støvring.

Områdets disponering og forundersøgelser

I det indledende arbejde med planlægningen har der været fokus på disponeringen af området. Disponeringen skal tage hensyn til gasledning og højspændingsledning, der løber gennem området, samt vejbyggelinjer, grundvandsinteresser og terræn.

De indledende undersøgelser og redegørelser for trafikal påvirkning, regnvandshåndtering og støjpåvirkning får ligeledes indflydelse på, hvordan området kan disponeres med veje, grundstørrelser, forsinkelsesbassiner mv. Det skal med lokalplanen sikres, at der etableres de nødvendige afskærmningsforanstaltninger, så grænseværdierne for støj fra erhvervsområdet mod nærtliggende boliger på Nibevej kan overholdes. Området er forholdsvist kuperet (varierer med ca. 12 m), så der skal ligeledes arbejdes aktivt med terrænregulering af området i dialog med Rebild Vand & Spildevand.

I bilag 8 fremgår udkast til dispositionsplanen. Disponeringen tager udgangspunkt i etablering af én vejadgang i den østlige del af området med mulighed for etablering af en ekstra vejadgang mod vest. Området inddeles i første omgang i store grunde med mulighed for udstykning i mindre grunde. Lokalplanen fastsætter principper for udstykning, så grundstørrelser kan tilpasses ønsker fra virksomheder. Højspændingsledning og gasledning fremgår også af dispositionsplanen. Inden for ledningstracéerne er der visse begrænsninger for både byggeri og ophold, som vil fremgå af lokalplanen. Det understreges, at der er tale om en foreløbig dispositionsplan, som kan ændre sig i takt med udførelse af forundersøgelserne og dialog med Energinet, forsyningen mv.

Revideret tidsplan

Forvaltningen forventer at kunne præsenteret et forslag til lokalplanen og forslag til kommuneplantillæg i november 2022. Herefter skal planforslagene fremlægges i offentlig høring i 8 uger, inden de kan vedtages endeligt.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at forslag til lokalplan nr. 351 sendes i offentlig høring i 6 uger.

Lokalplanen medfører ikke direkte udgifter for kommunen.

Der vil dog være udgifter til grundkapitaltilskud til almene boliger. Jf. Byrådets beslutning den 14. oktober 2021 forventes kommunal grundkapital på 2,5 mio. kr. svarende til 10 % af anskaffelsessummen.

Lokalplanen medfører ikke direkte en påvirkning på bæredygtighed, idet der først ved realisering af et endeligt projekt sker en påvirkning.

Lokalplanen giver mulighed for en fortætning af eksisterende by. Det betyder, at der indpasses op til 12 boliger på et areal, der i dag huser én bolig, hvilket giver en mere bæredygtig arealanvendelse. En endelig realisering af lokalplanen vil formentlig have en negativ bæredygtig påvirkning under anlægsfasen.

I Suldrup findes de mest nødvendige services inden for gåafstand, hvilket giver de overordnede rammer for bæredygtig transport i dagligdagen.

Byrådet har den 14. oktober 2021 prioriteret projekter for støttet byggeri i Rebild Kommune i 2022-2025, heraf et projekt fra Nørresundby Boligselskab om 12 tæt-lav boliger på Veggerbyvej i Suldrup. Byrådet har den 18. november 2021 igangsat udarbejdelse af en lokalplan for Mejerigrunden i Suldrup.

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for opførelse af op til 12 boliger. Boligerne kan opføres som tæt/lav boliger eller som en blanding af tæt/lav og etageboliger. Lokalplanområdet er ca. 3750 m² og ligger ved Veggerbyvej og Anlægsvej i Suldrup. Områdets afgræsning fremgår af oversigtskortet i bilag 1.

Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres vejadgang via Anlægsvej. Bebyggelsen skal etableres, så den centreres omkring et centralt område til fælles parkering og fælles opholdsarealer. Bebyggelsen kan opføres som tæt/lav boliger i form af rækkehuse, dobbelthuse og/eller som etageboliger. Såfremt bebyggelsen opføres som etageboliger, skal den orienteres ud mod Veggerbyvej og/eller Anlægsvej. Bebyggelsen må opføres med en maks. højde på 8,5 m og maks. 2 etager. Planen fastsætter en maks. bebyggelsesprocent på 30 for området under et.

Lokalplanen muliggør et tæt boligprojekt med forholdsvist mange boliger på et mindre areal. Som udgangspunkt skal området ikke udstykkes i enkelte grunde, hvis bebyggelsen etableres som almene boliger. Hvis der bliver etableret private boliger, vil området dog jf. byggeloven skulle udstykkes. I så fald vil grundstørrelserne være forholdsvist små (140-260 m² uden andel i fællesarealer og 190-310 m² med andel i fællesarealer) i forhold til praksis. Der har i planlægningen været fokus på at sikre etablering af et centralt opholdsareal til fællesskab og aktivitet samt fælles parkering. Derfor muliggøres et kompakt boligprojekt, hvor evt. udstykkede grunde alene behøver at rumme bolig, udhuse og private opholdsarealer. Skitseprojekt, der viser et muligt bud på, hvordan lokalplanen kan realiseres, er i bilag 2.

Lokalplanforslaget kan tilgås digitalt via linket her og er desuden i bilag 3.

Da høring foregår hen over sommerferien foreslår forvaltningen, at lokalplanforslaget sendes i høring i 6 uger frem for 4 uger.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.