For perioden 2022-2025 er der afsat i alt 15,2 mio. kr. til støttet byggeri. Byrådet har besluttet at støtte projektet den 14. oktober 2021 ved byrådets prioritering af projekter for perioden.

Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 1,522 mio. kr., som er ca. 90.000 kr. lavere, end der blev forhåndstilkendegivet støtte til af Økonomiudvalget i februar 2023 i forbindelse med prioriteringen af restpuljen.

I forbindelse med budget 2024 blev der reduceret i økonomien til støttet byggeri, hvilket betyder, at der først kan ydes grundkapital til projektet i 2027. Boligselskabet er orienteret om dette og ønsker stadig at få godkendelse af skema A, selvom midlerne først udbetales senere. Forvaltningen anbefaler, at godkendelsen af skema A skal være med vilkår om, at beløbet til grundkapitaltilskud først kan udbetales i 2027, når Rebild Kommune har økonomi til det i budgettet. Budgettet for 2024-2026 er allerede disponeret til projekter, hvor Rebild Kommune har en kontraktlig forpligtigelse. Udskydes et af disse projekter, er der mulighed for at fremrykke udbetalingen til dette projekt.

I forbindelse med byggeriets afslutning skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens værdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt. Realkreditlån, der optages af den almene boligorganisation, vil ikke påvirke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse overfor den del af lånet heller ikke have indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

Ved godkendelse af ansøgningen vil kommunen modtage et støttesagsgebyr på i alt 2,5 promille af anskaffelsessummen, svarende til 0,048 mio. kr. Støttesagsgebyret foreslås at tilgå kommunekassen.

Nørresundby Boligselskab har ansøgt om tilsagn om støtte til opførelse af 10 almene familieboliger på Aalborgvej 8-10 i Terndrup. Byrådet har den 14. oktober 2021, pkt. 190 besluttet at forhåndstilkendegive støtte til projektet ved prioritering af nye projekter.

Placering kan ses markeret på oversigtskort i bilag 1, og projektmaterialet kan ses i bilag 2. Boligerne opføres som 10 rækkehusboliger på 81 m² i 1 plan. Boligerne opføres enten som 3-rums boliger med en stor stue, eller som 4-rums boliger. Parkering samles på fælles parkeringsplads omkring vejen i området.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr. 294 for området. Ved detailprojekteringen skal det påses, at projektet lever op til lokalplanens krav. Byggeriet skal overholde det gældende bygningsreglement.

Projektets anskaffelsessum er 19,021 mio. kr., hvilket svarer til det fulde maksimumsbeløb, som projektet må koste. Et projekts maksimumsbeløb fastsættes med udgangspunkt i antallet af boliger og boligernes størrelser. Maksimumsbeløbet reguleres årligt, og for familieboliger er det i 2024 fastsat til 385.770 kr. pr. bolig og 18.720 kr. pr. kvadratmeter boligareal. Maksimumsbeløbet må ikke overskrides.

Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:

Forvaltningen vurderer, at omkostningsfordelingen i dette projekt virker fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20% af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60% af de samlede udgifter på entreprisen og højst 20% på omkostninger og gebyrer. Det er overholdt i dette projekt.

Anskaffelsessummen finansieres af et realkreditlån, et kommunalt grundkapitallån og et beboerindskud. Procentsatserne for disse er lovfæstede. Ved almene familieboligprojekter afhænger grundkapitalen af boligernes gennemsnitsstørrelse. For familieboliger med en størrelse på under 90 m² er grundkapitalen på 8 % af anskaffelsessummen, ved 90-104 m² udgør det 10 % og boliger større end 105 m² 12 %. Anskaffelsessummen for dette projekt finansieres som vist herunder:

Det indberettede skema A kan ses i bilag 3. Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

Huslejen er beregnet til 6.993 kr./mdr. for en bolig på 81 m² ekskl. forbrugsudgifter. Det giver en årlig kvadratmeterpris på 1.036 kr./m² ekskl. forbrugsudgifter. Heraf udgør kapitaludgifterne 721 kr./m², og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter udgør 315 kr./m² årligt. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Terndrup er huslejeniveauet lidt højere. Det skyldes blandt andet, at huslejen generelt er højere for nybyggede boliger. Samtidig skyldes det antallet af boliger, som betyder, at de faste udgifter fordeles på færre huslejer. Forvaltningen vurderer derfor, at huslejeniveauet virker fornuftigt.

I forbindelse med behandlingen af Skema A har Kuben Management på vegne af Nørresundby Boligselskab fremsendt ønske til fravigelser, tilføjelser og præciseringer til ABT18. Det er forvaltningens vurdering, at der alene er tale om ændringer af teknisk karakter, og anbefaler derfor at de godkendes.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og byrådet anbefaler:

• at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger til projektet i Terndrup med en støtteberettiget anskaffelsessum på 19,021 mio. kr.,
• at der til Landsbyggefonden ydes et grundkapitallån på 1,522 mio. kr., svarende til 8 % af anskaffelsessummen,
• at den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansiering af projektet bevilges,
• at der i tilsagnsbrevet indskrives vilkår om, at grundkapitallån tidligst kan udbetales i 2027, medmindre Rebild Kommune får midler i budgettet til at prioritere projektet tidligere, og
• at forvaltningen bemyndiges til at behandle ansøgning om fravigelser, tilføjelser og præciseringer til ABT18.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. november 2024, pkt. 148:

Indstilles godkendt.

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, byrådet

Når lokalplanen er endeligt vedtaget, vil forvaltningen skulle give en tilladelse til overkørslen til/fra området. I den forbindelse vil der skulle godkendes hvilke foranstaltninger, der skal udføres for at sikre bl.a. oversigtsforhold, herunder nedlæggelse af parkeringspladser. Ansøger har generelt alle anlægsudgifter i forbindelse med overkørselstilladelser både i forhold til etablering og nedlæggelse, herunder evt. nødvendige anlægsændringer i vejarealet.

Boligerne som denne lokalplan giver mulighed for, er medregnet i den seneste befolkningsprognose.

Byrådet besluttede den 27. juni 2024, punkt 84, at lokalplanforslag nr. 364 og kommuneplantillæg nr. 15 for boliger ved Kr. Østergårdsvej i Støvring skulle sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslagene blev sendt i høring i 10 uger, da høringen løb hen over sommerferien. Planområdet er vist på bilag 1.

Forslag til kommuneplantillæg er vedlagt i bilag 2 og forslag til lokalplan i bilag 3. Planforslagene kan også findes i en digital version via linkene:

Udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 15

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=80

Udkast til forslag til lokalplan nr. 364

https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=488

Planforslagene vil sikre en udnyttelse og fortætning af ejendommen med etageboliger, som er en boligtype, der generelt er behov for i Støvring. I forhold til den gældende lokalplan nr. 141 er de væsentligste ændringer, at boligbebyggelsen i stedet for 10 meter og 2 etager kan bygges op til 11 meter højt og højst 3 etager. Bebyggelsen skal placeres inden for udlagte byggefelter, der ved fuld udnyttelse sikrer, at der er en variation og opbrud i facaden på bebyggelsen.

Inddragelse

Høringsperioden er afsluttet, og høringen har omfattet:

• Høringsområdet jf. bilag 4, som består af ejere og beboere i lokalplanområdet samt naboer til lokalplanområdet, som kan blive berørt af planforslaget
• Høringsopslag på Rebild Kommunes hjemmeside

Der er indkommet to høringssvar. Høringssvarene er vedlagt i fuld længde i bilag 5.

Høringssvar 1

Høringssvaret er fra ejerforeningen Stadion Allé 10-16, der udtrykker modstand over, at der gives mulighed for, at bebyggelsen går fra 2 til 3 etager og fra 10 til 11 meter. I forhold til de øvrige bygninger vil bebyggelse i 3 plan virke voldsomt. Desuden udtrykkes der en bekymring for den øgede trafikbelastning, det vil skabe på Stadion Allé.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 15. april 2020, punkt 74, at lokalplanen skulle begrænse bebyggelsen til 3 etager og 11 meter. I det oprindelig ansøgte projekt blev der ansøgt om 4 etager. Beslutningen blev taget ud fra forvaltningens vurdering om, at der er god afstand til de nærmeste boliger og det omkringliggende byggeri er karakteriseret ved større og forskelligartet byggeri som rådhuset, biblioteket og Stubhuset.

Der er lavet en trafikal undersøgelse for at undersøge krydset ved Stadion Alle, Kr. Østergårdsvej og Mastrupvej. Konklusionen af undersøgelsen viser, at der ikke forventes problemer med trafikafviklingen, da krydset er tilstrækkeligt til at håndtere den mertrafik, der potentielt vil komme.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Høringssvar 2

Høringssvaret er fra en borger, der udtrykker bekymring omkring de parkeringspladser ud mod Kr. Østergårdsvej, der skal fjernes for at sikre vejadgang til området. Det påpeges, at parkeringspladsen ofte er overfyldt ved rådhuset, fodboldklubben og svømmehallen.

Forvaltningen vurderer, at der i den daglige drift er en overskydende parkeringskapacitet, hvori en reduktion på de 8 p-pladser kan indeholdes. Ved arrangementer hos fx Støvring Idrætsforening kan der opstå problemer med parkeringskapaciteten, men det forventes kun at ske sjældent. De arrangementer forventes ofte at være uden for rådhusets åbningstid, og der vil derfor være mulighed for, at alle rådhusets parkeringspladser kan tages i brug.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Forvaltningens forslag til ændringer

I høringsperioden har forvaltningen været i dialog med bygherre, der har ønsket, at byggefeltet i lokalplanforslaget udvides til ét sammenhængende byggefelt for at sikre en større fleksibilitet, når bebyggelsen skal placeres.

Forvaltningen anbefaler at imødekomme bygherres ønske delvist ved at udvide dele af byggefeltet i lokalplanforslagets kortbilag 2. Forslag til udvidelsen af byggefeltet er vedlagt i bilag 6.

Forvaltningens forslag til udvidelse vil give flere muligheder for at placere bebyggelsen, men med den samme facadelinje ud mod vejen Stadion Allé for at sikre ens afstand mod trafikstøjen. Byggefeltet samles ikke i ét stort byggefelt for at sikre luft og et let udtryk i den fremtidige bebyggelse. Derudover er det også for at sikre, at regnvandet stadig kan strømme mellem bygningerne. Når der ansøges om et konkret byggeprojekt, vil omfanget af bebyggelsen blive styret af bestemmelserne omkring bebyggelsesprocent, befæstelsesgrad, krav om opholdsareal og parkering.

Forvaltningen anbefaler at fjerne udlægget for opholdsareal på lokalplanforslagets kortbilag 2 og referencen til kortbilag 2 i bestemmelse 8.1 omkring opholdsareal og i stedet tilføje, at opholdsarealet kan placeres inden for området til byggefelt, der ikke er udnyttet til bebyggelse. Forslag til at fjerne udlægget for opholdsareal er vedlagt i bilag 6.

Bestemmelse 8.1 i forslaget:

”Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 35 % af det samlede bruttoetageareal.

Opholdsarealer kan placeres på terræn, som vist på kortbilag 2, eller på altaner og tagterrasser der hver især er over 10 m2.”

Forvaltningens forslag til bestemmelse 8.1:

”Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 35 % af det samlede bruttoetageareal.

Opholdsarealer kan placeres på terræn eller på altaner og tagterrasser der hver især er over 10 m².

Opholdsarealer kan placeres inden for byggefeltet, som er vist på kortbilag 2, der hvor byggefeltet ikke er udnyttet til bebyggelse”

En af forudsætningerne i lokalplanen for, at byggeriet kan tages i brug, er, at de fælles opholdsarealer skal være anlagt i overensstemmelse med bestemmelse 8.1. Det vil sige, at bebyggelsen kun kan fylde det areal, der gør, at kravet om de mindst 35 % opholdsareal stadig kan opfyldes. Ændringen er med til at sikre mere fleksibilitet i placeringen af både bebyggelsen og opholdsarealet.

Ændringerne af byggefeltet og opholdsarealet kræver ikke en supplerende høring, da de ikke anses for at være væsentlige afvigelser fra planforslaget. Det vil stadig være den samme maksimale bygningsmasse, der kan bygges og den samme mængde opholdsareal. Bygherre er blevet hørt i forhold til ændringerne og har ikke nogen bemærkninger til det.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler:

·  At forvaltningens forslag til udvidelse af byggefelt og ændringerne til opholdsareal på kortbilag 2 og bestemmelse 8.1 indarbejdes i lokalplanen

·  At forslag til tillæg nr. 15 til kommuneplan 2021 vedtages

·  At forslag til lokalplan nr. 364 vedtages

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. november 2024, pkt. 144:

Indstilles godkendt. Mads Holm Danielsen forbeholdt sin stillingtagen.