Ejerne af matr.nr. 2g Skørping By, Skørping har i 2017 anmodet om udarbejdelse af lokalplan for et nyt boligområde på ejendommen. Planarbejdet blev sat igang på byrådsmøde i marts 2017. Planområdet blev udlagt til åben-lav boligbebyggelse i kommuneplan 2017, som blev vedtaget i juni 2017. På byrådsmøde i december 2017 blev det besluttet at sende lokalplanforslaget i høring med tilhørende kommuneplantillæg, da muligheden for etageboliger blev indarbejdet i planforslaget. Det fremlagte lokalplanforslag med tilhørende kommuneplantillæg giver mulighed for opførelse af henholdsvis 16 parcelhuse og op til 37 boliger som etagebebyggelse, eller alternativt parcelhuse i hele planområdet. Lokalplanforslaget og kommuneplantillægget er vedlagt i bilag. I forbindelse med offentliggørelse af lokalplanforslaget blev der truffet afgørelse om "ikke miljøvurdering". Planklagenævnet har modtaget 3 klager over denne afgørelse, og disse er endnu ikke behandlet. Klagerne er vedlagt i bilag.

Planforslagene har været i offentlig høring i 4 uger fra den 4. januar 2018 til den 1. februar 2018. Der er i høringsfasen indsendt 52 indsigelser og høringssvar. Høringssvarene er vedlagt i bilag. På byrådsmødet den 31. maj 2018 blev det besluttet, at sætte lokalplanen på pause og lade den afvente arbejdet med helhedsplanen for Skørping. Høringssvarene handler om:

• Vej/trafikforhold bl.a. at Hanehøjvej ikke er dimensioneret til klare den forøgede trafik fra lokalplanområdet.
• Manglende helhedsplan.
• Processen bl.a. at forløbet har været forhastet.
• Beskyttet natur og Bilag IV-arter (padder), hvor der ønskes taget større hensyn til naturen.

Ansøger har nu udarbejdet et nyt dispositionsforslag, som indeholder væsentlige ændringer:

• muligheden for etageboliger udtages, således indeholder dispositionsforslaget 23 parcelhusgrunde og i overensstemmelse kommuneplanrammens anvendelsesbestemmelse,
• der tages større hensyn til padder, bl.a. ved at del af grundarealet for de nordøstligste grunde friholdes for bebyggelse mv. De konkrete detaljer for tiltagene er ikke fastlagt.
• ændret struktur i planen bl.a. vejforløb, fælles arealer og størrelse og placering af grunde.

Det er forvaltningens vurdering, at ændringerne er så væsentlige, at der reelt foreligger et nyt planforslag. Derfor vurderes det, at være i strid med planloven, at vedtage det nuværende lokalplanforslag med de foreslåede ændringer. Det skal derfor besluttes om forvaltningen skal arbejde videre med det nye dispositionsforslag, da dette kræver, at der udarbejdes et nyt forslag til lokalplan. Hvis der igangsættes en ny planlægning, skal der træffes en ny afgørelse i forhold til om planlægningen kræver en miljøvurdering og de tidligere indsendte klager til Planklagenævnet bortfalder derved. Dispositionsforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen og med helhedsplanen for Skørping. Helhedsplanen for Skørping er vedtaget d. 20. december 2018. Helhedsplanens udgangspunkt er, at der ikke skal ske yderligere boligudbygning mod nord end de arealer, der allerede er udlagt i kommuneplanen, hvilket planområdet er.

Det er en privat udstykning, som ansøger skal finansiere, Rebild Kommune overtager den fremtidige drift og vedligeholdelse af vejen efter etablering.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Teknik- og Miljøudvalget, 6. marts 2019, pkt. 38:

Udvalget tiltrådte indstillingen.

Lokalplanen udlægger 15 boliggrunde ved Estrupvej. Grundene er af varierende størrelser fra ca. 950 m² til 2.100 m². Ved placering og udformning af grundene har der været fokus på at skabe attraktive grunde med mulighed for udsigt mod bakkelandskabet mod vest og med en hensigtsmæssig placering i forhold til solen. Der er udlagt stisystem i boligområdet, som forbinder Estrupvej og det nye boligområde med idrætsanlæggene ved Nibevej.

Kommuneplantillægget udlægger et nyt rammeområde til boliger på maks. 2 etager og med en maks. bygningshøjde på 8,5 m. Derudover tager tillægget ca. 1,8 ha ud af boligramme 13.B190 i Kommuneplan 2017, beliggende syd for Harrildvej i det vestlige Øster Hornum.

Indsigelser
I høringsperioden er der indkommet 6 høringssvar fra borgere, herunder naboer til området, ansøger og Øster Hornum Vandværk. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 4.

Sti
Der er ønske om, at der udlægges en sti langs skel mod boliger på Søndervænget af hensyn til de eksisterende beboere på Søndervænget.

Forvaltningen vurderer, at det er mere hensigtsmæssigt, at stien løber igennem det nye område, i stedet for på bagsiden af 2 boligområder af hensyn til at gøre stien attraktiv og tryg.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres.

Byggehøjde
Der er et ønske om at den maksimale byggehøjde nedsættes væsentligt på grunde beliggende op til Søndervænget af hensyn til lysindfald og privatliv i de allerede eksisterende boliger på Søndervænget.

Forvaltningen vurderer, at da lokalplanen er i overensstemmelse med bygningsreglementet og der er fastlagt en byggelinje på 7 m fra skel mod ejendomme langs Søndervænget, så bør lokalplanen fastholdes.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres.

Farve og materialer på tage
Der er et ønske om, at tage ikke kun skal være sorte eller mørke for at give et interessant, venligt og let udtryk. Derover er et ønske om mulighed for tage i stål.

Forvaltningen vurderer, at tage skal være mørke og sorte, således boligområdet får et roligt udtryk i landskabet. Dette er væsentligt, da området ligger meget synligt i landskabet. Det vurderes, at der kan åbnes op for mulighed for tage i stål, såfremt disse ikke giver anledning til genskinsgener og ligeledes fremstår mørke eller sorte.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres mht. tagmaterialer.

Facadematerialer
Der er et ønske om mulighed for facader i træ.

Forvaltningen vurderer, at der udfra et forsigtighedsprincip i forhold til de store drikkevandsinteresser der er i området, ikke bør åbnes op for hele facader kun i træ. Facader i træ behandles i langt de fleste tilfælde med træbeskyttelse, hvorfra der over tid kan ske udvaskning af farlige stoffer. Derfor bør brugen af træfacader og dermed træbeskyttelse begrænses i området.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres.

Genér ved sti
Der er en bekymring om, at den kommende belysning på stien vil være generende for nabobeboelser.

Forvaltningen vurderer, at det er hensigtsmæssigt at fastsætte bestemmelser for, hvordan belysning ved stien skal udformes.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres så det fremgår, at stibelysning skal udføres som pullerter eller gadebelysning med en maks. lyspunktshøjde på 3,5 m. Gadebelysning skal afskærmes og orienteres, så de ikke giver anledning til genér for naboer.

Nyt regnvandsbassin
Der er et ønske om, at et nyt regnvandsbassin holdes pænt med respekt for naturen.

Forvaltningen er enig i regnvandsbassiner ikke bør fremstå som vildnis og som et uplejet areal. Men der stilles ikke krav om et højt plejeniveau, som fx en græsplæne, da det giver en mere naturligt udtryk, og det er godt for en øget biodiversiteten med et lavere plejeniveau.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres, således det fremgår af bestemmelser, at regnvandsbestemmelser ikke må fremstå som uplejede.

Høringen af tillæg nr. 14 til Rebild Kommunes Spildevandsplan, er ved en fejl ikke sendt i høring samtidig med lokalplanen. Det er først sket efterfølgende, da forvaltningen blev opmærksom på, at det ikke var sket. Høringen varer 8 uger og slutter d. 10. april. For at sikre en hurtigere behandling af sagen vil sagen blive fremlagt for TMU d. 3. april og ØK d. 10. april med forbehold for indsigelser,  hvorefter den endeligt kan godkendes i Byrådet d. 25. april.

Ingen bemærkninger

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Teknik- og Miljøudvalget, 6. marts 2019, pkt. 41:

Udvalget tiltrådte indstillingen.