Ingen bemærkninger

Rebild Kommune har igangsat en detailhandelsanalyse i forbindelse med revision af kommuneplanen. Analysen skal danne grundlag for en vurdering af, om kommuneplanens retningslinjer for detailhandel skal revideres. Nogle handelsdrivende og handelsstandsforeninger i kommunen har udtrykt bekymring over den igangsatte detailhandelsanalyse. På den baggrund er der afholdt et møde mellem handelsstandsforeninger, repræsentanter fra byrådet samt forvaltningen.

Hovedsageligt går bekymringen på, hvordan data indsamles, og hvad analysens konsekvenser bliver for den decentrale dagligvareforsyning i Støvring. Der er også rejst kritik af den tilknyttede spørgeskemaundersøgelse.

Forvaltningen har efterfølgende holdt et møde med COWI, hvor de bekymringer, der er blevet rejst, blev drøftet. Mødet har overbevist forvaltningen om, at de anbefalinger, der vil blive fremlagt, vil understøtte dagligvareforsyningen i hele kommunen. COWI har desuden forsikret, at dataindsamlingen gennemføres korrekt, baseret på solid brancheerfaring. Dette uddybes nærmere i de følgende afsnit. 

Dataindsamling

COWI har redegjort for, hvordan data om omsætning og butiksarealer indsamles. Den metode, der anvendes i Rebild Kommune, er i overensstemmelse med den, der benyttes i andre kommuner. Først udsendes et informationsbrev til butikkerne, som forklarer analysearbejdet, og at de kan forvente besøg fra COWI i bestemte uger. Brevet indeholder også de spørgsmål, som vil blive stillet, og giver mulighed for, at butiksejerne selv kan indsende oplysningerne direkte til COWI.

Hvis en butik vælger ikke at svare, foretager COWI en vurdering af omsætningen baseret på erfaring og data fra offentlige registre over butiksarealer. Vurderingen bygger på COWIs omfattende erfaring med butiksmiljøer og deres økonomi, og kvaliteten af data sikres gennem mange års indsamling. COWI har tidligere gennemført detailhandelsanalyser på tværs af hele landet og har registreret data om cirka 200.000 butikker. I visse tilfælde har de endda foretaget vurderinger af omsætningen uden at gennemføre fysiske besøg i butikkerne. 

Forvaltningen har opfordret COWI til at præcisere, hvornår butikkerne kan forvente besøg.

Dagligvarebutikker i Støvring

Der er også udtrykt bekymring for den decentrale dagligvareforsyning i Støvring, både i forhold til bymidten og butikkerne i de omkringliggende byer. COWI har understreget, at de anbefalinger, der vil fremgå af detailhandelsanalysen vedrørende udvidelse af dagligvarehandlen i Støvring, udelukkende vil være baseret på data og faglige analyser. Der vil ikke blive anbefalet noget, som ikke kan forsvares professionelt.

Derudover blev analysens overordnede fokus drøftet. Det blev understreget, at de anbefalinger, der kommer til at fremgå af analysen, skal understøtte følgende fokuspunkter:

• Sikre levende bymidter i hele kommunen ved at understøtte den eksisterende handel.

• Dagligvarer skal kunne handles lokalt i hele kommunen.
• Aflastningsområdet i Støvring skal tage højde for bymidten og store udvalgsvarebutikker. 

Denne prioritering betyder, at formålet med analysen ikke primært er at fastholde mest mulig handel inden for Rebild Kommune, men snarere at understøtte en levende bymidte og lokale dagligvarebutikker i hele kommunen.

Spørgeskema

Der har været kritik af udformningen af spørgeskemaet. Kritikken går blandt andet på, at flere svarmuligheder ikke er tilpasset forholdene i Rebild Kommune, samt at der er lagt for stort fokus på Støvring. Set i bakspejlet burde spørgeskemaundersøgelsen om detailhandlen være blevet udsendt separat, og der skulle have været en grundigere kvalitetssikring af både svarmulighederne og timingen af spørgsmål om Støvring. 

Selvom vi ikke kan ændre på den udsendte undersøgelse, kan vi vurdere, hvordan de indsamlede data bliver brugt fremadrettet. Forvaltningen har drøftet med COWI, i hvor høj grad undersøgelsen er repræsentativ, når flere har valgt ikke at deltage, og hvad der kan have fået borgerne til at reagere. Det er afgørende, at COWI tager højde for dette, når resultaterne fra spørgeskemaet anvendes i detailhandelsanalysen.

Forvaltningen indstiller at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler overfor Økonomiudvalget, at orienteringen tages til efterretning.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. november 2024, pkt. 156:

Taget til efterretning.

Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget

For perioden 2022-2025 er der afsat i alt 15,2 mio. kr. til støttet byggeri. Byrådet har besluttet at støtte projektet den 14. oktober 2021 ved byrådets prioritering af projekter for perioden.

Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 1,522 mio. kr., som er ca. 90.000 kr. lavere, end der blev forhåndstilkendegivet støtte til af Økonomiudvalget i februar 2023 i forbindelse med prioriteringen af restpuljen.

I forbindelse med budget 2024 blev der reduceret i økonomien til støttet byggeri, hvilket betyder, at der først kan ydes grundkapital til projektet i 2027. Boligselskabet er orienteret om dette og ønsker stadig at få godkendelse af skema A, selvom midlerne først udbetales senere. Forvaltningen anbefaler, at godkendelsen af skema A skal være med vilkår om, at beløbet til grundkapitaltilskud først kan udbetales i 2027, når Rebild Kommune har økonomi til det i budgettet. Budgettet for 2024-2026 er allerede disponeret til projekter, hvor Rebild Kommune har en kontraktlig forpligtigelse. Udskydes et af disse projekter, er der mulighed for at fremrykke udbetalingen til dette projekt.

I forbindelse med byggeriets afslutning skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, som overstiger 60% af ejendommens værdi. Kommunegarantien underskrives først, når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt. Realkreditlån, der optages af den almene boligorganisation, vil ikke påvirke den kommunale låneramme. Som følge heraf vil kommunens garantistillelse overfor den del af lånet heller ikke have indflydelse på kommunens generelle låneadgang.

Ved godkendelse af ansøgningen vil kommunen modtage et støttesagsgebyr på i alt 2,5 promille af anskaffelsessummen, svarende til 0,048 mio. kr. Støttesagsgebyret foreslås at tilgå kommunekassen.

Nørresundby Boligselskab har ansøgt om tilsagn om støtte til opførelse af 10 almene familieboliger på Aalborgvej 8-10 i Terndrup. Byrådet har den 14. oktober 2021, pkt. 190 besluttet at forhåndstilkendegive støtte til projektet ved prioritering af nye projekter.

Placering kan ses markeret på oversigtskort i bilag 1, og projektmaterialet kan ses i bilag 2. Boligerne opføres som 10 rækkehusboliger på 81 m² i 1 plan. Boligerne opføres enten som 3-rums boliger med en stor stue, eller som 4-rums boliger. Parkering samles på fælles parkeringsplads omkring vejen i området.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr. 294 for området. Ved detailprojekteringen skal det påses, at projektet lever op til lokalplanens krav. Byggeriet skal overholde det gældende bygningsreglement.

Projektets anskaffelsessum er 19,021 mio. kr., hvilket svarer til det fulde maksimumsbeløb, som projektet må koste. Et projekts maksimumsbeløb fastsættes med udgangspunkt i antallet af boliger og boligernes størrelser. Maksimumsbeløbet reguleres årligt, og for familieboliger er det i 2024 fastsat til 385.770 kr. pr. bolig og 18.720 kr. pr. kvadratmeter boligareal. Maksimumsbeløbet må ikke overskrides.

Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:

Forvaltningen vurderer, at omkostningsfordelingen i dette projekt virker fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20% af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60% af de samlede udgifter på entreprisen og højst 20% på omkostninger og gebyrer. Det er overholdt i dette projekt.

Anskaffelsessummen finansieres af et realkreditlån, et kommunalt grundkapitallån og et beboerindskud. Procentsatserne for disse er lovfæstede. Ved almene familieboligprojekter afhænger grundkapitalen af boligernes gennemsnitsstørrelse. For familieboliger med en størrelse på under 90 m² er grundkapitalen på 8 % af anskaffelsessummen, ved 90-104 m² udgør det 10 % og boliger større end 105 m² 12 %. Anskaffelsessummen for dette projekt finansieres som vist herunder:

Det indberettede skema A kan ses i bilag 3. Sagen medfører ikke yderligere kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

Huslejen er beregnet til 6.993 kr./mdr. for en bolig på 81 m² ekskl. forbrugsudgifter. Det giver en årlig kvadratmeterpris på 1.036 kr./m² ekskl. forbrugsudgifter. Heraf udgør kapitaludgifterne 721 kr./m², og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter udgør 315 kr./m² årligt. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Terndrup er huslejeniveauet lidt højere. Det skyldes blandt andet, at huslejen generelt er højere for nybyggede boliger. Samtidig skyldes det antallet af boliger, som betyder, at de faste udgifter fordeles på færre huslejer. Forvaltningen vurderer derfor, at huslejeniveauet virker fornuftigt.

I forbindelse med behandlingen af Skema A har Kuben Management på vegne af Nørresundby Boligselskab fremsendt ønske til fravigelser, tilføjelser og præciseringer til ABT18. Det er forvaltningens vurdering, at der alene er tale om ændringer af teknisk karakter, og anbefaler derfor at de godkendes.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og byrådet anbefaler:

• at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger til projektet i Terndrup med en støtteberettiget anskaffelsessum på 19,021 mio. kr.,
• at der til Landsbyggefonden ydes et grundkapitallån på 1,522 mio. kr., svarende til 8 % af anskaffelsessummen,
• at den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansiering af projektet bevilges,
• at der i tilsagnsbrevet indskrives vilkår om, at grundkapitallån tidligst kan udbetales i 2027, medmindre Rebild Kommune får midler i budgettet til at prioritere projektet tidligere, og
• at forvaltningen bemyndiges til at behandle ansøgning om fravigelser, tilføjelser og præciseringer til ABT18.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. november 2024, pkt. 148:

Indstilles godkendt.