Forvaltningen indstiller, at Sundhedsudvalget over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler

Som skitseret i tabel i sagsfremstilling. Vil afhænge af valget af finansieringsform. 

Det bemærkes, at grundkøb på 2,8 mio. kr. indgår i de 24,1 mio. kr., såfremt det skal udgå af økonomien, vil det forholdsvis få samme konsekvenser i de viste modeller. Tilsvarende er der ikke indregnet udvendig og indvendig vedligeholdelse ind i de 3 modeller, da det forudsættes, at udgiften hertil vil være samme kvm. pris uanset valg af model. (skønsmæssigt 100-150 kr. pr. kvm. = 1.400 X 100/150= 140.000/210.000 pr. år.) Der skal naturligvis senere budgetteres med dette, men det vurderes ikke afgørende for valg af finansieringsform.

Finansieringsudgifter er udregnet med baggrund i renteniveauet ultimo februar og er således kun indikativ. Den endelige rente fastlægges først, når finansiering hjemtages / huslejebetaling aftales. Hvis renteniveauet ændrer sig, er det forudsat at det vil få samme virkning, i forhold til en sammenligning af modellerne. Den beregnede husleje ved OPP er vurderet til den forrentning en privat investor erfaringsmæssigt vil kræve ved lignende investeringer jf. erfaringstal fra KUBEN Management.

Finansiering af fælleshusdelen i Sundhedshuset

Overordnet set vurderes det, at der er 3 relevante finansieringsformer.

1. Traditionel
2. Ejendomsleasing
3. OPP

De forskellige former blev præsenteret på Byrådets temamøde den 22. januar 2020.

Ad.1 Traditionel finansiering

Dette indeholder to løsninger. Den første er, at beløbet finansieres af kassen og indarbejdes i anlægsbudgettet. Der er ikke afsat anlægsmidler til formålet i anlægsbudget 2020-23, så denne mulighed udfoldes ikke yderligere.

Den traditionelle form er derfor skitseret som lånefinansiering, som bl.a. vil betyde følgende:

• Der er ikke låneramme til formålet, så der skal deponeres tilsvarende beløb.
• Det vil belaste kommunes anlægsniveau og dermed anlægsrammen.
• Det vil blive en kommunal ejendom

Ad.2 Ejendomsleasing

Ejendomsleasing kræver ikke kommunale anlægsmidler i budgettet, men derimod vil der skulle afsættes årlige driftsmidler, svarende til udgiften i leasingaftalen. Ved en restværdi på 50 % (12 mio. kr.), skal der efter 25 år tages stilling til finansiering af restværdien.

Ejendomsleasing vil bl.a. betyde følgende:

• Der skal deponeres et beløb svarende til værdien af den leasede bygning
• Kommunalt ejet bygning efter årrække
• Lavest mulig finansieringspris
• Påvirker ikke anlægsramme, men påvirker servicerammen. Der skal ikke afsættes anlægsmidler i budgettet, men derimod vil der skulle afsættes årlige driftsmidler, svarende til udgiften i leasingaftalen.
• Kommunen kan indgå som bygherre – større indflydelse (end OPP)

Ad.3 OPP

OPP kræver ikke kommunale anlægsmidler i budgettet, men der vil skulle afsættes midler til husleje til, da kommunen vil blive lejer af ejendommen.

OPP vil bl.a. betyde følgende:

• Anlægsudgift finansieres af privat leverandør
• Påvirker ikke anlægsramme, men påvirker servicerammen
• Der skal deponeres et beløb svarende til værdien af den lejede bygning
• Kommunen betaler gennem løbende driftsbetalinger (serviceramme). Driftsbetalinger dækker anlægsudgift, finansieringsomkostninger, afskrivning, drift og vedligehold
• Privat leverandør står for design, opførelse, drift og vedligehold
• Privat investor bevarer ejerskab

De økonomiske forhold er skitseret i nedenstående tabel

Forvaltningen indstiller, at:

- Sundhedsudvalget overfor økonomiudvalget anbefaler, at tidligere beslutning om salg af Rafns Allé annulleres, og at ejendommen fra 27. juli 2020 stilles til rådighed for Rebild Kommunes Socialfaglige Tilbud.

- Sundhedsudvalget beslutter, at ungetilbuddet på Kærvej flyttes til kommunens bygning på Rafns Allé 3 under forudsætning af Økonomiudvalgets beslutning.

Botilbuddet Kærvej er takstfinansieret, dvs. at der på tilbuddet er et udgiftsbudget på 2,3 mio. kr. og et tilsvarende indtægtsbudget. Tilbuddet er budgetteret med 97% belægning, hvilket betyder at der ved den belægning vil være balance mellem udgifter og indtægter. En ændring i udgiftsbudgettet vil betyde ændrede takster og dermed tilsvarende ændring i indtægtsbudgettet. Ændringen vil derfor få betydning for udgiften på de pladser Center Familie og Handicap køber.

På botilbuddet Kærvej indgår i budgettet en lejeudgift på 0,2 mio. kr. årligt. Ved flytning til Rafns Allé falder denne udgift væk, til gengæld er huset større og dermed også dyrere i forbrugsudgifter samtidig med, at der kommer udgifter til, som var en del af huslejen bl.a. renovation.  Når tilbuddet udvides med 3 udslusningspladser, vil der også være en lidt større udgift til Tilsyn Nord. Udgiften til drift af bygningerne på Rafns Allé er estimeret ud fra regnskaber for den tidligere boform på samme adresse og de nuværende udgifter for vuggestuen. Når vi efter et års drift kender de faktiske udgifter, vil vi kunne rette budgettet.

I første omgang er det kun den ene halvdel af huset, der tages i brug. Antallet af pladser falder fra 7 til 6, og det betyder, at der vil være færre pladser at fordele de faste udgifter på. Taksten for en plads vil derfor kun falde med omkring 10.000 kr. årligt i forhold til den nuværende takst for en plads på Kærvej. Når udslusningspladserne kobles på i fase 2, vil der derimod kunne forventes en større reduktion i taksterne pr. plads, da en del af de faste udgifter vil kunne indregnes i udslusningspladserne. Huset skal også bruges af de øvrige socialfaglige tilbud, og her vil der være driftsudgifter til huset inklusiv rengøring, som vil skulle indregnes i taksterne på disse tilbud. Vi har foreløbig estimeret en udgift på knap 0,1 mio. kr. Center Familie og Handicap vil dermed få en øget udgift på omkring 0,1 mio. kr. ved køb af disse tilbud, men det opvejes af en mindreudgift på omkring samme beløb på de 6 almindelige pladser i forhold til taksten på Kærvej.  

Udgifter til istandsættelse af bygningen til fase 1 på knap 0,3 mio. kr. kan dækkes af overførte midler hos Socialfaglige Tilbud. Udgifterne til istandsættelse i fase 2 på ligeledes knap 0,3 mill, søges finansieret via opsparing i den fremtidige drift.

Baggrund - nuværende ungetilbud på Kærvej

Rebild Kommunes ungetilbud, som er beliggende på Kærvej i Støvring, er et bo- og støttetilbud til unge i alderen 18 til 30 år med nedsat funktionsniveau. Ungetilbuddet huser pr. 1. april 2020 seks unge, der har brug for særlig støtte til fastholdelse af struktur i hverdagen og uddannelse / arbejde. Ungetilbuddet hører under Rebild Kommunes Socialfaglige Tilbud, som de seneste godt 9 år har lejet ejendommen på Kærvej af en privat udlejer. Ejendommen bærer tydeligt præg af, at vedligehold ikke har været prioriteret af udlejer.

Lejekontrakten, der er indgået mellem Rebild Kommune og udlejer, udløber pr. 1. september 2020. Udlejer har sat ejendommen til salg, og ungetilbuddet må derfor forventes at skulle fraflytte ejendommen ved lejekontraktens ophør.

Findes der ikke en anden ejendom til ungetilbuddet, vil Rebild Kommune ikke have bolig med tilhørende støtte til de seks unge, der nu bor i ungetilbuddet på Kærvej - eller til andre unge i målgruppen fremadrettet. Det vil i givet fald være en ydelse, som Rebild Kommune skal købe fra eksterne leverandører.

Rafns Allé - politiske beslutninger og anvendelse

Rebild Kommunes ejendom på Rafns Allé har tidligere huset Boformen der i 2016 flyttede til Rørbæk. Herunder de politiske beslutninger vedr. ejendommen: 

Bygningen anvendes på nuværende tidspunkt stadig som ramme for en vuggestue, som flyttes til den nye daginstitution Klepholm ultimo juni. Rafns Allé forventes ledig pr. 27. juli 2020, og bygningen skal derfor jf. tidligere beslutning som udgangspunkt sættes til salg.

Ungetilbud til Rafns Allé 3

Forvaltningen har undersøgt muligheden for, at kommunens ejendom på Rafns Allé kan indtages af De Socialfaglige Tilbud efter 27. juli 2020. Hvis Rafns Allé gøres tilgængelig for De Socialfaglige Tilbud, vil det i første omgang prioriteres at klargøre boligen til de unge fra Kærvej samt deres personale (fase 1). Der kan uden større ændringer klargøres seks værelser samt tilhørende opholdsstue, køkken, toilet- og badefaciliteter samt personalerum i den ene halvdel af huset; en konstruktion lignende det nuværende ungetilbud på Kærvej. Planløsningen er ideel til boform, idet ejendommen tidligere har haft funktion som boform, og er tilpasset derefter. 

På lidt længere sigt er det et ønske, at De Socialfaglige Tilbud også tager den anden halvdel af huset i brug (fase 2), idet der længe har været behov for at øge lokale-kapaciteten til bl.a.: 

• Overvåget samvær. De Socialfaglige Tilbud varetager dele af det overvågede samvær i kommunen, men må ofte ud og låne lokaler til formålet. På Rafns Allé vil man kunne indrette et “børnevenligt” rum, med optimale forhold for både børn og samværsforældre. Der er tilmed udgang fra lokalet til udendørs legeplads. Samme lokale vil kunne benyttes af myndighed på familieområdet til afholdelse af børnesamtaler. 

• Virtuel bostøtte, der grundet etiske hensyn og gældende GDPR regler skal afholdes i et til formålet indrettet rum, hvor video-samtalen med borgeren kan foregå uden forstyrrelser, eller risiko for at nogen overhører samtalen.
• Der vil derudover også kunne stilles lokaler til rådighed for psykiatriens samtaler med vores borgere ved fremskudt psykiatrisk behandling i kommunen. 

Derudover vil det på Rafns Allé også muliggøres, at der laves tre selvmestrings-boliger, hvor de unge kan øve sig i at bo selv, inden de skal bo i egen bolig. Denne type udslusningsboliger har Rebild Kommune løbende behov for til unge med behov for en tryg øvebane, inden de skal ud at stå på egne ben. I disse tre boliger vil de unge med begrænset socialfaglig støtte opøve kompetencer til selv at stå for egen husholdning med indkøb, tøjvask, madlavning, rengøring og samtidig passe uddannelse/job.  

Ejendommens tilstand - vurdering fra kommunens bygge- og anlægsteam

Rafns Allé bygningsmæssige tilstand er generelt ok. Udvendig bygningsvedligeholdelse har noteret vinduesudskiftning i 2020/2021 samt tagudskiftning indenfor 5-10 år, forudsat bygningen ikke henstår tom.

Bygningen er i dag godkendt til boform og med naturlig ventilation. Bygningen er i dag fuldt dækket med ABA (automatisk brandalarm anlæg), som ved brand sender direkte besked til brandberedskabet. Dette kræver myndighederne fortsat er i drift ved anvendelse til boform. Anvendelse til boform kræver ikke byggetilladelse.

Fase 1: For at flytte ungetilbud fra Kærvej til Rafns Allé kræver det primært nye overflader (gulve og vægge) og lidt tekniske installationer samt flytteomkostninger. Gælder for midterdel og venstre halvdel af bygningen. Økonomi og oversigtstegning fase 1, dateret 31.03.2020 - se bilag. Tidsplan fase 1: uge 30-35, begge uger inklusiv

Fase 2: For etablering af diverse tilbud i højre halvdel af bygningen samt kælderdel. Omfatter primært nye overflader (gulve, vægge og akustikloft), belysning og tekniske installationer. Økonomi og oversigtstegning fase 2, dateret 31.03.2020 – se bilag. Tidsplan fase 2 – ikke nærmere fastlagt, kan udføres samtidig med bygningen er i brug. (forventelig 4-8 ugers istandsættelsesperiode)

I forbindelse med etablering af vuggestue på Rafns Allé 3 i 2017 var der bekymring ift. trafikgener fra beboere i området. Det viste sig dog, at trafik på Rafns Allé i forbindelse med forældres aflevering og afhentning af børn ikke gav nævneværdige trafikale problemer på vejen. Flyttes ungetilbuddet til Rafns Allé, forventes det, at der bliver væsentlig mindre trafik i tilknytning til Rafns Allé 3, end det har været tilfældet, mens ejendommen har været anvendt som vuggestue.