Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget drøfter sagen.

Det Konservative Folkeparti og Venstre ønsker følgende optaget på dagsordenen:

"Det Konservative Folkeparti og Venstre ønsker på TMU’s møde i januar 2019 et dagsordenspunkt vedrørende rækkehusbebyggelse på Hæsumvej 24, Støvring.

Det ønskes drøftet og truffet beslutning om muligheden for rækkehus-bebyggelse i henhold til ansøgning."

Teknik- og Miljøudvalget, 9. januar 2019, pkt. 13:

Teknik- og Miljøudvalget besluttede at genoptage sagen på næste møde i udvalget.

Genoptagelse af sagen

Forvaltningen modtog den 3. september 2018 en forespørgsel fra privat projektudvikler angående etablering af et rækkehus med tre boliger på Hæsumvej 24, 9530 Støvring. Se bilag 1. Matriklen er ikke lokalplanlagt, men i kommuneplanramme ”09.B1- Boligområde”, ligges der op til, at området bebygges med boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Området er i kommuneplanen udlagt som et åben-lav boligområde. Se bilag 2 og 3.

Den samlede grundstørrelse er på 1000 m², og den ønskes fordelt på to grunde a 222 m² samt en grund på 236 m², resten af arealet er i projektet lagt ud til adgang, parkering og sti. Grundstørrelserne regnes ved at lægge arealet for bygningens areal og havearealet sammen, her indgår hverken stiareal eller parkeringsareal. Se bilag 1.

• Kommuneplanen beskriver, at grunde til åben-lav bebyggelse skal som udgangspunkt være mellem 700 og 1399 m². Grunde til tæt-lav bebyggelse skal som udgangspunkt være mellem 250 og 400 m², dobbelthuse dog op til 500 m². Selv i tilfælde af at området kunne bebygges med tæt-lav bebyggelse, vil grundstørrelser på 222 og 236 m² være under standarden.
• Jf. BR18, § 212 skal sammenbyggede enfamiliehuse have adgang til eget depot, således at cykler, barnevogne eller lignede kan køres direkte ind og låses af. Det pågældende projekt indeholder ingen depoter.
• Under de generelle rammer i kommuneplanen beskrives det, at ved rækkehuse sættes der krav om etablering af minimum 2 parkeringspladser pr bolig. Da der i projektet kun er indtegnet 5 parkeringspladser, vil kommunen også hér skulle afvige fra det ønskede for området.  

Forespørger ønskede en forhåndstilkendegivelse af, at forvaltningen ville meddele dispensation til projektet med grundstørrelser på hhv. 222 og 236 m².

Hæsumvej nr 36 (ca 140 m mod vest) og nr 12 (ca 110 m mod øst) har begge lokalplaner, som ligger op til tæt-lav bebyggelse. Se bilag 2. Hvis der vedtages en lokalplan til Hæsumvej 24, hvor der ligges op til tæt-lav bebyggelse, anbefaler Rebild kommune normalt grundstørrelser mellem 250 og 400 m², meni så tilfælde har kommunen dog mulighed for at dispensere, hvis der er helt særlige forhold som taler for det.

Den 18. september 2018 blev der meddelt svar på forespørgslen fra forvaltningen. Forvaltningen var ikke positive overfor at meddele dispensation til så små grundstørrelser. Med udgangspunkt i ovenstående regler og øvrige bestemmelser ses der gode muligheder for at etablere to boliger i evt. et dobbelthus. 

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget træffer beslutning om

Ingen bemærkninger

Det ansøgte projekt ligger i et område, der er reguleret af lokalplan nr. 4.6.7. Lokalplanen giver på den ene side mulighed for at opføre dobbelthuse med en grundstørrelse på 400 m² pr boligenhed, og på den anden side indeholder lokalplanen et kortbilag, der viser et udstykningsprincip til parcelhuse. Dermed er der uoverensstemmelse mellem lokalplanens bestemmelser og kortbilaget, hvorved forvaltningen vurderer, at et projekt med dobbelthuse kræver en dispensation fra lokalplanens kort, selvom udstykningen er i overensstemmelse med planens øvrige bestemmelser.

Derudover fastlægger lokalplanen, at bebyggelse må opføres med en bebyggelsesprocent på max 25 samt i max 1½ plan, hvor der ansøges om en generel bebyggelsesprocent på 30, samt hvor en del af boligerne kan opføres i 2 plan.

Der er generelt indkommet høringssvar som udtrykker bekymring overfor projektet. Høringssvarene er indkommet fra direkte naboer, folk i naboområdet samt fra resten af Skørping. Høringssvarene er vedlagt i fuld længde i bilag 1.

Høringssvarene kredser i høj grad om lovligheden af dispensationen, trafikken, grundens skovpræg og byggeriets omfang. Disse gives i et kort resume herunder med forvaltningens bemærkninger til. Øvrige emner er kommenteret i bilag 1.

Planens principper:

Høringssvarene går på, at det er i strid med lokalplanens principper at meddele dispensation, fordi lokalplanens formålsbestemmelse skal sikre, at der i den vestlige del af lokalplanområdet kan opføres fritliggende parcelhuse, og at udstykningsbilaget viser en udstykning til fritliggende parcelhuse.

Forvaltningen vurderer ikke, at det ansøgte er i strid med planens principper. Det skyldes, at formålsbestemmelsen følges op af en anvendelsesbestemmelse, der fastlægger, at delområde 2 (som projektområdet er en del af) kun må anvendes til boligformål i form af åben, lav boligbebyggelse i form af parcelhuse og dobbelthuse. Det vil sige, at anvendelsesbestemmelsen lever op til formålet, idet den sikrer, at der kan opføres fritliggende parcelhuse, men den giver også mulighed for dobbelthuse. Lokalplanen fastlægger endvidere, at grunde må udstykkes med en størrelse på 700 m² for parcelhuse og 400 m² for dobbelthuse.

Udfordringen i sagen er dog, at lokalplanen under udstykninger også fastlægger, at udstykning i delområde 2 kun må ske i overensstemmelse med den retningsgivende udstykningsplan, som viser en udstykning med 9 parcelhusgrunde på Hanehøjvej 7. I resten af delområde 2 er der også kun vist et udstykningsprincip med parcelhusgrunde. Dermed viser bilag 3 ikke de grunde til dobbelthuse som lokalplanens øvrige bestemmelser giver mulighed for. Da der er uoverensstemmelse mellem lokalplanens bestemmelser og kortbilaget, skal der dispenseres fra den retningsgivende udstykningsplan, hvis kommunen ønsker at give mulighed for projektet. Men dispensationen vurderes ikke at være i strid med lokalplanens principper, og det er dermed en dispensation, der er mulighed for at give – særligt fordi den er i overensstemmelse med planens øvrige bestemmelser.

Trafikken:
Høringssvarene går i høj grad på, at Hanehøjvej i forvejen er trafikalt belastet, at der endnu ikke er fundet en løsningen på problematikken samt, at det går ud over trafiksikkerheden - særligt for skolebørnene.

Forvaltningen er enig i, at der er trafikale udfordringer på Hanehøjvej. Med baggrund i en turrateundersøgelse fra Aalborg Kommune vurderes 28 dobbelthuse at generere 150-200 bilture pr. dag. Trafikken på Hanehøjvej er i 2016 talt til 680 køretøjer på en hverdag. Der er afsat 2,3 mio. kr  i budgettet til etablering af dobbeltrettet cykelsti, og det er på byrådsmøde den 31. december 2019 indstillet at frigive midler til udarbejdelse af et detaljeret projekt for en løsning af de trafikale udfordringer. Ansøgers projekt er endvidere tilpasset, således der er mulighed for at etablere cykelsti langs Hanehøjvej.

Grundens og Skørpings skovpræg:
Høringssvarene går på, at Skørping ønsker at promovere sig på at være en grøn by (byen i skoven - skoven i byen), samt at det vil være ødelæggende for områdets karakter, hvis der gives mulighed for projektet, hvorved den skovbeplantning, der er på arealet bliver fældet.

Forvaltningen er enig i, at skovbevoksningen giver området karakter. Arealet er dog planlagt til boligformål, og lokalplanen sikrer ikke, at der skal være beplantning på Hanehøjvej 7 og skoven er ikke omfattet af fredskovspligt. Dermed er der i dag ikke noget, der sikrer, at den skovbevoksning, der er på Hanehøjvej 7 bliver der. Det kan overvejes, om en dispensation fra udstykningsplanen skal følges op af et vilkår om, at der skal sikres en afgrænsende beplantning af området - enten ved at bevare det eksisterende eller ved etablering af nyt. Beplantningen skal løbende vedligeholdes af grundejer. Et sådant vilkår skal tinglyses og tinglysningsafgiften afholdes af bygherre.

Bebyggelsens omfang:
Høringssvarene går i høj grad på, at det bliver en for massiv udnyttelse af området med en bebyggelsesprocent på 30, samt at byggeri i 2 plan vil adskille sig markant fra den type bebyggelse, der er i resten af området. Dertil kommer, at det vil give flere indbliksgener, hvis byggeriet opføres i 2 plan fremfor 1½.

Forvaltningen vurderer umiddelbart ikke, at det vil skade området, hvis der tillades bebyggelse, der adskiller sig fra den øvrige bebyggelse i området. Hvis noget af byggeriet opføres i 2 plan vil det også være med til at mindske det bygningsaftryk, som den enkelte bygning giver på grunden. Derudover vil et samlet byggeri med forskelligt etageantal og byggematerialer give et mere varieret indtryk af området. For at mindske indbliksgener mod naboer, skal det sikres, at opholdsarealer (tagterrasser, altaner og lign. udvendige opholdsarealer) i overetagen, orienteres væk fra naboer. Det vil sige, at bebyggelsen mod nord har opholdsarealer mod syd, og bebyggelsen mod øst har opholdsarealer mod vest.

Helhedsplanen for Skørping:
Høringssvarene går på, at det er i strid med helhedsplanen at fortætte så langt fra centrum, samt at det strider mod principperne i helhedsplanen, at der fældes skov i byen, for at give mulighed for at bygge boliger.

Forvaltningen vurderer, at helhedsplanen lægger op til, at byudviklingen i Skørping i høj grad sker ved fortætning, idet der er en mulighed for at bygge boliger uden at komme i karambolage med natur- og miljøhensyn. Fortætning er i helhedsplanen ikke kun fokuseret til bymidten. Det fremgår, at der kan fortættes flere steder i bymidten. Det fremgår også, at der kan bygges højt på kanten af bymidten og hvor det passer ind i byen. Til den endelige vedtagelse er det præciseret, at der kan ske fortætning flere steder i og udenfor bymidten. Projektet på Hanehøjvej lægger op til at byudvikle gennem fortætning på et areal, der allerede er udlagt i kommuneplanen til boligformål. Derfor vurderes det, at en byudvikling på det areal er i tråd med helhedsplanen, omend en helhedsplan alene sætter retning for byens udvikling og ikke er juridisk bindende.