Forvaltningen har modtaget en ansøgning om udarbejdelse af en lokalplan for et friplejehjem ved Estrupvej i Øster Hornum lige øst for Cirkelslaget. Beliggenheden kan ses på oversigtskort i bilag 1. Projektet omfatter et friplejehjem med 30 pladser, som opføres i 1 plan, samt tilhørende udendørs opholdsarealer og parkering. I bilag 2 kan ses en situationsplan for området.

Det ansøgte areal ligger i landzone og anvendes i dag til landbrugsformål. Området ligger udenfor kommuneplanens rammeområder, og derfor kræver det ansøgte projekt også tillæg til kommuneplanen, der udlægger en ramme til offentlige formål på området. I forbindelse med den kommende revision af kommuneplanen skal der tages stilling til udviklingen af de enkelte byer i Rebild Kommune, med en samlet stillingtagen til udviklingsretning og potentialer. I den sammenhæng tages der også stilling til udlæg af nye rammeområder i Rebild Kommunes byer og landsbyer.

Forvaltningen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, at stillingtagen til udlæg af ramme for offentlige formål håndteres i sammenhæng med udlæg af rammer til boligformål i byen.

Det fremgår af planlovens §48, at ejeren af et areal, der med en lokalplan udlægges til offentlige formål, til enhver tid kan kræve arealet overtaget af kommunen mod erstatning. Denne ret kan ejeren ikke fraskrive sig, som det ellers er tilfældet ved udlæg til boligformål. Derfor kan Rebild Kommune blive overtagelsespligtige på arealet, hvis ejer ønsker, at kommunen skal overtage det.

Friplejehjem og moderniseringsplan

Birkehøj Ældrecenter, det kommunale plejehjem i Øster Hornum, er under afvikling, efter byrådet med budget 2023 besluttede at arbejde for moderniseringsplanen for plejeboligområdet. Moderniseringsplanen er baseret på en kapacitetsanalyse, som viser, at Rebild Kommune i dag har et større antal plejeboliger, end der er behov for. Moderniseringsplanen fastlægger derfor blandt andet, at det kommunale ældrecenter i Øster Hornum omdannes til senioregnede boliger for at nedbringe plejeboligkapaciteten til den nødvendige kapacitet.

Opførelse af et friplejehjem i Øster Hornum vil øge det samlede antal plejeboligpladser i kommunen, og dermed de forudsætninger, der lå til grund for den nuværende moderniseringsplan. Ud fra en økonomisk betragtning må det forventes, at den mere effektive udnyttelse af de eksisterende ældrecentre med kommunal drift vil blive påvirket i negativ retning. Hvis effektiviteten af moderniseringsplanen skal fastholdes, kan det blive nødvendigt at udfase og omdanne flere af de kommunale plejeboliger til andre formål. I forhold til en vurdering af dette, vil det være relevant at se på det samlede plejeboligområde i kommunen igen. Se uddybende konsekvensbeskrivelse af et friplejehjem i Øster Hornum i bilag 3.

Forvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at stillingtagen til placering af et friplejehjem i Øster Hornum afventer revision af kommuneplanen.

Array

Salg af grunden vil give en kommunal indtægt.

Højdedraget 7 i Støvring er en kommunalt ejet grund. Bilag 1 viser grundens beliggenhed.

Arealet er i dag en del af lokalplan nr. 152 og er beliggende i delområde A. Delområde A er udlagt til centerformål. Grunden har været solgt med henblik på at opføre rækkehuse, men er d. 01.05.2023 tilbagekøbt af Rebild Kommune.

I august måned har forvaltningen afholdt markedsdialog. Markedsdialogerne er foretaget med henblik på at få en indsigt i de tendenser, der er i markedet, ønsker/efterspørgsel til bestemte boligtyper samt tanker om udformning af det kommende byggeri, så der kan tages hensyn til det i udbudsmaterialet og kommende planlægning.

Kort opsummeret fra markedsdialogen kan det nævnes:

• I forhold til boligtyper var efterspørgslen til ungdomsboliger og rækkehuse til ældre,
• Ungdomsboliger med en boligstørrelse på ca. 60-70 m2, som skal give de unge et botilbud, hvor huslejen er lavere.
• Rækkehusene med en boligstørrelse på ca. 70-140 m2, som skal give 50+ årige et botilbud, hvor de får en mindre bolig, men stadig har egen have i deres hjemby.
• I forhold til bebyggelsesprocent var det nævnte mellem 30-40%. Ved ungdomsboliger kræver det en højere bebyggelsesprocent, før projektet er rentabelt end ved rækkehuse.
• Baseret på markedsdialogen vil etageantallet skulle være op til 2 etager.
• I markedsdialogen var der forslag til, at Rebild Kommune skulle sætte krav til bæredygtighed i forbindelse med salg af grunden. Det kunne f.eks. være i form af maks. CO2 udledning eller, at byggeriet f.eks. skulle være Svanemærket.

I markedsdialogen var der ligeledes dialog om, hvorvidt aktørerne kunne se en fordel i, at et nyt plangrundlag var vedtaget, inden ejendommen blev udbudt til salg, eller om de anbefaler, at et nyt plangrundlag udarbejdes efter udbuddet, så aktøren har mulighed for at være med inde over planprocessen. Anbefalingerne fra aktørerne var, at lokalplanen blev udarbejdet efter, at grunden har været i udbud, men at overordnede krav til bebyggelsen, fælles opholdsarealer m.v. er fastsat i udbuddet. Den ene aktør mente, at der er behov for ungdomsboliger i Støvring. Denne gjorde opmærksom på, at hvis opførelse af ungdomsboliger skal sikres, skal det fastsættes i udbuddet, da der er bedre økonomi i at bygge rækkehuse end ungdomsboliger. Forvaltningen anbefaler ikke, at der stilles krav om ungdomsboliger. Det skyldes, at udbuddet når en bredere kreds, hvis der er mulighed for flere forskellige boligtyper. Derudover skal der afsættes kommunal grundkapital til projektet, hvis der skal opføres almene ungdomsboliger.

Den videre proces

I den videre proces foreslår forvaltningen, at grunden udbydes til salg, før der udarbejdes et nyt plangrundlag. Forvaltningen anbefaler at fastsætte overordnede krav i udbudsmaterialet. Forvaltningen foreslår følgende krav:

• Tæt-lav boligbebyggelse
• 10% fælles opholdsareal
• Maks. 40% i bebyggelsesprocent
• Byggeri i maks. 2 etager
• Krav om en overordnet illustrationsplan over projektet i forbindelse med fremsendelse af bud.

Foruden overstående krav er det en mulighed at sætte krav til maks. CO2 udledning. Fra 2023 er der sat et lovbestemt maksimum for, hvor meget CO2 nye bygninger må udlede. Kravet er sat til 12 kg CO2-ækv. pr. m2 pr. år, men omfatter i første omgang kun nybyggeri over 1.000 m2. Derudover er der en frivillig bæredygtighedsklasse, som er frit for bygherrer at benytte. Den frivillige CO2-klasse angiver, at byggeriet maks. må have et samlet CO2-aftryk på 8 kg CO2-ækv. pr. m2 pr. år.
Byggeriet vil ikke blive omfattet af overstående krav, så hvis vi vil stille krav om det, skal det indarbejdes i udbudsmaterialet. Hvis det ønskes, at der bliver sat krav om CO2 udledningen, bør det overvejes hvor restriktivt, kravet skal være. En af aktørerne fortalte om et projekt, hvor de kommer helt ned på ca. 4,7 i CO2 udledning. Ud fra forvaltningens erfaringer er denne CO2 udledning meget lav og vil afholde nogen fra at byde på grunden. Forvaltningen anbefaler, at det specifikke krav afklares efterfølgende, hvis der træffes beslutning om, at maks. CO2 udledning skal indgå som vilkår i udbudsmaterialet.

Foruden en ny lokalplan vil overstående anbefalede krav også kræve et kommuneplantillæg. Disse planer vil blive udarbejdet sideløbende med hinanden.

Forvaltningen anbefaler, at udvælgelseskriterierne i udbuddet skal være grundpris og disponering af grunden. Hvor vægtningen er højest på grundpris. Den endelige vægtning mellem dem fastsættes i udbuddet.

Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg anbefaler

Array