Array

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Byrådet anbefaler at forslag til lokalplan nr. 323 T1 sendes i offentlig høring.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 8. juni 2022, at der skal udarbejdes et tillæg til lokalplan 323 - Boliger ved Strandvejen, Haverslev, som giver mulighed for tæt-lav boligbebyggelse og terrænregulering af ubebyggede arealer. Lokalplantillægget supplerer den gældende lokalplan. Det betyder, at den gældende lokalplan ikke aflyses med dette tillæg.

Lokalplantillæggets afgrænsning kan ses på oversigtskortene i bilag 1. Udkast til forslag til lokalplan nr. 323 T1 kan tilgås digital via linket her og er desuden i bilag 2.

Området er ca. 1,8 ha, og det ligger i den nordlige del af Haverslev. Lokalplantillægget er en del af en kommunal udstykning, hvor der udlægges nye grunde til åben-lav boliger. Udbygningen af området er begyndt, og de første grunde er solgt og bebygget.

Baggrunden for lokalplantillægget er et ønske fra Aars Boligforening om at bygge almene boliger i Haverslev i form af tæt-lav boliger. Det er ikke muligt med den gældende lokalplan, idet lokalplanområdet er udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Lokalplantillæggets delområde 1 udgør en del af den gældende lokalplan, og indenfor delområdet kan der med lokalplantillægget bygges tæt-lav boligbebyggelse. Tillægget fastlægger, at der må ske udstykning af delområde 1 i sin helhed, og at der er en maksimal bebyggelsesprocent på 25 % ved udstykning af delområde 1 i sin helhed.

Økonomiudvalget har den 20. april 2022 besluttet at sælge arealet på Amtoften til Aars Boligforening. Økonomiudvalget har den 15. juni 2022 reserveret yderligere 350.000 kr i grundkapitaltilskud til almene boliger på Amtoften.

Med tillægget gives der også mulighed for øget terrænregulering af ubebyggede arealer på boligparceller indenfor lokalplanområdet, hvor der fortsat tages hensyn til indpasning i lokalplanområdet og det omkringliggende landskab. Den gældende lokalplan indeholder restriktive bestemmelser om terrænregulering af ubebyggede arealer. Dele af lokalplanområdet har kuperet terræn, og de restriktive bestemmelser om terrænregulering af ubebyggede arealet vil efter forvaltningens vurdering give anledning til et stort antal lovliggørelsessager. Dette skyldes, at mange grundejere ikke er opmærksomme på disse bestemmelser i forbindelse med deres byggeri.

Indenfor lokalplantillæggets delområde 2 gives der med lokalplantillægget mulighed for terrænregulering på yderligere +/- 0,25 m end i den gældende lokalplan 323. Det betyder, at der indenfor delområde 2 må terrænreguleres op til +/- 0,75 m, og at der på grunde markeret med X må terrænreguleres op til +/- 1 m. Indenfor lokalplantillæggets delområde 1 kan der ske terrænregulering op til +/- 0,5 m, hvilket også er fastlagt i den gældende lokalplan 323.

Øvrige bestemmelser om for eksempel befæstelsesgrad, bebyggelsens udformning og bygningshøjder reguleres fortsat af lokalplan 323.

Det er forvaltningens vurdering, at lokalplanens vedtagelse ikke kan delegeres til Teknik- og Miljøudvalget, da der er tale om et kommunalt ejet areal.

Miljøvurdering

Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Økonomiudvalget har den 15. juni 2022 reserveret ialt 2,74 mio. kr. i grundkapitaltilskud til almene boliger på Amtoften.

Array

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler

Forslag til lokalplan nr. 350 har været fremlagt i 4 uger. Et oversigtskort over planområdet er i bilag 1. Forslag til lokalplan i bilag 2. Planen kan også findes i digital version her: Lokalplan 350

Lokalplanen giver mulighed for etablering af et boligområde med blandede boligtyper samt daginstitution og døgninstitution ved Buderupholmvej i det sydlige Støvring. Området er inddelt i flere etaper, og denne lokalplan muliggør etape 1 og fastlægger rammerne for de fremtidige etaper.

Første etape muliggør opførelsen af knapt 20 parcelhusgrunde, en daginstitution samt en døgninstitution. Derudover omfatter den et areal til forsinkelsesbassin for hele lokalplanområdet. Området vejbetjenes fra Buderupholmvej ad en stamvej, som også kommer til at vejbetjene de fremtidige etaper.

For den resterende del fastlægges den overordnede disponering af området, herunder vejstruktur, rammer for vandhåndtering og fordeling af boligtyper. Lokalplanen overfører arealet skraveret på oversigtskortet til byzone, mens resten forbliver i landzone.

Langs stamvejen gennem området anlægges der både fortov og cykelstier på begge sider af vejen, som sikrer gode forbindelser for bløde trafikanter i området. Derudover etableres der mindre rekreative forbindelser gennem området, som også fortsætter i etape 2.

En forudsætning for ibrugtagning af byggeri inden for lokalplanen er etablering af en dobbeltrettet cykelsti med fortov langs Buderupholmvej for at sikre en trafiksikker forbindelse for bløde trafikanter. Der er ikke afsat midler til cykelstien i Budget 2023 eller den 10-årige investeringsoversigt. Jævnfør vejloven er det muligt at pålægge tilstødende grundejere vejbidrag til helt eller delvist at finansiere stien, når lokalplanen er vedtaget, hvis vejen ligger i byzone. Brugen af vejbidrag kræver politisk godkendelse samt en høring af berørte grundejere i mindst 4 uger, inden den endelige beslutning træffes. Der fremlægges en særskilt sag frem om finansiering af stien, hvis ikke udstykker selv tilbyder anden finansiering af stien.

I høringsperioden er der indkommet 4 høringssvar, som omhandler støjafskærmning, den eksisterende ejendom i området, det nærrekreative område og brug af kunstgødning. Derudover er der kommet en bemærkning fra udviklere af området efter endt høring, som også er taget med i opsamlingen. Høringssvarene er i bilag 3 og er uddybet og kommenteret i bilag 4.

Støjvold mod Hobrovej

Høringssvaret omhandler den støjvold, som lokalplanen udlægger ved Hobrovej til afskærmning af trafikstøj. Indsiger er bekymret for, at støjvolden vil reflektere trafikstøj mod ejendommen på modsatte side af Hobrovej og øge ejendommens støjbelastning.

Forvaltningen vurderer, at det er begrænset, hvor meget støjvolden kan bidrage til reflekterende støj. Volden skal etableres som jordvold, som absorberer støj. Derudover vil voldens hældning betyde, at eventuel reflekteret støj reflekteres opad.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ændres ved at tilføje til bestemmelsen om støjvolden, at volden skal etableres på en måde, hvor den ikke medfører øgede støjgener for omkringliggende eksisterende ejendomme på baggrund af høringssvaret.

Støjafskærmning ved daginstitution

Høringssvaret omhandler den støjvold, som udlægges mellem delområde 2 og 6. Ejer af ejendommen ønsker, at støjvolden skal indgå i delområde 6 i stedet for delområde 2 i forhold til eventuelle ændringer af volden ved fremtidig planlægning af delområde 6. Derudover ønsker ejer mulighed for, at støjafskærmningen på denne strækning alternativt kan etableres som støjhegn.

Forvaltningen vurderer at det ikke vil have nogen betydning i praksis, hvilket delområde støjvolden ligger i, men at det kan give mere fleksibilitet i fremtidig planlægning af delområde 6. Ligeledes vil mulighed for et støjhegn give mere fleksibilitet og mere plads til udvikling af delområde 6.

Forvaltningen indstiller, at delområdegrænsen mellem delområde 2 og 6 ændres, så støjvolden mellem de to delområder bliver en del af delområde 6. Derudover indstiller forvaltningen at der gives mulighed for støjafskærmning med støjhegn mellem delområde 2 og delområde 6.

Zoneforhold for eksisterende ejendom

Høringssvaret omhandler den eksisterende ejendom på Buderupholmvej 8. Ejer af ejendommen ønsker at ejendommen skal forblive i landzone ved lokalplanens vedtagelse grundet beskatning af ejendommen.

Forvaltningen vurderer, at ejendommen skal overføres til byzone, fordi den bliver omgivet af byudvikling i byzone, og derfor vil ejendommens omgivelser være by. Lokalplanen giver ikke mulighed for at udstykke ejendommen, derved undgås beskatning af udstykningsmulighed ved salg. Det er vurderingsstyrelsen, som beslutter, hvordan ejendommen skal beskattes.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Nærrekreativt område

Høringssvaret omhandler delområde 5, som udlægges til rekreativt område. Indsiger er skeptisk overfor, om der er plads til ophold og rekreation, når regnvandsbassinet udlægges i størstedelen af området. Der ønskes mere fyldestgørende bestemmelser for området for at sikre rekreativ værdi og plads til ophold.

Forvaltningen vurderer at områdets primære funktion er, at sikre plads til håndtering af vand, men at bassinet skal have en rekreativ karakter. Areal, som ikke anvendes til bassin, kan udlægges til rekreativt brug eller beplantning. Der udlægges mindre opholdsarealer i tilknytning til alle boligvejene.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Brug af kunstgødning

Høringssvaret omhandler ønske om at lokalplanen skal forbyde brug af kunstgødning og pesticider i området, fordi området ligger indenfor et nitratfølsomt indvindingsopland.

En lokalplan kan ikke regulere brug af sprøjtemidler i planområdet. Der er informeret i lokalplanens redegørelse om, at området er nitratfølsomt indvindingsopland, og at der skal tages hensyn til grundvandsressourcen i udviklingen. Ønskes forholdet reguleret af fremtidige beboere, kan grundejerforening for området eksempelvis vælge at fastlægge forbud i vedtægter.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.

Ændringerne medfører ikke supplerende høring.

Indskrænket areal til døgninstitution

Efter afsluttet høringsperiode er der desuden indkommet en bemærkning om, at arealet udlagt til døgninstitution i delområde 3 ønskes indskrænket med ca. 2600 m².

Forvaltningen vurderer at det reducerede areal ikke bør udlægges til offentlige formål til døgninstitution, hvis de ikke skal anvendes hertil. Arealet vil i stedet indgå som en del af delområde 5, som udlægges til nærrekreativt område med regnvandshåndtering. Det giver dette område mere plads til rekreative elementer.

Forvaltningen indstiller, at lokalplanens delområdeafgrænsninger rettes som vist på anvendelseskortet i bilag 5.

Ændringen medfører supplerende høring af berørte parter. Alle berørte parter af grænsen mellem de to områder er hørt og har bekræftet enighed om ønsket om ændringen.

Redaktionelle ændringer

Forvaltningen anbefaler desuden at forvaltningen bemyndiges til at foretage redaktionelle ændringer i planen. Redaktionelle ændringer vil kun omfatte rettelser af stavefejl eller sproglig karakter, som ikke har betydning for indhold og kontekst.

Ejer af området har underskrevet en fraskrivelseserklæring, så arealer udlagt til boligformål ikke kan begæres overtaget af kommunen (planlovens §47A), dog med undtagelse af areal, som udlægges til cykelstier langs Hobrovej og Buderupholmvej samt den eksisterende ejendom på Buderupholmvej 8, som ikke anvendes til landbrug og derfor ikke kan kræves overtaget. Fraskrivelseserklæringen er tinglyst på ejendommen.

Derudover kan der være kommunale udgifter til anlæg af cykelsti langs Buderupholmvej, medmindre denne sti finansieres via vejbidrag.