Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget beslutter

at der igangsættes planlægning for scenarie 2, hvor der fremtidssikres, at der kan ske udvikling mod øst

at planlægning prioriteres til udarbejdelse, når der foreligger de nødvendige forundersøgelser,

at den østlige del af erhvervsområdet udtages af kommuneplanen ved næste revision i forbindelse med udlæg af andre områder til erhverv.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler overfor Økonomiudvalget

at udgifter til de nødvendige forundersøgelser afholdes af køb og salg

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 30. november 2022, pkt. 247:

Godkendt, med indstilling til Økonomiudvalget om at udgifter til nødvendige forundersøgelser afholdes af Køb og salg.

Mads Holm Danielsen deltog ikke i behandlingen af sagen.

Ved en yderligere undersøgelse af en mindre del af området skal der laves flere undersøgelser, herunder arkæologiske forundersøgelser. Undersøgelserne skal finansieres fra køb og salg.

Med vedtagelsen af Kommuneplan 2021 blev der udlagt 6,5 ha erhvervsareal i forlængelsen af industriparken i Haverslev. Se bilag 1 for oversigtskort.

Der er udarbejdet en rapport for at belyse jordbundsforholdene og afklare, om området kunne tages i brug til erhvervsformål, samt hvad meromkostningerne til byggemodningen i så fald ville være. Rapporten konkluderede, at udvikling af området var forbundet med ekstraomkostninger til fundering og grundvandssænkning samt tiltag i forbindelse med etablering af forsinkelsesbassin til regnvand. Meromkostningerne blev anslået til at beløbe sig i 16,5 mio. kr. svarende til 254 kr./m², som skulle lægges oven i prisen for byggemodningen.

Kommunen skal handle økonomisk forsvarligt, og da udgifterne til byggemodningen ikke kunne forventes at blive dækket ved salg, besluttede Økonomiudvalget den 16. marts 2022, at der ikke skulle arbejdes videre med udviklingen af området.

Teknik- og Miljøudvalget indikerede dog, at udvalget fandt det vigtigt, at der fortsat er arealer til erhvervsudvikling i Haverslev. Forvaltningen har på den baggrund undersøgt, om en mindre del af området kan anvendes til erhverv.

Rådgivningsfirmaet WSP har derfor undersøgt to scenarier, hvor en mindre del af området, undersøges for, om det økonomisk forsvarligt kan udvikles. WSP’s notat er i bilag 2, mens bilag 3 indeholder en præcisering af meromkostningerne, dette er scenarie 1. Scenarie 2 er i bilag 4.

Scenarie 1

Der er i notatet taget udgangspunkt i, at der kan udvikles 25 %, ca. 16.000 m², af det oprindelige udlæg, som var 6,5 ha. Der er tale om den syd/vestlige del ud mod Industrivej, da dette område ligger højst.

Der er i notatet beregnet på meromkostninger for etablering af ca. 300 m vej samt kloak. Ved etableringen af vej vil der være meromkostninger forbundet med udskiftning af muld og fyldjord for at få et bæredygtig lag.

I det tidligere notat for udviklingen af hele området var der behov for etablering af underjordisk regnvandshåndtering. Det vil der ikke være behov for, hvis det kun er en mindre del af området, der skal udvikles, da regnvandshåndteringen kan laves i et mindre anlæg på terræn.

Meromkostninger anslås at beløbe sig i 986.000 kr. for udviklingen af området. Omregnet til kvadratmeter bliver merudgifterne 60 kr./m² areal brutto. Byggemodning af erhvervsjord er pt. ca. 8 mio. kr. pr. km vej. Ved sammenlægning af omkostninger til byggemodning + ekstraomkostninger giver det ca. 210 kr./m² i udgifter til at udvikle erhvervsjorden. I den tidligere opgørelse, var der regnet med 7 mio. kr. pr. km vej. Grundet prisstigninger generelt på materialer, er denne vurderet højere.

Udover udgifter til byggemodning og ekstra udgifter til vej og kloak, er der i dialog med en lokal ejendomsmægler fastsat en vurdering af salgsprisen. Det vurderes, at jorden kan sælges til 100 kr./m².

I notatet er der alene vurderet på meromkostningerne ved anlæg af vej og kloak og funderingsforholdene på de enkelte grunde kan derfor øge udgiften for kommende køberne.

Notatets umiddelbare vurdering er, at der ikke vil være en balance mellem udgift og indtægt. Kommunen skal handle økonomisk forsvarligt og kan derfor ikke som som udgangspunkt byggemodne grunde, hvis udgifterne til byggemodning ikke forventes at kunne dækkes ved salg.

Notatet er forbundet med stor usikkerhed og der er i notatet arbejdet med en situationsplan, hvor det område der er vurderet forsvarligt ud fra terræn/målt grundvandsspejl mv. er indtegnet. Det indtegnet område har en størrelse på ca. 3 ha, og har et vejanlæg på 300 m. Ud fra den nye salgspris vil det det have en salgsværdi på 2,5 mio. kr. mod de 1,6 mio. kr. som der ellers er vurderet, da området her er større, men med samme vejanlæg.

Forvaltningen vurderer, at der er stor usikkerhed og økonomisk risiko i at udvikle scenarie 1, og det anbefales derfor, at der ikke arbejdes videre med dette udlæg.

Scenarie 2

I dette scenarie er der taget i udgangspunkt at fjerne størstedelen af de omkostninger, der er forbundet med byggemodning. Den interne vej er fjernet, og der udlægges areal til erhverv (1-2 grunde) med direkte adgang fra Industriparken. Mod nord udlægges et renvandsbassin, hvor der skal laves vejadgang til. Vejadgangen bør have et udlæg, så det fremtidssikres, at der kan udvikles længere ud mod øst. Vurderingen er umiddelbart, at der ikke er noget der hindrer for at dette kan udvikles. Dog er der nogle opmærksomhedspunkter, der skal belyses yderligere ved lokalplanlægning som regnvandshåndtering og vejadgang, herunder om der skal etableres fælles overkørsel til Industriparken.

Forvaltningen vurderer derfor, at der kan arbejdes videre med planlægning for scenarie 2. Det skal dog bemærkes, at lokalplanen ikke er prioriteret til udarbejdelse og først bør prioriteres, når der foreligger de nødvendige forundersøgelser.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler til Økonomiudvalget,

at der fra 2023 kan anvendes op til 8 % af anlægsbudgettet inden for vej- og planområdet til interne ressourcer i form af projektledelse, projektering, tilsyn, ekspropriation og lign.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 30. november 2022, pkt. 243:

Indstilles godkendt

Mads Holm Danielsen deltog ikke i behandlingen af sagen.

Der er i investeringsoversigten afsat 18.72 mio til anlæg på vej- og planområdet i 2023 og i alt 91,7 mio. kr til anlæg på vej- og planområdet de næste 4 år svarende til gennemsnitligt 22,9 mio. årligt. 8% af dette svarer til ansættelse af ca. 3 medarbejdere svarende til de nuværende ansættelser.

Der er vedtaget Budget 2023 inkl. en 10 årig investeringsoversigt.

Der har tidligere været udfordringer med at overholde de udmeldte tidsplaner for anlægsprojekter, da der har været igangsat flere anlægsprojekter, end der er ressourcer i forvaltningen til at gennemføre. På den baggrund opstod et større efterslæb på anlægsprojekter, hvilket har betydet, at overførsler på en række projekter i forbindelse med vedtagelse af budgettet indgår i investeringsoversigten på ny og skal realiseres de kommende år. Der er bl.a. tale om cykelstier Terndrup-Bælum og Hellum-Skørping samt rundkørsel i Skørping og byggemodning af et større erhvervsområde vest for motorvejen. Dertil kommer en række mindre anlægsprojekter samt trafiksikkerhedsprojekter.

Der er i flere tilfælde tale om komplicerede projekter, hvor der skal bruges en del ressourcer på indledende afklaring og myndighedsbehandling. Ud over projektering og udformning af anlægget, så er der en række tilladelser og forhold, der skal håndteres, inden projektet kan anlægges.

Der er bl.a. tale om:

• Myndighedstilladelser og dispensationer – herunder fra andre myndigheder
• Screening og afgørelse om evt. miljøkonsekvensvurdering (VVM)
• Borgerinddragelse – indledningsvist og i løbet af projektet
• Arealerhvervelse og evt. ekspropriation.
• Koordinering med forsyning og andre ledningsejere i forhold til byggemodning, vejafvanding m

Økonomiudvalget har den 13. februar 2019 besluttet: "At vejområdet fremadrettet varetages af egne medarbejdere, samt at der fra 2019 og fremadrettet kan anvendes op til kr. 600.000,- af anlægsbudgettet på vejområdet til nyansættelse af intern anlægsingeniør til projekterings- og tilsynsopgaver."

Økonomiudvalget har den 19. august 2020 besluttet, ”at op til 3,5 % af anlægsbudgettet til vej- og trafiksikkerhedsprojekter, cykelstier, byggemodninger mv. kan anvendes til ansættelse af personale som alternativ til brug af eksterne konsulenter”.

Der er pt. ansat i alt tre medarbejdere på baggrund af disse beslutninger.

I forhold til anlægsprojekter på vejområdet gælder imidlertid, at der ikke nødvendigvis er sammenhæng mellem kompleksitet og ressource- og tidsforbrug og budgettets størrelser. Mindre anlægsprojekter fx stier eller mindre trafiksikkerhedsprojekter kan være meget ressourcekrævende. Der er således ikke sammenhæng mellem det reelle ressourceforbrug og de afsatte midler for især de mindre anlægsprojekter.

De tidligere beslutninger vil i forhold til investeringsoversigten fra 2022 til 2027 svarer til ca. 6,3 % af anlægssummen på vej- og planområdet. Planområdet indgår, idet der kan være anlægsprojekter i forbindelse med områdefornyelse. Her kan det være muligt at få op til 60 % statsrefusion for udgifter til projektledelse, projektering mv.

I forbindelse med vedtagelse af Budget 2023 er anlægsbudgettet i 2023 og 2024 mindre end de tidligere år, men investeringsoversigten indeholder mange mindre og tidskrævende opgaver på vejområdet. Fastholdes at der alene kan anvendes 3,5 % samt 600.000 kr. til projektledelse mv., så mangler der midler til nuværende ressourcer. Investeringsoversigten indeholder samtidig en række vigtige projekter inden for vejområdet, der skal realiseres de kommende år, hvor der er behov for ressourcer til opstart af projekterne, inden de fremgår af investeringsoversigten.

For at sikre fremdrift i projekterne i investeringsoversigten foreslår forvaltningen, at der fremadrettet kan anvendes op til 8 % af anlægsbudgettet inden for vej- og planområdet til interne ressourcer i form af projektledelse, projektering, tilsyn, ekspropriation og lign. Dette vil i så fald afløse de tidligere beslutninger om ca. 6,3 % til projektledelse fordelt på 3,5 % og 600.000 kr og derved være mere enkelt at administrere.

Det vil betyde, at det på baggrund af investeringsoversigten er muligt at fastholde nuværende ansættelser og evt. i en periode at opnormere med yderligere en medarbejder, hvis det bliver nødvendigt for at sikre, at projekterne kan realiseres inden for den udmeldte tidsplan.