Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler, at forslag til lokalplan nr. 326 med tilhørende miljørapport sendes i offentlig høring i 4 uger.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 4. november 2020, pkt. 213:

Udvalget anbefaler over for Økonomiudvalg og byråd, at forslag sendes i offentlig høring, men med forbehold for udkørsel til Hanehøjvej. Morten Lem ønsker at følge indstilling.

Beslutning fra Økonomiudvalget, 11. november 2020, pkt. 269:

Indstilles godkendt som indstillet af forvaltningen.

Byrådet besluttede på møde d. 18. dec. 2019, at kommunen ikke længere overtager veje i privat og kommunale udstykninger, dog fastholdes overtagelse af vejene, hvis udstykker er stillet i udsigt, at vejene overtages i tidligere fremsatte forslag til lokalplan for området. Vejene i lokalplanområdet er omfattet undtagelsen i beslutningen. Det vil sige, at kommunen skal overtage vejene, når de er godkendt.

Der har tidligere været fremlagt et lokalplanforslag for boliger for området. Ansøger valgte at trække det daværende projekt, som bestod af en kombination af etageboliger i 2 etager og parcelhuse. Forvaltningen vurderede, at det ændrede projekt krævede en ny lokalplan. Byrådet besluttede derfor at lade planforslaget bortfalde.

Formålet med det nye forslag til lokalplan er:

• at give mulighed for boliger med åben lav bebyggelse,
• at sikre at udstykningen tilpasses eksisterende beplantning og
• at mindske risikoen for oversvømmelse.

Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Skørping ud mod det åbne land. Lokalplanområdet er ca. 3,7 ha stort, og ligger i landzone i dag. Lokalplanområdet har hidtil været dyrket mark. Øst for lokalplanområdet ligger beskyttet natur bl.a. med flere vandhuller og moserarealer, hvor der findes en række paddearter, som er beskyttet (bilag 4 arter).

I planlægningen har der været et særligt fokus på indpasning af planområdet i landskabet, hensyn til padder og håndtering af overfladevand. Lokalplanen fastlægger forholdvis restriktive bestemmelser for højden af byggeri på 7,5 m for hovedparten af planområdet og på 6,5 m i den nordøstlige del af området. Lokalplanen fastsætter restriktive bestemmelser for befæstelsesgraden. Det vil sige, hvor stor en del af en grund, som kan bebygges og anlægges til terrasse og indkørsel. Endeligt fastlægger lokalplanen byggelinjer på nogle af grundene i området. Det er bl.a. disse 3 bestemmelser, som varetager hensyn til natur, landskab og håndtering af overfladevand.

I forhold til bebyggelsens udformning og udseende er der en stor frihedsgrad i lokalplanen og den fastsætter dermed kun få bestemmelser om udformning og udseende af bebyggelsen.

Lokalplanen stiller krav om at der skal etableres fortov i en side langs den del af vejen, som ligger tættest på Hanehøjvej. Kravet stilles af trafiksikkerhedsmæssige hensyn og som en del af de krav kommunen stiller for at overtage veje. Ansøger ønsker ikke fortovet etableret, da der ønskes et grønt udtryk i området og for at begrænse befæstet areal. Ansøger ønsker i stedet at etablere en grussti langs vejen.

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På baggrund af en miljøscreening er det vurderet, at planforslaget kan have væsentlige indvirkninger på miljøet. Derfor er der udarbejdet en miljørapport, som er vedlagt i bilag 3. Miljøvurderingen behandler emnerne natur, landskab og overfladevand.

Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger til et projekt med en støtteberettiget anskaffelsessum på 21.962.000 kr.

at der ydes et kommunalt grundkapitalindskud på 1.757.000 kr. svarende til 8 % af anskaffelsessummen

at der godkendes en foreløbig husleje på 941 kr./m2

at den nødvenlige kommunegaranti for realkreditlån til finansiering af projektet bevilges

at reglerne i almenboligloven, støttebekendtgørelsen og tilknyttede cirkulærer m.v. overholdes, samt at der ved anmodning om godkendelse af skema B indsendes dokumentation for at alle betingelser i almenboliglovens § 116 er overholdt.

at tilsagnet er betinget af, at den private part udfører de eventuelt aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, der påhviler boligorganisationen som støttemodtager

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 4. november 2020, pkt. 229:

Godkendt

Beslutning fra Økonomiudvalget, 11. november 2020, pkt. 276:

Indstilles godkendt.

Budgettet til grundkapital indskud er prioriteret frem til 2022. Der er således ikke frie midler før i 2022 til nyt alment boligbyggeri. Den kommunale grundkapital udgør i dette projekt 1,757 mio. kr. som kan finansieres af frie midler i 2022.

I forbindelse med byggeriets afslutning, skal der stilles kommunegaranti for den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens værdi. Den kommunale garantistillelse påvirker ikke kommunens låneramme.

I forbindelse med behandlingen af 1. etape af projektet for den gamle købmandsgård i Støvring, har Vivabolig kontaktet Rebild Kommune om mulighed for at disponere grundkapital til opførelse af almene boliger i de øverste etager i samme ejendom. Økonomiudvalget behandlede den 10. september 2020 anmodningen med beslutningen om, at Økonomiudvalget ser positivt på projektet, idet der tages endelig stilling til sagen gennem skema A.

Vivabolig har nu ansøgt om godkendelse af 12 almene familieboliger på Jernbanegade 26-28 i Støvring. Det ansøgte projekt omfatter 1. og 2. etage i bygningen, der er 1. etape af udviklingen af den gamle købmandsgård i slutningen af Jernbanegade. Der ansøges i alt om 1064 m², hvilket medfører en gennemsnitlig boligstørrelse på 89 m², hvormed den kommunale grundkapital udgør 8 % af den samlede anskaffelsessum.

Den overordnede disponering af bygningen er udformet, hvor stueetagen består af to erhvervslokaler i stueetagen, som ikke indgår i projektet for støttet byggeri, hvoraf det ene er 406,4 m2 og det andet er 57,5 m2. Bygningens 1. og 2. sal er indrettet med seks lejligheder pr. etage. De 12 lejligheder er alle indrettet som 3. værelses lejligheder, hvor 4 af dem er på 94,5 m² og 8 er på 75,2 m².

Mellem den nye bebyggelse og den gamle købmandsgård på hjørnet af Jernbanegade er en indkørsel til baggården, hvor der er etableret parkering. Til den nye bebyggelse etableres 1 p-plads pr. 50 m2 erhverv og 1,5 p-plads pr. bolig. Det vil sige at der etableres 18 nye p-pladser i baggården.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplan 268 mht. bebyggelsens omfang og parkering. Projektet kræver to dispensationer i forhold til tagudformning og i forhold til materialer. Lokalplanen fastlægger at tage skal være symmetriske sadeltage uden valm og udføres med en hældning mellem 25 og 45 grader og udvendige facader på ny bebyggelse skal primært udføres af murværk i røde teglsten, der kan stå som blank mur eller vandskures (max. 1/3 af murværket). Etageejendommen opføres med fladt tag og den opføres primært i blankt murværk iform af en sandfarvet mursten i samspil med en sort metalbeklædning på den øverste etage. Dispensationerne er søgt med et ønske om, at skabe en større variation i bybilledet i forhold til arkitekturen og materialerne og for at skabe en bedre overgang fra den mere traditionelle arkitektur med sadeltage i Støvring Midtby, til den mere moderne arkitektur, der lægges op til i udviklingsplanen for Støvring Ådale øst for jernbanen. Efter nabohøring er der meddelt dispensation til det ansøgte. Disse dispensationer blev givet i september 2020. Projektet skal leve op til det gældende bygningsreglement og energiklasse.

Bygherren oplyser, at man ønsker at opføre boligerne efter den nye bestemmelse i almenboliglovens § 116 om samarbejde med en privat part (”den delegerede bygherremodel”).

I det konkrete projekt ejer en privat part allerede ejendommen, hvor de privatejede erhvervslokaler og de almene boliger skal opføres.

I §116 opstilles en række betingelser for, hvornår modellen kan anvendes, herunder at gældende udbudsregler overholdes. Det er en forudsætning for støttetilsagnet, at bygherren og den private part overholder betingelserne i § 116.

Bygherren har oplyst, at det samlede projekt (erhvervsdelen og boliger) allerede har været i udbud – totalentreprise i begrænset udbud. I forbindelse med behandlingen af skema B vil kommunen anmode om dokumentation for, at alle betingelser i § 116 er overholdt.

Maksimumsbeløbet for støttet byggeri udgør 345.000 kr. pr. bolig, samt 16.750 kr/m² boligareal for tilsagn givet efter 1. august 2020. Det samlede maksimunsbeløb for projektet udgør 21.962.000 kr. Dette byggeri udnytter det fulde maksimumsbeløb, hvorved den samlede anskaffelsessum på byggeriet svarer til 21.962.000 kr. Anskaffelsessummen fordeles som vist herunder:

Omkostningsfordelingen i dette projekt er fornuftig, idet størstedelen af udgifterne ligger på entreprisen, som giver den direkte værdi i byggeriet. Dog er der brugt 20 % af anskaffelsessummen på grundudgifter, hvilket ligger i toppen af, hvad det vil være forsvarligt at bruge på grundudgifter. Men da der er brugt 71% af anskaffelsessummen på entrepriseudgifter, vurderes det at være forsvarligt.

Som hovedregel bør udgifter til grundkøb ikke overstige 20 % af anskaffelsessummen, der skal ligge mindst 60 % på entreprisen og max 20 % på omkostninger og gebyrer, hvilket er overholdt i dette projekt.

Bygherren har oplyst, at projektet har været i udbud inden der blev anmodet om støttetilsagn. Udbudsformen var ifølge skema A totalentreprise i begrænset udbud.

Anskaffelsessummen på 21.962.000 kr. finansieres som vist herunder, hvor procentsatserne er lovfæstede:

Udover den kommunale grundkapital på 8 % af anskaffelsessummen giver kommunen, ved godkendelse af skema A, tilsagn om at stille kommunal garanti for den del af kreditforeningslånet, der overstiger 60 % af ejendommens markedsværdi. Kommunegarantien underskrives først når byggeriet er opført, og kreditforeningen har vurderet byggeriets markedsværdi. Derfor kendes omfanget af kommunegarantien ikke på nuværende tidspunkt. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

Huslejen er beregnet til 7.411 kr./mdr. for lejlighed på 94,5 m² og på 5.897 kr./mdr. for lejligheder på 75,2 m², hvilket medfører en årlig kvadratmeterpris på 941 kr., hvoraf kapitaludgifterne udgør 635 kr. og de øvrige driftsudgifter ekskl. forbrugsudgifter udgør 305 kr./m²/år. Sammenlignet med øvrige lejeboliger i Støvring virker huslejeniveauet fornuftigt.