Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalg og byråd anbefaler

at forslag til tillæg nr. 22 til kommuneplan 2017 sendes i offentlig høring i 8 uger

at forslag til lokalplan nr. 328 sendes i offentlig høring i 8 uger

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 4. november 2020, pkt. 216:

Godkendt, dog således at anvendelsesbestemmelser vedrørende helårsbeboelse fastholdes

Beslutning fra Økonomiudvalget, 11. november 2020, pkt. 271:

Indstilles godkendt som indstillet af forvaltningen.

Ingen bemærkninger

Beskrivelse af lokalplanforslag

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for, at anvende området til tæt-lav bebyggelse.

Lokalplanområdet er ca. 0,68 ha stort, og ligger i Skørping by. Området er beliggende for enden af Krogsvej. I planlægningen har der været et særligt fokus på at sikre og styrke områdets kvaliteter, herunder de naturmæssige hensyn, og sikre overgangen mellem byen og naturen. Der er fastsat en byggelinje som sikrer et grønt areal mod Nordre Purker skoven, og derved en blød overgang mellem byen og naturen. Derudover sikrer lokalplanen beplantning langs den vestlige side af grusvejen til Nordre Purker Skoven.

Nedenstående bestemmelser sikrer, at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke overstiger 30 %.

Lokalplanen fastlægger at der maks. kan opføres 14 boliger, og at etagearealet maks. må være 140 m² på hver grund. Planen åbner op for muligheden for, at mindre udhuse på op til i alt 50 m² kan etableres på et af fællesarealerne til haveredskaber, fælles havemøbler osv. Et etageareal på 140 m² på hver grund, maks. 14 boliger samt 50 m² fælles udhus sikrer den samlet bebyggelsesprocent indenfor området. Der må være 20 m² sekundær bebyggelse og hvis ejeren ønsker at opføre mere sekundær bebyggelse, skal det fraregnes etagearealet på 140 m², da der kun kan opføres 20 m² sekundær bebyggelse, uden at det vil påvirke bebyggelsesprocenten. Bygningsreglementet regulerer at det kun er sekundære bebyggelse som overstiger 20 m², som medregnes i bebyggelsesprocenten.

Beskrivelse af kommuneplantillæg

Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2017. Derfor er der gennemført en forudgående offentlighed, og udarbejdet et tillæg til kommuneplanen.

I den forudgående offentlighed indkom der 11 antal høringssvar, som omhandlede høj bebyggelsesprocent, fortætning, etagehøjde, matrikulære forhold, fællesopholdsarealer og trafikstøj. Herudover kom der en bemærkning udenfor høringsperioden.

Bemærkningerne i foroffentligheden blev politisk behandlet d.05.02.2020 på Teknik- og Miljøudvalget, og det blev besluttet at der skulle være færre boliger og en bebyggelsesprocent på 30 % for området.

Gennem tillægget udlægges en ny boligramme 08.B56 på ca. 0,68 ha og boligrammen 08.B50 reduceres. Kommuneplantillægget ændrer anvendelsen i den nye boligramme til tæt-lav boligbebyggelse, og bebyggelsesprocenten vil være 30% for området som helhed. Særlig bestemmelse om at området er en del af værdifuldt kulturmiljø udgår ved den nye boligramme, da planområdet ikke er en del af et værdifuldt kulturmiljø.

Miljøvurdering

Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.

Forvaltningen indstiller, at arealudlæg i form af nye og eksisterende områder til bolig og erhverv skal indarbejdes i oplæg til kommuneplan, som senere på året sendes i høring, herunder anbefaler Teknik- og Miljøudvalget overfor Økomiudvalget og byrådet

at der udlægges ca. 1 ha til boligformål i Bælum på matr. nr. 21g, 22a, Bælum by, Bælum

at der udlægges ca. 2,7 ha til boligformål i Skørping på matr. nr. 19b Skørping By Skørping og der udlægges perspektiv område til boligformål som vist på bilag 2.

at der udlægges ca. 24 ha til boligformål i Støvring på matr. nr. 1ch Buderupholm Hgd, Buderup

at der udlægges ca. 7,3 ha til boligformål i Støvring på matr. nr. 1cø, Buderupholm Hgd, Buderup

at der flyttes arealudlæg til erhvervsformål svarende til 0,59 ha fra Suldrup og 0,35 ha fra Rørbæk til Støvring

at der udlægges ca. 58 ha til erhervsformål i Støvring på matr. nr. 1ak, 1i, 1an, 1e, 1bd, 2d, 1by og 1b Julstrup Præstegård, Buderup

at øvrige arealudlæg i kommunens byer fastholdes uændret

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 4. november 2020, pkt. 224:

Et flertal godkendte indstilling. Morten Lem stemte imod, idet han ønsker yderligere arealer udlagt til boliger i Sørup, Øster Hornum og Haverslev.

Beslutning fra Økonomiudvalget, 11. november 2020, pkt. 274:

Indstilles godkendt som indstillet af TMU, idet forvaltningen til byrådsmødet eftersender forslag til udlæg af yderligere erhvervsjord i Haverslev mod nord mod udtagning af tilsvarende areal i Støvring af hensyn til at overholde restrummeligheden og udlæg af yderligere jord til boligformål ved Cirkelslaget i ØsterHornum og i Sørup.

Byrådet modtager en opdatering på udlæg i Aarestrup jfr. tidligere beslutning.

Administrativ bemærkning

Forvaltningen har på bilag 3 vist de arealudlæg, som ØK har foreslået udlagt i Kommuneplan 2021.

I Sørup foreslås udlagt et areal på ca. 1,4 ha som forlængelse af boligområde ved Råbjergvej til boligformål. Arealet lægges op ad den sydlige del af Ingerdalsvej, da der på den nordlige del af vejen er nærhedszonen fra kirken. Området vil få indkørsel fra nord og vil eventuelt i næste kommuneplanperiode kunne forlænges. Syd for området ligger Dansk Landbrugs Grovvareselskab (DLG), som vil kunne belaste området med støj. Området er ikke blevet behandlet i forhold til mulige konflikter, og derfor vil støjen fra fodercentralen sammen med andre mulige konflikter skulle undersøges i forhold til, om den endelige planlægning kan finde sted.

I Øster Hornum foreslås etape 2 af Cirkelslaget udlagt i Kommuneplan 2021 til boligformål. Arealet er ca. 2,6 ha og er behandlet for mulige konflikter i bilag 1.

I Haverslev foreslås udlagt et areal til erhvervsformål i forlængelse af Haverslev Nord langs motorvejen. Arealet er ca. 6,5 ha. Området er ikke blevet behandlet i forhold til mulige konflikter, men der ligger en §3 beskyttet sø i kanten i den nordvestlige del af området. Beskyttelsen af denne og de andre mulige konflikter skal undersøges i den videre planlægning.

De 2 arealer til boligformål udlægges mod udtagning af tilsvarende areal i det nye udlæg i Støvring af hensyn til at overholde restrummeligheden. Det vil have den betydning, at der vil være mindre udlæg i Støvring, som i forvejen er udfordret, i forhold til ikke at have nok areal svarende til den forventede udvikling i den kommende 12-årige planperiode.

Arealet til erhvervsformål udlægges mod udtagning af tilsvarende areal i det nye udlæg i Støvring Syd af hensyn til at overholde restrummeligheden.

Det har ikke været muligt for forvaltningen at nå at skitsere i et bilag, hvor eventuelle arealudlæg i Støvring skal reduceres for henholdsvis bolig- og erhvervsudlæg, hvis ovenfor vedtages. Dette vil blive rettet til, når kommuneplanforslaget sendes til politisk behandling.

Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 4. november 2020, pkt. 224:

Et flertal godkendte indstilling. Morten Lem stemte imod, idet han ønsker yderligere arealer udlagt til boliger i Sørup, Øster Hornum og Haverslev.

Ole Frederiksen blev erklæret inhabil og deltog ikke i sagens behandling.

Ingen bemærkninger.

I forbindelse med kommuneplanrevisionen er behovet for nye arealer til bolig- og erhvervsformål blevet beregnet. Beregningen viser, at der er i den kommende planperiode på 12 år, er behov for 167 ha til boligformål og 144 ha til erhvervsformål. I den gældende kommuneplan (2017-2029) er der en stor restrummelighed til både boliger (117,1 ha) og erhverv (86,8 ha). Derudover er der reserveret areal på 14,5 ha til boligformål i Støvring og Terndrup, der skal udlægges i forbindelse med Kommuneplan 2021.

Boligudlæg

Fordelingen af restrummelighed og arealbehov til boligformål i de forskellige byzonbyer fremgår af skemaet nedenfor. På baggrund af befolkningsprognosen og boligbyggeprogrammet er det beregnet, hvor stort areal, der er behov for til boliger i de enkelte byer. Restrummeligheden angiver, hvor store arealer, der allerede er udlagt i kommuneplanen til boligformål. Hvis restrummeligheden er større end det beregnede behov, giver det udslag i, at de reelle behov for nye arealer til boligudlæg er negativt. Mens det er positivt, hvis det beregnede behov er større end restrummeligheden. I kolonnen reserveret areal fremgår det, hvor store arealer, der jf. byrådsbeslutning (pkt. 185, d. 29. november 2018) er reserveret til boligudvikling i de enkelte byer uden, at de er indarbejdet i kommuneplanen endnu.

I bilag 4 er det vist på kort, hvor der allerede er udlagt arealer til bolig- og erhvervsformål i de enkelte byer.

I Blenstrup, Bælum, Haverslev, Ravnkilde, Nørager, Rørbæk, Suldrup, Sørup og Øster Hornum er restrummeligheden til boligformål større end det forventede behov i den kommende planperiode. Dermed er der ikke et behov, der kan godtgøre, at der skal udlægges nye arealer til boligformål i de byer. I Terndrup er der reserveret et areal på 1,5 ha, som skal udlægges i forbindelse med kommuneplanen, hvilket gør, at restrummeligheden også her kommer til at overstige det forventede behov. I Rebild forventes udviklingen af Stendalsvej at dække det forventede behov på 0,5 ha. Derfor er der heller ikke behov for at udlægge nyt boligareal i Rebild. Derimod forventes det, at der bliver mangel på boligarealer i Skørping og Støvring indenfor de næste 12 år.

Der er indsendt en lang række arealer, som ønskes udlagt til boligformål. Disse er belyst i det vedlagte notat i bilag 1, både de arealer, der anbefales indarbejdet i kommuneplanen, og de arealer, der ikke anbefales udlagt i kommuneplanen.

Bælum

Som udgangspunkt er der ikke behov for at udlægge nye arealer i Bælum, dog vurderes det, at der er potentiale for at udlægge 1 ha til boligformål. Børnehaven i Bælum er ikke længere i drift, og arealet skal ikke længere anvendes til offentlige formål. Derfor vil det give god mening at omdanne børnehaven i boligformål, hvilket kræver, at den nuværende ramme til offentlige formål ændres til boligformål. Desuden er der en tilstødende grund, som ligger i landzone, og som er ansøgt bebygget med en bolig. Det kan kun lade sig gøre, hvis arealet overføres til byzone med en lokalplan. Derfor anbefaler forvaltningen, at der jf. bilag 2, udlægges 1 ha til boligformål omkring den gamle børnehave og den tilstødende grund i Kommuneplan 21.

Skørping

I Skørping er der behov for at udlægge ca. 4,5 ha boligareal for at modsvare den forventede efterspørgsel de næste 12 år.

Forvaltningen anbefaler, at der udlægges ca. 2,7 ha boligareal, jf. bilag 2, idet arealet er en naturlig del af byen og derfor ligger hensigtsmæssigt i forhold til de muligheder, der er for byudvikling i Skørping. Området ligger i dag i landzone og ligger indenfor bevaringsværdige og større sammenhængende landskaber. De udpegninger kan få betydning for, hvordan arealet kan bebygges, og hvilket omfang og udformning bebyggelsen kan få. Landskabspegningerne og vurderes dog ikke at være en hindring for, at der kan udlægges et boligområde, så længe hensynet til landskab varetages i lokalplanen. Området ligger op ad jernbanen og derfor kan det blive påvirket af støj og vibrationer, men disse vurderes ikke at være en hindring for, at der kan udlægges et boligområde, så længe der i lokalplanen kan tages de relevante hensyn.

Forvaltningen henvendte sig i foråret til Miljøstyrelsen vedr. mulighederne for at byudvikle på fredskovpligtige arealer vest for jernbanen i Skørping. Miljøstyrelsen gav en forhåndstilkendegivelse af, at det ikke skulle forventes, at fredskovspligten ville blive ophævet på arealet. Efterfølgende blev det besluttet i Teknik- og Miljøudvalget (Pkt. 71 på mødet 15. april), at kommunen ikke skal arbejde videre med byudvikling på fredskovspligtige arealer, med mindre der kommer ny viden, som tyder på, at byudvikling alligevel kan lade sig gøre på fredskovspligtige arealer. Forvaltningen anbefaler derfor, at byudviklingen prioriteres i den nordlige del af Skørping. Der er imidlertid en række uafklarede interesser blandt andet i form af natur, landskab og landbrug i den del af Skørping. Derfor anbefaler forvaltningen, at der udlægges et perspektivområde i den nordlige del af Skørping som vist på bilag. Perspektivområdet har ingen retsvirkning, men det indikerer en udviklingsretning, som er med til at opveje, at der ikke kan udlægges tilstrækkeligt areal i forhold til det forventede behov.

Støvring

I Støvring er der behov for at udlægge ca. 43 ha boligareal for at modsvare den forventede efterspørgsel de næste 12 år. Det overstiger det samlede behov for byudvikling i hele kommunen, men det skyldes, at der opretholdes arealudlæg i de øvrige byzonebyer. Der er ca. 31 ha areal til rest, der kan udlægges i Støvring. Det anbefales, at de udlægges jf. bilag 2, på to sammenhængende arealer syd for Buderupholmvej, idet de arealer ligger hensigtsmæssigt i forhold til de muligheder, der er for byudvikling i Støvring. Områderne er omfattet af drikkevandsinteresser i form af nitratfølsomt indvindingsopland. Overfladevand må derfor ikke nedsive, og der skal etableres et regnvandsbassin inden udledning til regnvandssystemet. Planlægningen er derfor afhængig af at der findes en løsning for regnvandshånteringen.

Forvaltningen anbefalinger og argumentationen herfor kan ses i vedlagte notat i bilag 1, hvori områderne gennemgås.

Erhvervsudlæg

Der skal i forbindelse med Kommuneplan 2021 udlægges 57 ha til erhvervsformål. Det blev besluttet på mødet den 23. september i Teknik- og Miljøudvalget, at nye arealer til erhvervsformål primært skal udlægges i Støvring, men med et fortsat fokus på, at der også er arealer i Haverslev og Terndrup til det større og tungere erhverv. Alle byzonebyerne skulle gennemgås for restrummelighed i erhvervsområderne med henblik på at afklare, om der kunne flyttes erhvervsareal til Støvring. Ved gennemgangen er det vurderet, at der kan flyttes 0,6 ha fra Suldrup, i form af et areal, der ligger indenfor fortidsmindebeskyttelseslinjen, og ikke kan bebygges. I Rørbæk er det vurderet, at der kan flyttes 0,4 ha, hvilket er det eneste erhvervsareal i byen. Der er imidlertid ikke påvist et behov for erhvervsudlæg i Rørbæk.

Der er behov for at udlægge ca. 57 ha erhvervsareal for at modsvare den forventede efterspørgsel i kommuneplanperioden på 12 år og der kan flytte ca. 1 ha erhvervsareal fra Suldrup og Rørbæk. Derfor anbefaler forvaltningen, at der udlægges ca. 58 ha erhvervsareal ud i Støvring langs motorvejen, som vist på kort bilag 2, for at muliggøre den fremtidige erhvervsudvikling i Støvring. I byerne Haverslev og Terndrup er der eksisterende restrummelighed, hvorimod salget af erhvervsjord i Støvring har boomet de seneste år, hvorved det kan tyde på, at der i nær fremtid vil blive mangel på erhvervsarealer.

Området ligger i landzone og størstedelen af området er noteret som landbrugsejendomme, men der ligger også få fritliggende boliger i området. Igennem området kommer Ny Nibevej til at gå. Der er drikkevandsinteresser i området i form af nitratfølsomt indvindingsopland og der er en del enkeltindvindinger i området. Den midterste del af området ligger indenfor indvendingsopland til Støvring Vandværk. Derfor skal der i forbindelse med kommuneplanen udarbejdes en grundvandsredegørelse som indeholder en beskrivelse af grundvandsressourcen i Rebild Kommune, en begrundelse for placering og en redegørelse for foranstaltninger, som forebygger risikoen for forurening af grundvandet. Der skal desuden i den videre planlægning arbejdes med regnvandshåndteringen for området.

Vedlagt som bilag 1 er gennemgang af forslag til nye arealudlæg til kommuneplan 2021. I bilag 2 ses gennemgang af alle byzonebyer i forhold til restrummelighed og nye udlæg.